Nous sommes habitués à analyser les contrats de syndic, laissant une marge de tolérance aux professionnels avant de considérer que les faits sont suffisamment graves pour être dénoncés.
C'est exactement ce qui s'est produit avec le contrat du cabinet Régie-Gindre, considérant dans un premier temps que les éléments constatés étaient graves, mais pas suffisamment pour être publiés dans notre rubrique « abus ».
Mais comme souvent, une dérive appelle un abus qui appelle lui-même une illégalité, jugeant en définitive que le contrat sort complètement des rails.
Alors, comme à notre habitude, allons-y par étapes. Néanmoins, serrez bien votre ceinture, car on décolle pour la cinquième dimension.
I - Des honoraires « indicatifs » de suivi de travaux présentés
Comme tout le monde le sait, sauf peut-être le cabinet Régie-Gindre, le contrat de syndic est réglementé.
Ainsi, le syndic ne peut ajouter aucune clause au contrat type qui figure en annexe 1 du décret du 17 Mars 1967.
Au point 7.2.5 du contrat est rappelée la possibilité pour le syndic de percevoir une rémunération complémentaire pour le suivi des travaux votés.
Ces honoraires doivent être votés en Assemblée Générale et ne peuvent donc pas être mentionnés, même à titre indicatif, dans le contrat de syndic.
Et pour cause, ils doivent être définis en fonction de l’importance des travaux et surtout des tâches supplémentaires que le syndic s'engage à réaliser.
Mais voilà, il y a la loi et les pratiques du cabinet Régie-Gindre.
Voici comment est rédigé le point 7.2.5 dans son contrat qui, du coup, n’est plus « type » :
Et oui, ce syndic a prévu des honoraires en fonction du coût des travaux et surtout qu'il y ait intervention ou non d'un maître d'œuvre.
Mais l’ambiguïté ne s'arrête pas là car, tout en indiquant dans son contrat qu’il revient à l’assemblée générale de voter les honoraires, il précise malgré tout qu’ils sont indicatifs.
Mais alors pourquoi être dans l'illégalité si en définitive le syndic convient que le coût indiqué est indicatif ?
Mais plus encore : en quoi le coût des travaux est-il un indicateur du surcroît de travail que le syndic est censé réaliser, permettant de déterminer sa rémunération complémentaire ?
Mais passons à la suite.
II - Une rémunération au pourcentage
Là encore, nous le répétons quasiment chaque semaine : la rémunération des prestations complémentaires du syndic peut se faire selon deux modalités, qui sont : soit au seul coût horaire, soit selon un tarif forfaitaire convenu entre les parties.
À présent, voyons l'option choisie par le cabinet Régie-Gindre à travers son contrat :
Eh oui, de nombreuses modalités de rémunération des prestations complémentaires sont au pourcentage.
Au-delà de l'illégalité de cette modalité de facturation, le conseil syndical et les copropriétaires sont dans l'incapacité de comparer les tarifs pratiqués avec ceux d’un autre contrat prospecté, puisque la rémunération complémentaire est dépendante d’un élément extérieur.
Mais encore, quel rapport y a-t-il entre le montant de l'acquisition ou de l'emprunt souscrit avec la détermination de la rémunération du syndic ?
En effet, le travail supplémentaire qui devra être réalisé par le syndic n'a aucune corrélation avec le montant de l'emprunt souscrit ou du prix de l'acquisition des parties communes.
Allez, une troisième pour la fin.
III - Un nouveau record
À combien peut-on admettre le prix d'une lettre de relance après mise en demeure ?
Pour rappel, il s'agit d'un courrier qui tient en une, voire deux pages.
Les paris sont ouverts, rien ne va plus !
30 euros... plus !
80 euros... plus !
120 euros... beaucoup plus !
180 euros... encore un effort, on y arrive !
230 euros... on voit la tête !
Allez, on arrête les enchères : 252 euros TTC !!
Vous n'y croyez pas ? Alors voilà la preuve en images.
