L’analyse d’un contrat de syndic se réalise en plusieurs étapes qui peuvent se résumer en trois actions :
- Vérifier le sérieux du cabinet et les services internes
- Etudier les prestations comprises dans le forfait de base
- Vérifier le montant des honoraires.
A travers les honoraires proposés, il y a ceux liés aux prestations privatives qui sont souvent oubliés alors qu’ils peuvent représenter des sommes importantes voire démentielles surtout pour le copropriétaire concerné.
En effet, même s’il s’agit de charges de copropriété, elles ont la particularité d’être imputées directement sur le compte du copropriétaire.
Parmi ces prestations, on retrouve le courrier de mise en demeure, l’état daté ou encore l’opposition sur mutation.
Précisons rapidement en quoi consiste cette dernière prestation pour ensuite indiquer combien le cabinet HOMELAND la facture au copropriétaire concerné.
I – Une procédure claire
Dans la mesure où un copropriétaire vend son lot en laissant une dette à la copropriété, l’article 20 aliéna 1er de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une procédure permettant au syndic de faire opposition au prix de vente afin de récupérer la somme due à la copropriété.
Concrètement, le syndic doit former au domicile élu du copropriétaire vendeur un acte extrajudiciaire faisant opposition du versement des sommes de la vente.
Cette opposition doit énoncer le montant et les causes de la créance.
Le notaire doit alors libérer les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues.
A défaut d’accord, dans un délai de trois mois, après la constitution par le syndic de l’opposition, ce dernier verse la somme retenue au syndicat des copropriétaires sauf si le vendeur conteste l’opposition devant les tribunaux.
II – Un tarif prohibitif
Compte tenu du fait que le syndic a réalisé au préalable l’état daté que le cabinet HOMELAND facture au prix plafonné réglementé de 380 euros, ce qui est déjà élevé, il est alors simple d’établir ensuite une opposition sur la vente.
Et pour cause, l’état daté identifie le montant et les causes de la créance.
Généralement, elle est facturée entre 150 euros et 400 euros.
Pour assoir notre analyse, voici un tableau comparatif des tarifs d’opposition sur mutation que pratiquent différents syndics professionnels plus ou moins bons :
| ATRIUM 180 euros |
AVENTIN : 200 euros |
R. LAURIN: 153,60 euros |
FONCIA: 350 euros |
CITYA: 150,48 euros |
Néanmoins, pour le cabinet HOMELAND, le tarif retenu est de 800 euros.
Pour les sceptiques, voici l’extrait du contrat :
Ainsi, si nous devions faire un comparatif des tarifs pratiqués par les cabinets de syndic concurrents, cela arriverait à une différence démentielle de plus de 500 % !
Voici donc ce comparatif :
