Actualités de l'association (9241)

I - Des conditions d’application strictes

Le recours à la procédure de recouvrement de charges accélérée au fond prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est subordonné au respect de conditions strictes.

Tout d’abord cette procédure concerne les provisions exigibles au titre de l’article 14-1 de cette même loi, à savoir les provisions correspondant au budget prévisionnel approuvé. Ce principe est ainsi rappelé dans la réponse de la Cour de cassation. En effet la Cour d’appel aurait dû rechercher la justification par le syndicat des copropriétaires de l’approbation des budgets prévisionnels, des travaux ou des comptes pour les années postérieures à la mise en demeure initiale.

Enfin, la Haute juridiction rappelle que le syndicat des copropriétaires doit également justifier de la défaillance du copropriétaire à ses obligations par une mise en demeure préalable demeurée infructueuse pendant un délai de trente jours, portant sur les provisions exigibles.

La Cour de cassation a renforcé ce formalisme dans un arrêt récent (Cass. 3e civ., 12 déc. 2024, n° 24-70.007), en précisant que la mise en demeure doit impérativement indiquer avec précision la nature et le montant des sommes réclamées, qu’il s’agisse du budget prévisionnel ou de dépenses de travaux non comprises dans celui-ci.

À défaut, les demandes relatives aux sommes non visées par une mise en demeure seront déclarées irrecevables. Ainsi, cette décision témoigne d’un renforcement du formalisme et d’une volonté de strict encadrement du mécanisme dérogatoire de recouvrement de charges prévu par l’article 19-2.

II - Une limitation du pouvoir du syndicat des copropriétaires au profit du copropriétaire débiteur

Par cet arrêt, la Cour de cassation encadre rigoureusement l’action du syndicat des copropriétaires afin de prévenir tout abus dans le recouvrement des charges. Elle impose que chaque demande repose sur une mise en demeure préalable demeurée lettre morte pendant 30 jours. Le syndicat ne peut ainsi agir qu’à l’égard de créances précisément identifiées et régulièrement exigibles.

La sanction du non-respect de ces exigences est l’irrecevabilité des demandes excédentaires et donc des sommes non exigibles. Il ne s’agit pas d’une nullité de la procédure, mais d’une limitation : seules les sommes visées par une mise en demeure régulière peuvent être réclamées.

En pratique, cette solution impose une gestion particulièrement rigoureuse du recouvrement. Le syndic devra multiplier les mises en demeure au fur et à mesure de la naissance des dettes, chacune faisant courir un délai propre de trente jours à compter de sa réception, indépendamment de toute procédure en cours.

Cette procédure de recouvrement accélérée obéit ainsi à une logique chronologique et fragmentée, excluant toute anticipation de créances non encore exigibles. En cas de doute sur les conditions de son application, il convient de privilégier la procédure de droit commun de recouvrement de charges (article 10 de la loi du 10 juillet 1965).

• Exposé du litige

En l’espèce, lors d’une assemblée générale de copropriétaires en date du 15 juillet 2021, les copropriétaires ayant voté par correspondance pour certaines décisions relevant de la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (résolution n°7 : élection du conseil syndical et, résolution n°12 : délégation de pouvoirs donnée au conseil syndical afin de choisir le devis le moins disant pour la réalisation de travaux dont le principe avait été voté en assemblée générale) ont été assimilés comme votant d’office de la même manière lors du second vote, à la majorité simple de l’article 24.

Cette décision résulte de l’application des règles de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, alors que le formulaire de vote par correspondance ne prévoyait pas de ligne permettant aux copropriétaires de se prononcer dans le cas d’une éventuelle seconde délibération via la passerelle de l’article 25-1, qui dispose que « Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l'article 25 ou d'une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote. »

• Réponse du Tribunal judiciaire de Fontainebleau

Par jugement du 2 février 2022, le tribunal judiciaire de Fontainebleau a débouté les copropriétaires demandeurs de leur demande d’annulation des résolutions n°7 et n°12 de l’assemblée générale du 15 juillet 2021, prises en considération du second vote résultant de l’application de la passerelle de l’article 25-1.

