Si, comme toute branche juridique, le droit de la copropriété s’avère parfois complexe (interprétations, incidences de la jurisprudence), il n’en contient pas moins des dispositions essentiellement limpides. Fondamentaux que le cabinet, La Dionysienne de Copropriétés, ignore manifestement dans la convocation d’une assemblée du 23 juin 2025 établie par ses soins.
I. Toutes les décisions de l’assemblée ne relèvent pas de la majorité simple de l’article 24
En sa qualité de syndic d’une résidence parisienne, La Dionysienne de Copropriété rédige et notifie la convocation de son assemblée générale annuelle fixée au 23 juin 2025
En parcourant cette convocation, un élément nous alerte immédiatement, l’unicité de la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 proposée sur toutes les questions portées à son ordre du jour. Si cette majorité relative (plus de voix exprimées favorables par rapport aux oppositions) constitue le « socle », certaines délibérations courantes du syndicat relèvent de celle renforcée de l’article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires).
Or, cette assemblée générale doit effectivement se prononcer sur ces points ordinaires, pour lesquels la majorité absolue des voix du syndicat des copropriétaires s’impose, tels que :
- la désignation du conseil syndical (art. 25 al. c de la loi) ;
- le seuil de mise en concurrence des marchés du syndicat et de consultation du conseil syndical à la charge du syndic (art. 21 de la loi).
Cette erreur incontestable de ce cabinet n’est pas anodine. En cas d’acceptation en l’état de ces projets, ils encourent la nullité judiciaire par tout copropriétaire opposant, défaillant ou assimilé dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de l’assemblée (art. 42 de la loi).
Cette faute majeure de La Dionysienne de Copropriétés expose donc le syndicat à se retrouver :
- sans conseil syndical ;
- supporter des frais de contentieux [honoraires de son avocat, contribution à ceux de la partie adverse obtenant gain de cause (art. 700 du Code de procédure civile), dommages et intérêts...]. En effet, cette assignation doit être exercée contre le syndicat, pris en la personne de son syndic et non contre ce dernier à titre personnel, l’objet recherché étant l’annulation de décisions illicites de l’assemblée de cette collectivité, Cass. 3e civ. 20 juillet 1994, n° 92 - 18872.
Une solution juridique existe pour minimiser ce contentieux dommageable pour le syndicat. En tant que garant de la régularité de l’assemblée, le président de séance (art. 15 du décret du 17 mars 1967) jouit d’un pouvoir d’amendement, Cass. 3e civ. 15 avril 2015, n° 14 - 13255. Cela s’entend de sa capacité à reformuler, sans dénaturer, une question et/ou son projet de résolution inscrit à l’ordre du jour présentant une illégalité ou ambiguïté, avant la délibération des copropriétaires. Ce changement n’est pas sans incidence, il aboutit à assimiler à des défaillants, les copropriétaires favorables sur ce point dans leur formulaire de vote par correspondance (art. 17-1 A de la loi), soit l’exclusion logique de leurs voix du décompte de la question modifiée en cours d’assemblée.
II. Le formulaire de vote par correspondance doit respecter les majorités légales
Depuis le 4 juillet 2020, les copropriétaires peuvent également participer à l’assemblée par un formulaire de vote par correspondance (art. 17-1 A de la loi, arrêté du 2 juillet 2020). Il s’agit d’un document édité par le syndic et annexé à la convocation de l’assemblée, reprenant les questions portées à son ordre du jour. Le copropriétaire, qui souhaite y recourir, se contente de le compléter (en cochant ses choix, en le signant et en le retournant au syndic).
La prise en compte des votes du copropriétaire suppose la conformité de la trame établie par le syndic, ce qui s’entend notamment de l’insertion d’une ligne pour chaque question susceptible d’une seconde délibération à une majorité réduite (art. 25-1, 26-1). Cette faculté n’est pas respectée en l’espèce par La Dionysienne de Copropriétés, puisqu’elle se méprend sur la majorité requise en 1ère lecture pour la nomination des conseillers syndicaux, le seuil de mise en concurrence et de consultation pour les engagements du syndic. Dès lors, il ne peut prévoir le second vote.
Or, les premières décisions judiciaires soulignent que cet éventuel second vote n’est pas déductible. Autrement dit, sa comptabilisation implique une expression spécifique du copropriétaire. Toute infraction à cette règle justifie l’annulation de la décision, TJ Orléans, 5 mai 2021, n° 21 - 00417.
Enfin, l’article 9 bis du décret impose un délai minimal de trois jours francs entre la réception du document et la tenue de l’assemblée. Ce décompte réglementaire s’entend d’un laps excluant le jour d’obtention du formulaire et celui de l’assemblée.
De plus, si le dernier jour du décompte tombe un samedi, dimanche, une date fériée ou chômée, il doit être reporté au 1er jour ouvrable suivant (art. 642 al. 2 du Code de procédure civile).
Il en résulte, que pour une assemblée programmée au 23 juin 2025, la date butoir pour recevoir le formulaire de vote par correspondance se situe au 17 juin 2025 et non au 19 juin 2025, comme indiqué par ce cabinet.
L’acceptation tardive de ces documents par le syndic constitue à nouveau une cause d’invalidation judiciaire des résolutions de l’assemblée par un copropriétaire opposant, défaillant ou assimilé (art. 42 de la loi), TJ Nice, 11 avril 2022, n° 21 - 02172.
Le syndic professionnel doit faire preuve d’une plus grande rigueur dans sa préparation de l’assemblée, afin de prémunir le syndicat contre une contestation judiciaire légitime de copropriétaires. Pour ce faire, il lui faut associer le conseil syndical, dont sa maitrise du droit de la copropriété s’avère souvent plus aboutie que celle d’un cabinet, en raison de son engagement auprès d’associations telles que la nôtre.