Bien souvent, les syndics professionnels oublient qu’ils sont les mandataires de la copropriété devant défendre exclusivement ses intérêts, ce qui nécessite de respecter les dispositions légales et réglementaires.
Parmi celles-ci, l’obligation de base est de disposer d’un contrat de mandat qui doit être écrit et qui ne peut nullement se renouveler par une clause de tacite reconduction.
Malgré ce cadre légal, il semble que le cabinet LAMY ne soit pas si inquiet, n’ayant aucune difficulté à continuer la gestion de sa copropriété bien que son mandat soit expiré et même à convoquer une assemblée générale.
Voyons cela de plus près à travers ce nouvel abus.
I. L’administration licite d’une copropriété par le syndic implique un mandat en vigueur
La capacité d’un syndic à administrer une copropriété en tant qu’unique représentant légal du syndicat des copropriétaires (art. 18 de la loi) suppose de détenir un mandat.
L’assemblée qui le désigne à cette fonction se prononce sur la proposition de contrat qui doit être jointe à la convocation d’assemblée générale et qui doit stipuler entre autres sa durée ainsi que la date calendaire de prise d’effet et d’échéance.
Au-delà de cette période, le syndic se retrouve dépourvu de toute faculté d’administrer la copropriété.
Constatant l’expiration du contrat du syndic LAMY, une copropriétaire prend soin de souligner cette situation au gestionnaire et convoque une assemblée générale pour nommer un nouveau syndic comme cela est prévu à l’article 17 al. 4 de la loi du 10 juillet 1965.
A la suite de ce mail, le cabinet LAMY reconnait l’expiration de son contrat en affirmant à la grande surprise de la copropriétaire, qu’il continue ses fonctions alors même qu’il ne dispose plus de mandat.
II. Conséquences de l’administration d’une copropriété par un syndic sans mandat
Malgré l’échéance de son mandat, le cabinet LAMY prétend poursuivre la gestion de la copropriété dans l’intérêt vraisemblable des copropriétaires.
Néanmoins, une telle justification n’est pas acceptable du fait qu’elle émane d’un professionnel supposé connaître les incidences d’actes réalisés par un syndic au nom du syndicat des copropriétaires sans disposer de mandat valable.
En effet, il se révèle inopposable aux copropriétaires, ce qui se traduit par la légitimité de ces derniers à contester :
- judiciairement l’assemblée convoquée par ce tiers, c’est-à-dire à requérir sa nullité intégrale dans les deux mois de notification de son procès-verbal (art. 42 al. 2 de la loi du 10 juillet 1965), Cass 3e civ. 26 mars 1997, n° 95 - 15915 ;
- le paiement de leurs provisions et charges communes émises par cette entité, ainsi que les règlements des prestataires du syndicat opérés par cette structure. Les copropriétaires peuvent par conséquent poursuivre l’ancien syndic fautif en indemnisation de leur préjudice, CA Paris 23e ch. 17 janvier 2008, n° 07 - 05496.
En l’absence de convocation d’une assemblée par le syndic sortant, avant l’expiration de son mandat, il appartient au syndicat de se doter d’un remplaçant dans les meilleurs délais.
Il convient :
- de privilégier la voie amiable (convocation d’une assemblée à cette fin par le président du conseil syndical en exercice ou à défaut par tout copropriétaire) ;
- d’avertir le précédent syndic, de son incapacité à agir et des incidences dans la négative tant pour le syndicat que pour lui et son assurance de responsabilité civile obligatoire.