Bien que le contrat de mandat soit réglementé, il est fréquent de constater des ajouts ou des modifications qui sont souvent de réelles pépites.
Ces ajouts ou ces modifications sont présentés par leur auteur comme une plus-value pour la copropriété bien qu’après analyse, ils s’avèrent être décalés.
À ce titre, nous sommes obligés de reprendre la mention ajoutée dans le contrat du cabinet REGIE IMMOBILIERE DE VIENNE concernant sa clause de résiliation anticipée du contrat.
Mais avant cela, rappelons la durée du mandat du syndic et ses conséquences.
I – Une durée de mandat définie par l’assemblée générale
L’article 28 du décret du 17 mars 1967 précise que le contrat de mandat de syndic ne peut excéder trois années et permet à l’assemblée générale de définir une durée moindre qui peut par exemple être d’un an ou de vingt-quatre mois.
L’article 29 de ce même décret impose même de préciser les dates calendaires de prise d’effet et d’échéance du mandat de syndic.
Ces données sont fondamentales car, à partir du moment où le contrat est validé pour une durée, le syndicat des copropriétaires ne peut pas remettre en question le mandat et doit attendre son échéance pour le mettre en concurrence ou renégocier ses honoraires.
Dans le cas où le syndicat des copropriétaires voudrait malgré tout résilier le contrat en cours de mandat, le syndic serait alors en droit de demander réparation en saisissant le juge, qui peut condamner la copropriété à des dommages et intérêts.
Enfin, il faut le savoir, bien souvent, dans les contrats d’une durée supérieure à un an, le syndic applique une clause de révision des honoraires qui entraîne la plupart du temps une augmentation automatique du forfait de base.
Voilà pourquoi il est pertinent pour un syndicat des copropriétaires mais également pour le syndic, de proposer une durée de mandat d’un an, permettant ainsi, chaque année en assemblée générale, de faire un point sur le contrat en place et déterminer si l’une ou l’autre des parties souhaite mettre fin à la collaboration.
Après ce rappel, voyons à présent la clause ajoutée dans le contrat du cabinet REGIE IMMOBILIER DE VIENNE.
II – Une clause superflue
Voici la clause inscrite dans le contrat du cabinet REGIE IMMOBILIER DE VIENNE qui, bien entendu, n’est pas prévue dans le vrai contrat-type :
Ainsi, il faut comprendre que, si le contrat est signé pour une durée de trois ans, le conseil syndical pourra malgré tout décider d’y mettre fin avant son échéance, mais dans ce cas, le syndic percevra malgré tout une pénalité forfaitaire de 400 euros TTC.
Alors allons par étape.
Tout d’abord, conformément à l’article 18 alinéa 7de la loi du 10 juillet 1965 , dans les trois mois précédant la fin de son mandat, l’assemblée générale peut mettre fin au contrat du syndic sans devoir lui verser d’indemnités.
Dans ce cas, le prélèvement des 400 euros serait illégal.
D’ailleurs, il serait intéressant de savoir pourquoi le syndic réclame 400 euros et non pas 200 ou 600 euros.
Mais plus fondamentalement, si le syndic veut jouer la carte de la transparence en permettant au conseil syndical de pouvoir mettre fin au mandat de syndic sans justificatif, il suffit tout simplement de prévoir un contrat d’un an.
Ainsi, à chaque assemblée générale, le syndic, le conseil syndical et les copropriétaires pourront faire le bilan du partenariat et déterminer si le mandat peut être reconduit, ce qui nécessite la validation d’un nouveau contrat, ou bien s’il doit être mis en concurrence.
Une méthode simple et transparente que l’on semble préférer oublier pour laisser place à ces clauses tortueuses.