Dossier mois AVRIL Les réponses de l’ARC Nationale à la commission d’enquête sur la paupérisation des copropriétés en difficulté

Madame la rapporteure,

Je tiens tout d’abord à vous remercier d’avoir considéré l’ARC Nationale et ses 18.000 syndicats de copropriétaires adhérents pour répondre à vos interrogations dans le cadre de la commission d’enquête sur la paupérisation des copropriétés immobilières.

Avant d’essayer de répondre à l’ensemble de vos questions, je tiens à mettre en évidence différents éléments qui vont vous permettre de mieux comprendre les enjeux.

• Selon les derniers chiffres de l’ANAH, sur 750.000 copropriétés référencées, 150.000 seront en difficulté.
• En l’espace de 10 ans, les charges courantes de copropriété ont augmenté de plus de 50 % alors que l’inflation est de 15 %.
• 70 % des copropriétés ont été construites avant les années 70, sachant que la plupart n’ont pas réalisé les travaux d’entretien et de rénovation, impliquant qu’il faille à présent résorber le retard.
• Le syndic, qui est le seul représentant légal de la copropriété, se trouve, à plusieurs titres, en conflit d’intérêts, compte tenu qu’il peut proposer ses filiales, être payé en fonction du montant des travaux votés, facturer divers actes de recouvrement aux copropriétaires débiteurs.
• Les syndicats des copropriétaires n’ont aucune obligation de réaliser des travaux d’entretien et de rénovation, entraînant qu’ils sont souvent reportés voire ajournés lors de l’assemblée générale.
• Le syndic étant le seul représentant légal de la copropriété, cela implique que lorsqu’il commet une faute entraînant un préjudice pour le syndicat des copropriétaires, personne ne peut l’assigner pour demander réparation.
• Un gestionnaire gère entre 40 et 80 immeubles, impliquant qu’ils interviennent sur les copropriétés une fois par mois, voire tous les deux mois, ne pouvant pas gérer convenablement ses copropriétés et encore moins définir un projet de travaux.
• Selon une étude, la quote-part de charges moyenne de chaque copropriétaire pour rénover leur immeuble serait entre 30 et 40.000€ ils sont en mesure de financer au maximum 10.000€.
• Le nombre d’impayés de charges augmente de manière conséquente, entraînant un risque avéré de basculement d’un nombre encore plus important de copropriétés en difficulté.

L’ensemble de ces facteurs, qui souvent se cumulent, sont la cause du basculement des copropriétés en difficulté, nécessitant d’analyser chacune d’elles afin de les traiter.

En effet, le thème de la Commission d’enquête est pertinent car elle considère que la paupérisation des copropriétés ne serait pas forcément due au fait de la présence de copropriétaires pauvres.

Cette analyse est lucide car il est probable que ce soit en définitive l’absence de gestion courante et prévisionnelle de la copropriété qui entraînerait cette dernière et les copropriétaires en difficulté.

Abordons à présent, question par question :

1. Comment définissez-vous les copropriétés en difficulté, paupérisées ou dégradées ? La notion de copropriété dégradée est-elle aujourd’hui suffisamment encadrée et définie par les textes ? Quelles sont vos propositions concernant les seuils d’alerte définis par la loi ALUR ?

La section 2 de la loi du 10 juillet 1965 aborde des dispositions particulières liées aux copropriétés dites en difficulté.

S’il n’existe pas de définition, elles sont déterminées par un seuil d’impayés de charges qui est de 15 % pour les copropriétés de plus de 200 lots et de 25 % pour les autres. Ces seuils permettent de déclencher la saisine du Juge pour désigner d’un mandataire ad-hoc.

Ainsi, pour déterminer si la copropriété était en difficulté, le législateur a déterminé comme seul critère le taux d’impayés constaté en fin d’exercice.

Néanmoins, aucun texte de loi (ni règlementaire) ne définit comment calculer ce taux d’impayés, sachant qu’il faut qu’il soit comparable d’une année sur l’autre devant intégrer dans le calcul des données redondantes.

