Nos adhérents nous communiquent régulièrement des projets de contrats de syndics afin que nous puissions leur formuler un avis éclairé, tant sur le respect des obligations réglementaires imposées par le contrat type annexé au décret du 17 mars 1967, que sur des éléments plus qualitatifs, tels que le nombre de visites du syndic ou de réunions à prévoir avec le conseil syndical, ou encore la durée des assemblées générales.
A cette occasion, nous décelons fréquemment des clauses qui ne respectent pas le contrat-type, ou qui, parfois, comportent de franches incongruités.
Examinons ainsi quelques extraits d’un contrat proposé par le syndic « ALL RES » nous ayant été récemment transmis par une adhérente.
I - Du service d’accès en ligne aux documents dématérialisés de la copropriété
L’article 7.1.5 du contrat type offre la possibilité aux copropriétaires de dispenser le syndic de son obligation de mise à disposition d’un service d’accès en ligne aux documents dématérialisés.
Dans cette hypothèse, il est prévu que le montant de la rémunération forfaitaire annuelle du syndic soit imputé, (1) d’une somme fixée par les parties, ou bien (2) de la somme toutes taxes comprises éventuellement facturée au syndicat par le tiers auquel cette tâche aura été confiée (sur justificatif).
La plupart du temps, les syndics privilégient la première option, et mentionnent une somme forfaitaire susceptible de venir en déduction de sa rémunération si les copropriétaires décidaient de se passer d’extranet.
Nous entrons alors dans ce que nous pourrions appeler… la cour des miracles.
Si, habituellement, certains syndics ont tendance à surfacturer certaines prestations complémentaires, telles que l’immatriculation de la copropriété ou encore les mises en demeure adressées à certains copropriétaires, ceux-ci, quand il s’agit d’évaluer le coût d’une prestation dont les copropriétaires souhaiteraient les en dispenser, de façon tout à fait étonnante, se mettent à minorer leur coût réel.
Examinons ainsi ce qui est prévu par le contrat du syndic « ALL RES » :
Il est ainsi indiqué qu’aucune somme ne viendra en déduction de la rémunération forfaitaire du syndic, mais nous avons également vu des contrats qui prévoyaient qu’un euro seulement serait imputé sur cette rémunération !
Cette mauvaise pratique est malheureusement extrêmement répandue, et ces montants sont difficiles à justifier pour les syndics.
Comment peuvent-ils prétendre que les espaces numériques qu’ils mettent à disposition des copropriétés, et que le temps passé à les alimenter en documents, ne représentent aucun coût pour eux ?
Notre association est preneuse de toute explication et de tout document que les syndics voudraient bien nous fournir afin de justifier cette pratique, qui tend à priver d’intérêt la possibilité offerte aux copropriétaires de se passer d’extranet.
II - De la majoration indue du taux horaire visé à l’article 7.2.1 du contrat type
L’article 7.2.1 du contrat type de syndic correspond à la rémunération des prestations particulières fournies par le syndic.
Le contrat type annexé au décret prévoit ainsi deux possibilités : une rémunération selon un taux horaire, appliqué au prorata du temps passé, et une rémunération fixée en application d’un tarif forfaitaire total.
La plupart du temps, les syndics préfèrent convenir d’une rémunération au taux horaire, ce qui, après tout, peut s’avérer légitime – même s’il convient de veiller aux éventuels abus de syndics qui pourraient majorer le temps effectivement consacré à la réalisation d’une tâche.
Ce qui l’est moins, en revanche, c’est la distorsion que font subir certains syndics à la clause prévue par le contrat type.
En effet, de façon extrêmement fréquente, nous examinons des contrats de syndics prévoyant des taux horaires différents selon l’heure et le jour auquel la prestation est effectuée. Voyons plutôt :
Le contrat prévoit ainsi quatre taux horaires différents selon l’heure et le jour auxquels la prestation est réalisée.
Cette clause est tout simplement illégale. La seule hypothèse où le syndic a la possibilité de facturer un taux horaire majoré correspond à la gestion administrative et matérielle relative aux sinistres (article 7.2.4 du contrat type).
Dans ce cas, « les prestations effectuées en dehors des jours et heures ouvrables et rendues nécessaires par l’urgence » peuvent donner lieu à un coût horaire majoré qui doit être précisément indiqué dans le contrat de syndic.
A cet égard, rappelons que ces prestations relatives à la gestion des sinistres ne peuvent être facturées au syndicat des copropriétaires qu’à la condition que le contrat d’assurance multirisque de l’immeuble ne couvre pas le règlement de ces frais.
Or, une majorité de ces contrats d’assurance garantissent ces règlements.
Aussi, nous invitons nos adhérents à examiner avec une grande attention les factures émises par les syndics au titre de leurs honoraires complémentaires et à faire preuve de la plus grande vigilance dans l’application des taux horaires majorés…