Comme toute partie à un contrat, le syndic est en capacité de dénoncer celui qui le lie au syndicat des copropriétaires. Le cabinet qui décide de la rupture anticipée de son mandat doit se conformer à des prescriptions légales, dont ORPI ARCUEIL IMMOBILIER semble s’exonérer.
I. Résiliation du mandat par le syndic : convocation par ses soins d’une assemblée
En sa qualité de syndic professionnel d’une résidence francilienne, ORPI ARCUEIL IMMOBILIER expédie le 10 octobre 2025 une lettre recommandée au président du conseil syndical, par laquelle il l’informe de la résiliation de son mandat.
Ce cabinet y précise, la convocation par ses soins d’une assemblée dans les trois mois de réception de la missive, destinée à nommer un successeur à ce poste. Pour ce faire, il sollicite la transmission des candidatures à cette fonction.
En effet, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit l’obligation pour le syndic démissionnaire de :
- notifier (LRAR) au président du conseil (s’il en existe un, comme en l’espèce) sa décision ;
- convoquer une assemblée chargée de se prononcer sur un nouveau représentant légal du syndicat, qui ne peut se tenir dans un délai inférieur à deux mois à compter de la réception de ce courrier.
L’élection d’un syndic par l’assemblée à la majorité de l’article 25 de la loi implique que la convocation comporte :
- la question et le projet de résolution correspondant (art. 13 et 11 al. 7 du décret du 17 mars 1967) ;
- la ou les propositions de contrat de mandat de tout prospect, ainsi que leur fiche d’information tarifaire pour le postulant à titre professionnel (art. 11 al. 4 du décret).
II. Résiliation par le syndic de son mandat : motivation par une faute grave du syndicat
Si l’approche d’ORPI ARCUEIL IMMOBILIER apparait initialement conforme au droit, elle se révèle dans le détail juridiquement contestable.
Tout d’abord, cette dénonciation conventionnelle semble abusive eu égard à sa rapidité. En effet, ce cabinet vient tout juste d’être reconduit à ce poste par une assemblée du 8 septembre 2025.
On peut légitimement s’interroger sur sa décision de rompre ce récent contrat, juste un mois après sa désignation en connaissance de cause :
- en tant que syndic sortant ;
- résultant d’une libre candidature, aucun cabinet n’étant tenu de postuler à un nouveau mandat.
Outre, le caractère discutable de cette résiliation, ORPI ARCUEIL IMMOBILIER omet un critère juridique essentiel pour légitimer cette rupture. L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 exige que toute résiliation d’un contrat plus de trois mois avant son échéance, se justifie par une faute grave du syndicat des copropriétaires.
Or, ce cabinet entend démissionner près de 9 mois avant son terme, soit le 18 janvier 2026 :
- un jour franc après la tenue de l’assemblée décisionnaire du 16 janvier 2026, convoquée dans les trois mois de réception de la notification de sa décision au président du conseil syndical ;
- en lieu et place de l’expiration de son contrat prévue le 7 septembre 2026, suite au renouvellement d’un mandat d’un an consenti par l’assemblée du 8 septembre 2025.
La licéité de cette rupture pour faute du syndicat, semble d’autant moins fondée, en présence d’une élection du syndic quasi unanime, puisque réunissant 84 % des voix du syndicat (723 sur 860). Autrement dit, cette adhésion indéniable des copropriétaires à ce cabinet rend l’inexécution de leurs engagements peu crédible et ce juste un mois après cette délibération éclairée en assemblée.
Si un syndic peut parfaitement interrompre son mandat, il lui faut respecter l’ensemble de ses impératifs légaux. Dans la négative, il encourt tout comme son assurance de responsabilité civile obligatoire une action judiciaire du syndicat éconduit en indemnisation de son préjudice tel :
- une vacance (entre la prise d’effet des deux mandats) de gestion de la résidence [ex : retard de règlement de factures des prestataires, l’application par ceux-ci de pénalités contractuelles, voire la suspension de leurs interventions conventionnelles, le non-paiement du personnel de cette collectivité (gardien et/ou employé) et l’engagement par ce salarié de poursuites prudhommales à l’égard de son employeur...] ;
- le report ou le défaut de transmission intégrale des archives de l’immeuble, documents pourtant nécessaires à l’administration régulière et optimale de ce dernier ;
- le doublon de facturation d’honoraires de deux syndics sur une même période etc...
Cette condamnation du syndic est conditionnée de la part du syndicat poursuivant à :
- la preuve de ses prétentions, à savoir la faute, le dommage et le lien de causalité entre les deux ;
- l’absence d’entérinement des infractions par l’assemblée souveraine ;
- l’engagement de l’instance avant la prescription des manquements dénoncés, soit dans le délai maximal de cinq ans à partir du moment où il en a eu ou en a pu avoir connaissance (art. 2224 du Code civil). En ce qui concerne la mise en cause de l’assurance du responsable, le laps imparti est en principe de deux ans, à compter de la survenance des faits invoqués (art. L 114-1 et L 124-3 du Code des assurances).