C’est pour cela que nous préconisons que le taux d’impayés soit calculé uniquement en prenant en considération le montant des copropriétaires débiteurs par rapport au budget prévisionnel.

Cette approche peut être contestée car le montant débiteur peut résulter de nombreuses sources d’impayés, telles que les charges courantes, les travaux, les cotisations du fonds de travaux ou avances auxquels s’ajoutent les frais de contentieux.

C’est pour cela que pour déterminer si la copropriété est en difficulté ou en phase de basculement, il faudrait prendre en considération d’autres critères qui sont également des symptômes :

  – l’augmentation du budget prévisionnel,

  – le taux de fournisseurs impayés en fin d’exercice,

  – l’absence de votes de travaux structurels,

  – le turnover des gestionnaires de copropriété au sein de l’immeuble,

  – le taux de sinistralité,

  – les travaux votés non réalisés

  – le ratio copropriétaire occupant/bailleur

Pour répondre concrètement à votre question, il n’existe pas de définition juridique d’une copropriété en difficulté, paupérisée ou dégradée.

Néanmoins on pourrait les distinguer de la façon suivante :

– les copropriétés dégradées sont celles qui ont un retard d’entretien aussi bien sur le  bâti que sur les équipements collectifs, nécessitant l’engagement de sommes importantes pour leur réhabilitation.

– Les copropriétés en difficulté sont celles qui ont des problèmes de gouvernance et de gestion, entraînant une mauvaise tenue comptable, ce qui provoque des difficultés financières et d’impayés de charges.

Les copropriétés paupérisées cumulent les difficultés auxquelles s’ajoute un contexte résidentiel, voire de quartier, qui aggrave la situation avec des problématiques de marchands de sommeil, de prostitution, de trafic de stupéfiants…

2. Quels processus conduisent à ces situations ?

Le basculement d’une copropriété en difficulté se fait de manière progressive mais certaine lorsqu’elle n’est pas traitée à temps.

Il s’agit en réalité d’une spirale qui fait plonger la copropriété dans différentes étapes progressives : fragilité, difficulté, recyclage.

La cause première est l’augmentation effrénée des charges courantes qui provoque les premiers impayés, entraînant que les copropriétaires ne peuvent plus valablement voter la réalisation les travaux d’entretien et de rénovation.

La deuxième cause est l’incapacité financière, pour un certain nombre de copropriétaires, de pouvoir financer les travaux d’entretien et de rénovation, mettant en difficulté aussi bien la copropriété qu’eux-mêmes.

Ces deux circonstances provoquent du contentieux qui augmente encore les charges, entraînant d’autres copropriétaires en difficulté, faisant plonger progressivement la copropriété dans les différentes étapes indiquées précédemment.

Cela provoque ensuite différentes conséquences : démission du syndic, appauvrissement des copropriétés attirant des marchands de sommeil, ventes de lots à bas prix à des copropriétaires ayant peu de capacités financières… ne pouvant pas faire face aux travaux d’entretien et de rénovation.

3. Quels sont les obstacles empêchant les syndics de lutter efficacement contre la dégradation des copropriétés ?

Une des difficultés majeures qui peut paraître accessoire, s’avère en définitive fondamentale : il s’agit du conflit d’intérêts du syndic.

En effet, ce dernier est élu par l’assemblée générale pouvant avoir certaines réticences à engager des procédures judiciaires à l’encontre de copropriétaires qui risquent de ne pas voter la reconduction de son mandat, d’autant plus s’ils sont détenteurs d’un nombre de voix important.

Pour régler cette difficulté, il est impératif que ce soit la loi qui impose au syndic d’agir à l’encontre d’un copropriétaire débiteur, à partir du moment où celui-ci atteint un taux d’impayés (exemple : 2 % du montant du budget prévisionnel).

