Si le syndic peut prétendre à des frais, auprès du vendeur d’un lot, il ne jouit pas pour autant d’un pouvoir absolu en la matière. Ce constat s’avère d’autant moins contestable, que le cédant n’est nullement tenu de recourir à cet interlocuteur, lors d’une hypothétique phase préalable à la cession (compromis). Lamy Nîmes Arteparc adopte dans ce domaine, une approche sciemment biaisée.
I. Recours facultatif au syndic lors de la signature de la promesse de vente d’un lot
Le détenteur d’un lot, sur une résidence gérée par Lamy Nîmes Arteparc, entame sa vente. Dans le cadre de l’établissement de l’avant-contrat (compromis), ce propriétaire interroge son syndic. Ce dernier indique ses obligations légales informatives à l’égard de l’acquéreur telles que listées par l’article 54 de la loi A.L.U.R. du 24 mars 2014, pour lesquels son cabinet entend lui facturer entre 330 € T.T.C. et 468 € T.T.C. (s’il souhaite également une copie du règlement de copropriété).
Ce syndic professionnel induit ce copropriétaire en erreur sur plusieurs points.
Tout d’abord, l’article 54 de la loi A.L.U.R. n’oblige aucunement l’intervention du syndic lors d’une éventuelle étape initiale à la cession d’un lot. La communication de ces éléments revient au vendeur.
En effet, cette diffusion porte essentiellement sur :
- les trois derniers procès-verbaux des assemblées générales ;
- le règlement de copropriété ;
- la situation financière du vendeur vis-à-vis du syndicat ;
- le carnet d’entretien ;
- la fiche synthétique de l’immeuble ;
- les diagnostics des parties et installations communes.
Or, ces informations le copropriétaire les détient déjà gracieusement, soit par leur :
- conservation lors de l’achat antérieur de son bien (remise de son exemplaire du règlement de copropriété par le vendeur chez le notaire), des appels de provisions et charges expédiés par le syndic, de la notification du procès-verbal des assemblées, en cas d’opposition ou de défaillance ;
- téléchargement depuis l’espace internet sécurisé du syndicat établi par le syndic au titre de sa rémunération de base, c’est-à-dire sans possibilité d’honoraires additionnels à qui que ce soit (point IV - 14 al. d du décret du 26 mars 2015). Le syndic ne peut s’exonérer de cette tâche, qu’en cas de dispense de l’assemblée (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965). Cet extranet contient justement les données et pièces exigées légalement pour la vente d’un lot (art. 1er et 2 du décret du 23 mai 2019).
II. Facturation circonscrite de frais par le syndic lors de la mutation d’un lot
Lamy Nîmes Arteparc est effectivement en droit de facturer, au copropriétaire vendeur, des honoraires supplémentaires lors de l’alinéation de son lot.
Cependant, cette imputation s’entend d’une seule prestation, l’état daté, formulaire complété par ses soins et transmis au notaire du vendeur :
- mentionnant la situation financière de celui-ci vis-à-vis du syndicat ;
- dont le cédant à connaissance au cours de la signature de l’acte authentique définitif ;
- comprenant en son annexe les documents impératifs énoncés précédemment (procès-verbaux des assemblées, diagnostics, règlement de copropriété ...) ;
- dont un volet est présenté à l’acquéreur, l’avertissant des provisions qu’il supportera postérieurement à la cession du lot selon les délibérations des assemblées générales.
Cette règle exclut donc :
- la prétendue ingérence incontournable du syndic lors d’un hypothétique avant-contrat, peu importe sa qualification (information acquéreur ou pré état), CA Versailles, 25 octobre 2022, n° 21 - 01238 ;
- toute prestation facturable par le syndic autre que l’état daté, fonction du montant stipulé dans son mandat adopté lors de l’assemblée le désignant à cette fonction (point 9.2. du décret du 26 mars 2015), et ce, dans la limite d’un plafond fixé à 380 € T.T.C. (art. 1er du décret du 21 février 2020).
Le vendeur ne doit pas céder aux allégations des professionnels de l’immobilier, sur la supposée nécessité de recourir au syndic, dès la promesse de vente et sa capacité à monnayer, à cette occasion, des frais distincts de l’état daté.