Alors que le droit prévoit une désignation simple et transparente du syndic en assemblée, certains cabinets parviennent néanmoins à la complexifier. Cette dichotomie s’explique par leur incompétence, leur volonté de masquer une illicéité et/ou de maintenir une forme d’ambiguïté en la matière pour les copropriétaires. Le renouvellement d’ARCHIGESTIM, par une assemblée de 2024, regroupe, à lui seul, toutes ces carences.
I. Prescriptions réglementaires sur le mandat de syndic approuvé en assemblée
En sa qualité de syndic sortant, le cabinet parisien ARCHIGESTRIM convoque les copropriétaires d’une résidence francilienne à leur assemblée générale annuelle fixée au 19 mars 2024. Cette dernière doit notamment se prononcer sur leur renouvellement à cette fonction.
Pour ce faire, conformément au décret du 17 mars 1967 :
- l’ordre du jour comporte la question et le projet de résolution correspondant (art. 11 al. 4 et 7) ;
- la convocation contient la proposition de contrat et de fiche d’information tarifaire (art. 11 al. 4).
Le syndic est effectivement élu en assemblée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (en 1ère lecture) selon les trames réglementaires précitées.
Le contrat doit notamment préciser la durée du mandat donné, ses dates de prise d’effet et d’échéance (art. 29 du décret du 17 mars 1967). Ces mentions impératives visent à permettre aux copropriétaires d’identifier précisément l’amplitude consentie, durant laquelle le syndic a la capacité d’administrer légitimement l’immeuble et de percevoir en contrepartie la rémunération accordée.
Tout acte de gestion du syndic en dehors de cet intervalle se révèle donc illicite, c’est-à-dire :
- inopposable aux copropriétaires ;
- susceptible par les copropriétaires d’un contentieux en nullité et en indemnisation de leur préjudice.
Si les parties conviennent en assemblée de la durée de mandat du syndic, celle-ci ne peut cependant excéder réglementairement trois années (art.28 al. 2 du décret du 17 mars 1967).
En l’espèce, ARCHIGESTIM enfreint ces impératifs réglementaires lors de l’assemblée du 19 mars 2024, dans la mesure où :
- son contrat omet la date de prise d’effet et d’échéance de son mandat ;
- la durée octroyée dépasse le maximum réglementaire de trois ans.
En effet, ARCHIGESTIM dispose d’un mandat d’un an (décision n° 7 de l’assemblée antérieure du 4 juillet 2023 convoquée par son prédécesseur le cabinet OLLIADE), commençant donc à courir le 6 juillet 2023 pour se terminer le 5 juillet 2024 selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
En conséquence, un nouveau mandat de trois ans (36 mois) accordé par l’assemblée du 19 mars 2024, initié le 5 juillet 2024, échoit le 4 juillet 2027. Il ne peut avoir pour date butoir le 30 septembre 2027 (comme indiqué sur la résolution n° 8 du procès-verbal), puisque cela aboutit à une durée illicite de 38 mois et 26 jours.
II. Conformité du contrat de syndic et de sa fiche d’information tarifaire adoptés en assemblée
Outre la proposition de contrat, jointe à la convocation, l’élection du syndic en assemblée s’opère selon l’annexion d’un projet de fiche d’information tarifaire (art. 11 al. 4 du décret du 17 mars 1967).
Comme son intitulé le souligne, ce document correspond principalement à une extraction des modalités de rémunération du cabinet stipulées dans son contrat. Il lui faut cependant reprendre également certaines informations contenues dans le mandat. Cette pièce est destinée à simplifier la visualisation, par les copropriétaires, des engagements des deux parties contractantes. En conséquence, les données figurant sur ces deux supports doivent se révéler identiques.
Là encore, ARCHIGESTIM manque à cet impératif réglementaire, en raison entre autres :
- d’une contradiction entre la durée de son mandat de « trois ans » dans la résolution n° 8 de l’assemblée du 19 mars 2024 et de douze mois dans la fiche d’information tarifaire associée ;
- de l’absence d’indication dans la case dédiée de la copropriété concernée. Cette identification s’effectue par analogie avec la date de l’assemblée générale décisionnaire du 19 mars 2024.
Cette énième approximation d’un syndic professionnel renforce l’importance du président de séance. En tant, garant de la régularité de l’assemblée, il faut à ce dernier, contrôler puis corriger les irrégularités de son ordre du jour et/ou des pièces comprises dans sa convocation, avant de faire délibérer les copropriétaires sur la question concernée.
Dans la négative, le syndicat s’expose à une situation fortement dommageable, telle que l’annulation du mandat du syndic désigné irrégulièrement en assemblée dénoncée par tout copropriétaire opposant, défaillant ou assimilé dans le délai de deux mois suivant la notification de son procès-verbal (art. 42 al. 2 de la loi du 10 juillet 1965).