De plus, en tant que commerçant, le syndic est intéressé à facturer des prestations même inutiles voire illégales à son client, qui s’avère également être son mandant, à savoir le syndicat des copropriétaires.

Les exemples sont nombreux : vacations horaire non réalisées, facturations de prestations comprises dans le forfait ou à des prix abusifs, libellés de prestations farfelues…

Le syndic est également un commerçant qui essaie de faire passer ses filiales ou les sociétés avec lesquelles il a des relations commerciales, même si les prix sont plus chers que ceux du marché, provoquant là encore une source d’aggravation des charges.

Pire, en cas de litige, le syndic sera en conflit d’intérêts préférant défendre ceux du groupe que ceux du syndicat des copropriétaires qu’il représente.

Conformément à l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, le syndic perçoit une rémunération sur la base d’un taux calculé sur le montant des travaux votés, incitant là encore le vote de travaux inutiles et/ou coûteux.

Le syndic est également intéressé par les impayés de charges puisqu’il dispose d’un monopole en matière de relances et de mises en demeure qu’il facture en moyenne 60 €, qu’il multiplie sans que soit prévue une limite légale, augmentant ainsi ses profits et également les charges de copropriété.

Il est donc impératif de supprimer tout conflit d’intérêts du syndic afin de garantir une gestion pérenne des copropriétés.

A cela, il faut ajouter une absence de responsabilité effective des syndics dans la gestion de leurs copropriétés, ce qui ne les incite pas à rechercher des solutions pour éviter leur basculement. Généralement, lorsqu’elles basculent en difficulté, le syndic les informe qu’il ne souhaite pas renouveler son mandat et les invite à trouver un nouveau cabinet.

4. Quels obstacles empêchent les conseils syndicaux à agir ? Les conseils syndicaux et plus largement l’ensemble des copropriétaires sont-ils suffisamment accompagnés par les pouvoirs publics dans l’exercice de leurs missions contre l’habitat indigne ou les copropriétés dégradées ?

La plupart des moyens de contrôle du conseil syndical sont à fortiori. Autrement dit, le conseil syndical vérifie après coup les actions engagées par le syndic devant ensuite batailler pour corriger les erreurs voire les fautes qui entrainent un préjudice pour la copropriété.

Ainsi, le contrôle de la comptabilité se fait après l’engagement des dépenses, l’ordre du jour après que le syndic l’ai élaboré, les contrats après leur souscription.

Une première mesure devrait inverser la tendance en permettant au conseil syndical d’agir de manière préventive, en accédant à tout moment aux comptes bancaires, à la comptabilité de la copropriété et de manière générale à tous documents stratégiques, notamment par le biais de l’extranet.

Actuellement, très peu de documents sont mis dans l’espace dématérialisé du conseil syndical avec une mise à jour qui doit se réaliser dans les trois mois après l’assemblée générale approuvant les comptes (Art.33-1-1 du décret du 17 mars 1967).

Autrement dit, les documents qui concernent l’exercice 2023 seront mis en ligne après l’assemblée générale qui se tient généralement six après l’arrêté des comptes, soit en juin 2024.

Par ailleurs, l’ordre du jour de l’assemblée générale doit se faire en concertation avec le syndic dans le cadre d’une réunion en donnant préséance au conseil syndical en cas de divergences. Et pour cause, les conseillers syndicaux sont des copropriétaires élus qui assumeront leur décision, compte tenu qu’ils font partie du syndicat des copropriétaires.

De plus, au-delà d’un certain montant d’engagements de dépenses, la signature du président ou de l’un des membres du conseil syndical, doit être impérative, évitant ainsi des dérives budgétaires.

Enfin, le conseil syndical doit être en mesure de saisir « une police » qui agira dès l’alerte de sommes détournées afin de dissuader le syndic de toutes malversations.

Quant aux copropriétaires, ils sont de plus en plus dessaisis de leurs copropriétés en ayant une absence d’information sur les sommes qu’ils ont à payer ou sur leur importance à participer à l’assemblée générale.

