Actualités de l'association (9201)
Le syndicat des copropriétaires doit faire une nouvelle mise en demeure en cas de procédure accélérée pour demander le paiement des provisions des exercices postérieurs
L’article 19-2 alinéa 1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que : « À défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles ».
Question : Une nouvelle mise en demeure est-elle nécessaire pour statuer sur les exercices postérieurs à la première ?
Le syndicat des copropriétaires ne peut demander le paiement de sommes restant dues au titre des exercices non visés par une mise en demeure ou pour lesquels les budgets ou les comptes du syndicat n'ont pas encore été approuvés.
I - Des conditions d’application strictes
Le recours à la procédure de recouvrement de charges accélérée au fond prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est subordonné au respect de conditions strictes.
Tout d’abord cette procédure concerne les provisions exigibles au titre de l’article 14-1 de cette même loi, à savoir les provisions correspondant au budget prévisionnel approuvé. Ce principe est ainsi rappelé dans la réponse de la Cour de cassation. En effet la Cour d’appel aurait dû rechercher la justification par le syndicat des copropriétaires de l’approbation des budgets prévisionnels, des travaux ou des comptes pour les années postérieures à la mise en demeure initiale.
Enfin, la Haute juridiction rappelle que le syndicat des copropriétaires doit également justifier de la défaillance du copropriétaire à ses obligations par une mise en demeure préalable demeurée infructueuse pendant un délai de trente jours, portant sur les provisions exigibles.
La Cour de cassation a renforcé ce formalisme dans un arrêt récent (Cass. 3e civ., 12 déc. 2024, n° 24-70.007), en précisant que la mise en demeure doit impérativement indiquer avec précision la nature et le montant des sommes réclamées, qu’il s’agisse du budget prévisionnel ou de dépenses de travaux non comprises dans celui-ci.
À défaut, les demandes relatives aux sommes non visées par une mise en demeure seront déclarées irrecevables. Ainsi, cette décision témoigne d’un renforcement du formalisme et d’une volonté de strict encadrement du mécanisme dérogatoire de recouvrement de charges prévu par l’article 19-2.
II - Une limitation du pouvoir du syndicat des copropriétaires au profit du copropriétaire débiteur
Par cet arrêt, la Cour de cassation encadre rigoureusement l’action du syndicat des copropriétaires afin de prévenir tout abus dans le recouvrement des charges. Elle impose que chaque demande repose sur une mise en demeure préalable demeurée lettre morte pendant 30 jours. Le syndicat ne peut ainsi agir qu’à l’égard de créances précisément identifiées et régulièrement exigibles.
La sanction du non-respect de ces exigences est l’irrecevabilité des demandes excédentaires et donc des sommes non exigibles. Il ne s’agit pas d’une nullité de la procédure, mais d’une limitation : seules les sommes visées par une mise en demeure régulière peuvent être réclamées.
En pratique, cette solution impose une gestion particulièrement rigoureuse du recouvrement. Le syndic devra multiplier les mises en demeure au fur et à mesure de la naissance des dettes, chacune faisant courir un délai propre de trente jours à compter de sa réception, indépendamment de toute procédure en cours.
Cette procédure de recouvrement accélérée obéit ainsi à une logique chronologique et fragmentée, excluant toute anticipation de créances non encore exigibles. En cas de doute sur les conditions de son application, il convient de privilégier la procédure de droit commun de recouvrement de charges (article 10 de la loi du 10 juillet 1965).