L’ordonnance du 30 octobre 2019 qui a réformé la loi du 10 juillet 1965 a prévu deux types de délégations de pouvoirs que l’assemblée générale peut donner au conseil syndical.
On retrouve celle prévue à l’article 25 de ladite loi qui ouvre une possibilité de donner une délégation précise et celle prévue à l’article 21-1 de la loi susmentionnée qui prévoit une délégation étendue de prise de décision.
Dans les deux cas, ces délégations consistent pour l’assemblée générale à donner un mandat au conseil syndical de prendre des décisions en lieu et place du syndicat des copropriétaires.
Or, comme nous allons le constater à travers cet abus, les syndics professionnels et en particulier le cabinet NEXITY, essayent de profiter de ces nouveaux modes de délégation pour se décharger de leur responsabilité au détriment du conseil syndical.
Une mesure qui peut rapidement devenir un piège pour le conseil syndical.
I. Une mesure dangereuse
Le principal piège de la délégation de pouvoirs est de mettre sur les épaules du conseil syndical qui, rappelons-le, intervient bénévolement, la prise de décisions qui normalement relèvent de l’assemblée générale et dont la gestion préalable aurait dû être assurée par le syndic professionnel qui, lui, est rémunéré.
En obtenant le vote de la délégation de pouvoir, le syndic professionnel se décharge de toutes responsabilités et d’actions qu’il doit réaliser en faisant supporter cette charge sur le conseil syndical.
Bien entendu, en contrepartie, généralement le syndic professionnel ne diminue ni ses honoraires du forfait de base ni ses honoraires de suivi de travaux.
Afin de mieux expliquer la situation et surtout les dérives du système, voyons en détail un projet de convocation d’assemblée générale réalisée par le cabinet NEXITY : particulièrement sur le système de délégation de pouvoirs qui devient un principe.
II. Une délégation de pouvoir qui devient un principe
Avant d’entrer dans le détail, voyons les projets de résolutions de délégation proposée par le cabinet Nexity dans une convocation d’assemblée générale :
Comme on le constate, la règle est à présent simple: le cabinet NEXITY ne s’embarrasse plus à chercher des bureaux d’études ou des sociétés ni à faire des mises en concurrence, ou à réaliser des études de contrats préalables puisque cette tâche est à présent assumée par le conseil syndical dans le cadre d’une délégation de pouvoirs.
Le plus grave est que les enveloppes accordées sont colossales avec des résolutions qui prévoient des sommes qui atteignent plus de 89 000€.
Et voilà comment refiler la patate chaude à des bénévoles qui, du coup, engagent leur responsabilité civile tout en dédouanant le syndic de ses obligations.
Le plus terrible est que ce même syndic n’a pas oublié de prévoir une résolution pour valider ses honoraires de suivi de travaux qui sont les mêmes que l’assemblée générale valide ou non la délégation de pouvoirs.
Autrement dit, que le conseil syndical assume ou pas une partie des opérations qui incombent de base au syndic professionnel, les honoraires de ce dernier resteront les mêmes.
N’y a-t-il pas une petite erreur ?