L’ARC ne remerciera jamais assez la vigilance des copropriétaires et l’ingéniosité des syndics professionnels. La dernière trouvaille concerne la convocation d’une assemblée au 7 juin 2025 rédigée et notifiée par un cabinet calaisien, ne faisant pas honneur à son illustre patronyme.
I. L’illégalité de la vérification annuelle des comptes clos du syndicat par les copropriétaires
En sa qualité de syndic, d’une résidence calaisienne, CHARLES QUINT IMMOBILIER convoque les copropriétaires à une assemblée générale annuelle fixée au 7 juin 2025. A cette occasion, les copropriétaires devront notamment se prononcer sur les comptes clos du syndicat de l’exercice précédent. Ce cabinet les informe de leur droit individuel de contrôle des dépenses collectives, préalablement à la tenue de l’assemblée, conformément à l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965.
L’amplitude proposée se révèle totalement irrégulière. L’article 9-1 du décret du 17 mars 1967 impose au syndic la mise à disposition, des pièces justificatives des charges communes aux copropriétaires, d’une durée minimale d’un jour ouvré, voire plus selon la dimension de la résidence.
Le copropriétaire, se trouvant dans l’incapacité de remplir pleinement cette prérogative, a la faculté d’assigner le syndicat, pris en la personne du syndic, en vue de la condamnation :
- (antérieurement à la tenue de l’assemblée) sous astreinte journalière par le juge des référés, à lui communiquer l’ensemble des documents sollicités, Cass 3e civ. 19 mai 2009, n° 08 - 16465 ;
- en annulation de la résolution de l’assemblée générale approuvant les comptes clos du syndicat par le copropriétaire opposant, défaillant ou assimilé lésé, Cass 3e civ. 8 juin 1994, n° 92 - 17607.
II. L’illicéité de l’ordre du jour de l’assemblée et du formulaire de vote par correspondance
Le décret du 17 mars 1967 oblige pour chaque objet porté à l’ordre du jour de l’assemblée notifié :
- une question dédiée (art. 13) à la majorité requise (art. 11, 24, 25, 26 de la loi du 10 juillet 1965) ;
- le projet de résolution associé à l’interrogation (art. 11 al. 7).
L’article 17-1 A loi précitée permet alors aux copropriétaires de se prononcer sur chaque question :
- physiquement et personnellement lors de sa tenue ou moyennant un mandataire (art. 22) ;
- via la visioconférence, lorsqu’une assemblée a préalablement accepté ce dispositif ou, par voie électronique assurant néanmoins l’identité du participant et la transmission orale des débats ;
- selon un formulaire de vote par correspondance conforme à l’arrêté du 2 juillet 2020.
S’agissant de cette dernière option, le syndic se doit de retranscrire chacune des questions soumises à délibération, en insérant la ligne spécifique à une éventuelle seconde lecture à une majorité réduite, lorsque celle-ci est légalement envisageable (art. 25-1 et 26-1 de la loi susnommée).
CHARLES QUINT IMMOBILIER se méprend à nouveau sur le cadre juridique applicable.
Tout d’abord, sa convocation comporte exclusivement les questions inscrites à l’ordre du jour, sans comprendre la proposition de résolution rattachée, enfreignant ainsi la prescription réglementaire de l’article 11 al. 7 du décret suscité.
En ce qui concerne la cotisation annuelle des copropriétaires au fond travaux, le formulaire de vote :
- lui fait correspondre un objet sans aucun lien, à savoir l’approbation des comptes ;
- prétend que cette question relève exclusivement de la majorité absolue des voix du syndicat (art. 25), alors que l’article 25-1 de la loi n’exclut nullement un 2nd vote à la majorité réduite de l’article 24.
Enfin, CHARLES QUINT IMMOBILIER propose aux copropriétaires la réalisation de travaux collectifs d’entretien. Dans cette optique, il insère l’option de délégation de pouvoir déterminée au conseil syndical quant au choix de l’entreprise, comme l’autorise l’article 25 al. a de la loi du 10 juillet 1965.
Tout comme la question précédente, ce cabinet commet les mêmes erreurs dans le formulaire de vote par correspondance, à savoir une :
- formulation discutable de l’objet par rapport à la question rattachée ;
- prétendue impossibilité de 2nde délibération à la majorité simple de l’article 24, lorsque les conditions légales s’en trouvent réunies.
Le conseil syndical doit être pleinement associé au syndic dans l’établissement de l’ordre du jour de l’assemblée, afin de circonscrire ses irrégularités susceptibles d’une action judiciaire en annulation d’un copropriétaire opposant, défaillant ou assimilé. En effet, si le président de séance peut, en cours d’assemblée, amender (reformuler sans dénaturer) certaines illégalités affectant la question et/ou le projet avant de faire voter les copropriétaires, il n’est en revanche pas en capacité de compléter l’ordre du jour, à savoir rajouter une question ne figurant pas dans la convocation notifiée.