Certains observateurs, un peu fatigués, ne comprennent pas pourquoi l’ARC Nationale dénonce les abus des syndics.
Nous, nous ne comprenons pas comment depuis trente-cinq ans, nous avons chaque semaine au minimum deux abus à produire émanant principalement de ces mêmes syndics professionnels.
Il faut bien le comprendre, ces abus qui sont souvent des illégalités entraînent un préjudice pour la copropriété et les copropriétaires.
La source du problème est que les syndicats des copropriétaires sont contraints d’avoir un syndic et lorsqu’il est élu, il est alors très difficile d’en changer, encourageant ces professionnels à abuser de leur position.
Pire, compte tenu que chacun des cabinets se regardent et s’imitent, bien souvent l’abus de l’un devient l’illégalité de l’autre.
A ce titre, prenons connaissance d’une résolution concoctée aux petits oignons par le cabinet FONCIA.
Comme on va le constater, un ragout cinq étoiles au guide Michelin.
Mais avant cela comme toujours, faisons un rappel de la loi pour mieux comprendre l’énormité de la situation et comment les copropriétaires se retrouvent otages de leur syndic.
I- Un montant d’honoraires à hauteur de l’importance des travaux
L’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndic de réclamer des honoraires pour le suivi des travaux qui doivent être votés en assemblée générale.
Cette rémunération est exprimée en pourcentage du montant des travaux en fonction de son importance.
Ainsi, on peut considérer que plus les travaux sont techniques et demandant une intervention importante du syndic, plus ce dernier est en droit de réclamer un montant d’honoraires élevés.
Le contrat-type prévoit une exception à ce dispositif lorsqu’il s’agit de diagnostic technique global.
En effet, alors même qu’il ne s’agit pas de travaux, le contrat prévoit malgré tout une possibilité pour le syndic de réclamer des honoraires de suivi.
Voyons donc ce qui est demandé par le syndic FONCIA pour assurer le suivi du diagnostic technique global et surtout comment il réagit si l’assemblée générale refuserait d’accepter ce taux d’honoraires exagéré.
II – 13,73 % du montant hors taxe
Voyons sans plus tarder, la résolution d’honoraires sur travaux demandés par FONCIA pour suivre la réalisation du diagnostic technique global :
Voyons donc l’amorce : tout d’abord pour mettre à l’aise les copropriétaires, le syndic affirme que ce taux d’honoraires a été validé par le conseil syndical, dont acte, mais cela n’a pas grande valeur.
Et pour cause, il revient à l’assemblée générale de valider ce montant d’honoraires en fonction de l’exposé des tâches supplémentaires que le syndic s’engage à assurer.
Et ensuite, il passe à l’étape deux : le chantage qui consiste à indiquer qu’à défaut d’accepter ce taux d’honoraires de 13,75 %, le suivi de travaux (qui n’en sont pas) ne pourra pleinement pas être réalisé.
Autrement dit, FONCIA explique aux copropriétaires qu’il ne s’agit pas en réalité d’une proposition d’honoraires mais bien d’un taux ferme demandant de choisir ce qui est imposé.
Mais le pire arrive avec la justification des honoraires réclamés :
« ouverture d’un compte travaux » soit concrètement, l’ouverture d’un compte comptable, temps estimé : 30 secondes en intégrant « la pose pipi »
« Appel de fonds » : il figure par principe dans les avis trimestriels.
« Encaissement des dépenses », ils se sont globalement par les copropriétaires n’impliquant aucune tâche supplémentaire.
« souscription d’assurance obligatoire », il n’y en a pas.
« Rédaction du procès-verbal », il n’y en a pas.
« Suivi de l’avancement des travaux », il n’y en a pas puisqu’il s’agit d’un diagnostic.
Ainsi, une liste à la Prévert pour quasiment ne rien faire si ce n’est pour injustifier les 13,73 % d’honoraires.
Le plus scandaleux est que les réelles tâches liées à la réalisation du diagnostic technique global que doit assurer le syndic ne figurent pas dans la résolution, telles que la remise des documents, la production des factures d’énergie, l’identification d’appartement témoin…
On espère que pour ces tâches, le syndic ne va pas réclamer une prestation complémentaire.
Bref du FONCIA qui produit du FONCIA.