• Réponse de la Cour d’appel de Paris

Par un jugement en date du 28 janvier 2026, la Cour d’appel de Paris valide la décision du Tribunal judiciaire de Fontainebleau aux moyens que :

« L’article 25-1 instaure une passerelle automatique, et non facultative, entre le premier et le second vote, ce dont les copropriétaires étaient informés selon les termes de la convocation (…). Dès lors, les mêmes suffrages doivent être utilisés lors du premier et du second vote, seule la majorité requise change ».

En effet, la convocation à l’assemblée générale litigieuse indique bien « article 25 : majorité absolue – majorité des voix de tous les copropriétaires. Si toutefois le quorum n’est pas atteint, mais qu’un tiers des voix est favorable, il est procédé à un second vote dans les conditions de majorité de l’article 24 » et le formulaire de vote par correspondance est réputé conforme aux exigences de l’article 1er de l’arrêté du 2 juillet 2020 fixant le modèle de formulaire de vote par correspondance aux assemblées générales de copropriétaires.

• Conclusion

Cette décision vient s’inscrire en contradiction des principes précédemment établis. Ainsi, le Tribunal judiciaire d’Orléans avait rendu, le 5 mai 2021, un arrêt sur une affaire très similaire, mais il disposait quant à lui qu’il n’existait pas de « principe d’unicité » des votes des copropriétaires entre la première et la deuxième délibération.

Selon cette décision, il existe une obligation d’un choix spécifique dans le document de vote par correspondance édité par le syndic. Seule une manifestation expresse des copropriétaires est valable. Le syndic ne peut pas se contenter de reporter à l’identique le sens du vote unique exprimé.

La décision de la Cour d’appel de Paris revient, dans un sens, à priver le copropriétaire votant de la possibilité de changer d’avis en modifiant son choix en cas de second vote. De plus, un tel formulaire de vote par correspondance ne peut en aucun cas offrir aux copropriétaires la possibilité de voter par anticipation à un second scrutin.

Cette décision vient donc s’inscrire dans une démarche de simplification et d’efficacité des délibérations d’assemblées générales, mais aussi, à contrario, en violation du droit de vote de chacun des copropriétaires.

En effet, le mode de scrutin envisagé uniquement par formulaire de vote par correspondance vient d’une exception prévue dans le cadre de la gestion de la crise sanitaire (conformément à l'article 22-2 de l'ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, permettant ainsi de déroger à la présence physique des copropriétaires aux termes duquel : « par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l’article 17-1-A de la loi du 10 juillet 1965, et jusqu’au 30 septembre 2021, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l’assemblée générale par présence physique »).

Ainsi, pour rendre sa décision, la Cour d’appel de Paris décide de faire une interprétation étendue de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965. Elle décide que, puisque le texte mentionne que « la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote », ce second vote est identique, même s’il n’a pas été procédé expressément à la manifestation des voix par les copropriétaires du fait du vote par correspondance.

Le juge octroie ainsi un nouveau pouvoir au syndic, celui d’interpréter la volonté des votants en l’absence de manifestation expresse de leur part, alors que, par principe, en application de la loi du 10 juillet 1965, le syndic n’est que l’exécutant de l’assemblée générale et par ce fait, il doit se contenter de reporter à l’identique le sens du vote.

Cet arrêt porte sur une législation très nouvelle à l’époque de l’assemblée générale contestée, qui s’est tenue dans les circonstances dérogatoires liées à la crise sanitaire. On peut ainsi s’interroger sur le sens que la Cour d’appel de Paris donne au mot « vote ». L’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne prévoit pas, en effet, un second tour d’un vote unique, comme semble l’exprimer l’arrêt commenté, mais un deuxième vote, a priori autonome par rapport au premier.