La situation risque de s’aggraver car depuis la loi Habitat dégradé, les notifications d’assemblée générale se font de droit de manière dématérialisée alors que seulement 30 % des mails sont ouverts.

5. Identifiez-vous des éléments de simplification qui pourraient s’appliquer sur les règles entourant les décisions collectives au sein des copropriétés (assemblées générales, conseil syndical, relations avec les différents types de syndics…) ?

Les modes de prise de décision pourraient être simplifiés dans la mesure où l’on assure aux copropriétaires une meilleure compréhension des projets et enjeux de la copropriété.

La difficulté majeure est que les copropriétaires ne comprennent pas les enjeux, se limitant uniquement à aborder les sujets de manière économique avec comme postulat qu’un copropriétaire absent à l’assemblée générale est un copropriétaire opposant.

Et pour cause, en matière d’engagement des travaux, la majorité requise est celle de l’ensemble des voix du syndicat des copropriétaires impliquant qu’un absent pèse pour que la résolution ne soit pas adoptée.

Pour inciter les copropriétaires à une plus grande implication, on pourrait tout d’abord introduire la notion de réunion dématérialisée des copropriétaires sans vote, avec ou sans syndic, dans laquelle serait débattu le ou les projets à présenter lors de la prochaine assemblée générale.

Cette réunion pourrait être menée par le conseil syndical qui a suivi les dossiers.

Deuxième réflexion, pour certains sujets, notamment liés aux travaux d’entretien et de rénovation, l’accord du copropriétaire serait tacite, obligeant ce dernier à se déplacer s’il souhaite s’opposer.

Troisième réflexion, le conseil syndical pourrait être à l’initiative d’une réunion des copropriétaires pour aborder des sujets ou réflexions qui paraissent importantes.

En définitive, ces actions devraient mener à rendre les copropriétaires plus impliqués dans la gestion de leur copropriété.

6. Selon vous, comment améliorer le travail des syndics et des copropriétaires dans une logique préventive ou dans le redressement d’une copropriété dégradée ?

Le premier élément est qu’il n’existe pas de définition ou de critères pour déterminer si une copropriété bascule en difficulté, ne permettant ni au syndic ni au conseil syndical de disposer de critères de référence.

Cette carence doit être résorbée pour leur permettre d’agir le plus en amont possible dès la survenance d’un de ces critères (voir chapitre 1).

D’ailleurs, dès la survenance d’un de ces critères, les copropriétaires doivent être alertés afin d’entraîner une dynamique pour redresser la situation.

L’extranet de la copropriété doit être utilisé à ces fins, permettant à chacun des copropriétaires de vérifier « le tableau de bord de la copropriété » qui doit présenter l’état de l’ensemble de ces critères (voir chapitre 1).

7. Quels sont les obstacles au sein des copropriétés qui empêchent ou freinent la mise en place de travaux à la rénovation, notamment énergétique ?

Sans aucun doute, le défaut de capacité de financement de la copropriété pose gravement problème puisqu’il revient au seul copropriétaire qui vote les travaux de payer l’intégralité des sommes, même s’il a acquis son logement il y a un mois ou s’il compte le vendre dans six mois.

Cette situation pose d’autant plus problèmes avec le pouvoir d’achat des copropriétaires qui ne cesse de baisser, n’étant même plus en capacité de faire face aux charges courantes.

 C’est pour cela qu’il est impératif d’intégrer la notion d’amortissement du bâti et des équipements collectifs afin qu’à chaque trimestre soit constituée une épargne sur un compte bancaire séparé et rémunéré, en vue de financer les travaux tout au long de la vie de la copropriété.

Par ailleurs, l’ensemble du « chemin de métro » lié à un projet de rénovation énergétique, présente des difficultés que ce soit au niveau de son élaboration, de son financement, des modalités de vote, du choix des prestataires et surtout des bureaux d’études censés réaliser les diagnostics préalables.

