Le secteur de la copropriété représente une source financière incommensurable. Pour ce faire, des acteurs n’hésitent pas à créer des entreprises dédiées. Il s’agit par exemple de syndics instituant une société de courtage en assurance.
Cette spécialité peut aussi découler d’une filiale d’un groupe bancaire, se dotant également d’un département d’administration de biens. Le syndic en place doit alors faciliter, de manière plus ou moins licite, ces marchés annexes à ses partenaires. Dans certains cas, cette tentative d’intrusion émane du détenteur d’un lot, comme LCL sur un immeuble parisien.
I. Le propriétaire LCL peut mettre en concurrence le mandat d’un syndic non professionnel
Depuis trois ans, un syndic non professionnel gère de manière irréprochable une résidence parisienne de 8 lots principaux. Il reçoit néanmoins le 9 novembre 2023, un courriel de LCL possédant le lot commercial en rez-de-chaussée. Il l’informe par ce biais de son intention de porter à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale la nomination d’un syndic professionnel.
LCL est en capacité de porter à l’ordre du jour de l’assemblée générale l’élection d’un syndic professionnel selon l’article 10 du décret du 17 mars 1967.
Cette disposition réglementaire l’oblige dans ce cas à notifier (LRAR) au syndic en exercice, avant que celui n’expédie la convocation de l’assemblée générale aux copropriétaires, la :
- question de la désignation du syndic ;
- trame de résolution associée ;
- ou les projets de contrat de mandat, ainsi que la fiche d’information (pour un syndic professionnel).
II. LCL se fourvoie sur l’adéquation d’un syndic professionnel sur une petite copropriété
Si l’on ne peut pas contester le droit de LCL, en tant que propriétaire d’un lot, de solliciter l’inscription d’une question à l’ordre du jour de l’assemblée générale, la justification du recours à un syndic professionnel se révèle en revanche totalement inappropriée.
Il considère ce mandataire plus adapté et sécurisé pour la copropriété. Il s’appuie pour cela sur les nombreuses obligations incombant au syndic (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965) et les conséquences dommageables en cas de défaillance de sa part.
Nous sommes au regret de souligner le caractère déphasé de cette négociatrice.
D’une part, comme nous l’évoquions, le syndic bénévole en place résulte justement de l’insatisfaction des copropriétaires quant à la gestion antérieure par un professionnel.
De plus, le profil de cet immeuble répond justement à une administration de proximité par un copropriétaire, à savoir un bâtiment unique (RDC + 3 étages) ne disposant ni d’un ascenseur, ni d’un chauffage collectif.
Sa gestion peut parfaitement s’opérer de manière optimisée par un syndic non professionnel :
- maitrisant parfaitement la configuration et le fonctionnement de cette résidence ;
- susceptible d’intervenir dans les meilleurs délais auprès d’entreprises compétitives, en comparaison d’un gestionnaire professionnel intervenant en moyenne sur une cinquantaine d’immeubles. Cette situation favorise une connaissance moins pointue et surtout une hiérarchie des priorités au profit des ensembles plus vastes et rémunérateurs, par manque manifeste de disponibilité ;
- en veille constante sur l’évolution du droit de la copropriété, épaulé en cela par les experts, les publications, formations, supports et services mis à jour par l’ARC pour ses adhérents collectifs.
Enfin, cette interlocutrice devrait s’intéresser aux nombreuses décisions de justice condamnant les syndics professionnels pour les fautes préjudiciables à l’égard du syndicat, des copropriétaires pris individuellement, voire des tiers lésés, que ce soit pour leur carence à :
- recouvrer les provisions et charges ;
- exécuter les travaux collectifs ;
- la conclusion ou au respect des contrats de maintenance ou d’énergie avec les prestataires ;
- exercer le pouvoir disciplinaire vis-à-vis du gardien et/ou de l’employé d’immeuble ;
- appliquer les dispositions du règlement de copropriété ;
- se conformer aux prescriptions en matière de convocation et tenue des assemblées générales ;
- gérer les sinistres (déclaration tardive à la compagnie, versement des indemnités...).
La pratique démontre, qu’un syndic non professionnel demeure le meilleur gestionnaire d’une résidence circonscrite. Contrairement à un cabinet, il n’a de cesse de contribuer à une administration licite, réactive et optimale de l’immeuble. Ce copropriétaire peut compter pour cela sur les consultants, les articles, ouvrages, formations et supports constamment actualisés par l’A.R.C.