Et nous revoilà avec un abus qui dépasse l’entendement humain.
Là encore, on ne comprend pas comment au sein d’un grand groupe de syndic qui vraisemblablement dispose d’un service juridique, on arrive à atteindre de telles aberrations.
A ce titre, voyons cela de plus près le contrat de syndic présenté par le cabinet ORPI et plus précisément sa clause de révision des honoraires.
Cet abus est particulièrement intéressant car il met en exergue comment le syndic utilise le conseil syndical dans son intérêt même si cela doit mettre en porte-à-faux ce dernier ainsi que la copropriété.
Allez, place à l’image en commençant par rappeler quelques règles fondamentales.
I- Une révision des honoraires pour les contrats supérieurs à un an
Le point 7.1.5 du contrat-type permet au syndic de prévoir une révision de ses honoraires du forfait de base selon les modalités qui doivent être expressément définies sur celui-ci.
Cette révision ne peut se faire qu’à la date anniversaire de la signature du contrat impliquant qu’il ne peut s’appliquer que pour des mandats supérieurs à 12 mois.
Or première difficulté, le contrat d’ORPI est signé pour une période d’un an, interdisant donc d’appliquer la moindre révision d’honoraires.
Mais lorsqu’on prend connaissance des conditions de revalorisation des honoraires, on tombe tout simplement sur notre tête.
La voici :
Le syndic prévoit donc une révision des honoraires du forfait de base en fin d’exercice avec un effet rétroactif au premier jour de l’exercice.
Respirons.
Prenons un exemple : les honoraires du syndic ont été fixés à 100 000 euros.
Le syndic perçoit cette somme au cours de l’exercice puis ensuite négocie avec le conseil syndical une révision de ses honoraires de 20 % avec effet rétroactif les faisant subitement passer pour ce même exercice à 120 000 euros récupérant ainsi au passage 20 000 euros.
Elle n’est pas belle la vie de syndic !
II – Un conseil syndical otage
Bien sûr, tout le monde a déjà constaté la seconde aberration.
La révision des honoraires n’est pas basée sur un indice d’indexation comme cela est imposé par la loi mais en fonction d’une concertation engagée avec le conseil syndical.
Ainsi le conseil syndical devra éventuellement négocier une révision des honoraires avec un effet rétroactif qui s’appliquerait au premier jour de l’exercice.
Or, le conseil syndical n’est nullement habilité à valider une réévaluation des honoraires d’autant plus que le contrat ORPI et ses honoraires ont été validés par l’assemblée générale qui est souveraine et qui ne peut en aucune façon être substituée par le conseil syndical.
Mais encore, il est probable que le contrat du cabinet ORPI ait été mis en concurrence et a été retenu notamment en prenant en considération les honoraires proposés.
En procédant à une révision de ces honoraires avec un effet rétroactif, cela impliquerait qu’un des éléments essentiel du contrat en l’occurrence les honoraires, a été modifié, biaisant alors la mise en concurrence.
Voilà pourquoi cette clause du contrat est tout simplement folle.