8. Selon vous, quels sont les besoins prioritaires concernant le financement de ces copropriétés en difficulté ?

            1- l’assainissement des comptes

            2- la mise en place d’organes de gestion compétents

            3- Leur préfinancement avec des modalités de remboursement adaptées

9. Les voies d’action des copropriétaires à l’encontre des marchands de sommeil sont-elles suffisantes ? Même question s’agissant des voies d’action de la puissance publique, ainsi que des locataires. Si ce n’est pas le cas, comment améliorer les recours contre les marchands de sommeil ?

Il n’existe pas de définition juridique d’un marchand de sommeil.

Et pourtant, cela permettrait de pouvoir mieux les suivre voire de créer un fichier du gérant, de la personne morale ou de la personne physique condamnés pour ces motifs afin de leur interdire purement et simplement d’acquérir un logement, du moins pendant un certain temps.

10. Devant la multiplicité des acteurs, êtes-vous favorable à l’émergence d’un acteur unique en matière d’habitat indigne ? Les outils juridiques sont-ils adaptés à cette problématique spécifique ? 

Il existe effectivement de nombreux acteurs sans forcément connaitre leur utilité ou leurs compétences.

A titre d’exemple, en matière d’arrêté de péril, bien souvent s’organise un ping-pong entre le Maire et le Préfet pour déterminer qui doit le prononcer.

A cela, il faut ajouter d’autres acteurs tels que les opérateurs, les collectivités territoriales, l’ANAH, les ALEC, FranceRenov.

11. Le registre national des copropriétés (RNIC) est-il adapté à la prévention et à la lutte contre les dynamiques de paupérisation ?

Le RNIC a le mérite d’exister, bien qu’il présente des failles, compte tenu qu’il agglomère un nombre important de données qui sont souvent retranscrites de manière brute.

Cela peut poser une difficulté car les mises à jour des informations liées aux copropriétés sont faites par les syndics à des dates aléatoires compte, tenu qu’elles succèdent à la tenue de l’assemblée générale approuvant les comptes.

12. La présence de meublés de tourisme, et a fortiori l’occupation intermittente de ces lots au sein de la copropriété, est-elle un obstacle à la bonne gestion des copropriétés ?

La location immobilière par intermittence peut entraîner une aggravation de l’usure des parties communes et des équipements collectifs, justifiant de prévoir dans le règlement de copropriété une aggravation des charges pour le copropriétaire qui en fait usage.

Par ailleurs, le copropriétaire devra être responsable des dommages occasionnés sur les parties communes et les équipements collectifs de son locataire, le responsabilisant davantage sur le choix de ses occupants.

13. Estimez-vous que les copropriétés constituées principalement d’investissements locatifs du type Pinel posent des problèmes spécifiques de gestion ?

Il s’agit généralement de copropriétaires qui souhaitent avoir un retour sur investissement le plus rapide, étant par principe opposés à tout engagement de travaux ou de constitution d’épargne.

Or, il n’est plus envisageable de considérer qu’il revient au seul copropriétaire qui vote les travaux de financer l’intégralité du montant.

Pour conclure, pour prévenir les copropriétés en difficulté, plusieurs réformes sont à envisager :

• Créer dans les copropriétaires neuves la notion d’amortissement des parties communes et équipements collectifs en payant chaque trimestre une quote-part.
• Imposer que dans les annonces immobilières soit indiquée la quote-part d’amortissement travaux à payer,
• Retenir sur le montant de la vente la quote-part d’amortissement  des parties communes non payé par le copropriétaire
• Imposer une politique de maitrise des charges afin de juguler le budget.
• Interdire au syndic de faire intervenir ses filiales ou société avec lesquelles il a des relations juridiques ou patrimoniales
• Plafonner le tarif des actes de recouvrement en définissant un protocole
• Créer une police des copropriétés et des syndics afin d’intervenir le plus en amont possible pour définir les causes et les responsabilités du basculement des copropriétés en fragilité.