L’article 26 du décret du 17 mars 1967 précise que le conseil syndical doit élaborer l'ordre du jour de l’assemblée générale en concertation avec le syndic.
Cette mission est essentielle, car elle permet de vérifier si les résolutions sont rédigées dans l'intérêt de la copropriété, ce qui est d'autant plus crucial depuis l'entrée en vigueur du formulaire de vote par correspondance.
À travers deux résolutions figurant dans une convocation d'assemblée générale établie par le cabinet Jourdan, nous allons comprendre l’intérêt de cet exercice.
Mais avant cela, rappelons les enjeux qui gravitent autour du vote par correspondance.
I - Un outil à double tranchant
Le vote par correspondance est, par essence, antinomique à la tenue d'une assemblée générale de copropriétaires.
Et pour cause, les décisions sont censées être formulées après que les copropriétaires (ou leurs représentants) ont entendu les débats, analysé les arguments, formulés de part et d'autre, et examiné les éventuelles options d'amendement de la résolution.
C'est à ce titre que l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 a prévu un dispositif atypique : si la résolution évolue au cours de l'assemblée générale, les votes favorables exprimés par correspondance ne sont plus pris en compte.
Le législateur considère en effet qu'un vote « pour » ne peut être maintenu dès lors que la résolution a été amendée (modifiée) en séance.
Voyons les conséquences indirectes que cela entraîne.
II - Des résolutions « à trous »
Pour bien comprendre l'enjeu et les difficultés auxquels le cabinet Jourdan expose la copropriété, il est nécessaire d'examiner un extrait du formulaire de vote par correspondance joint à l’ordre du jour.
Que constate-t-on ? On retrouve deux résolutions (11 et 12) sur lesquelles le copropriétaire est amené à voter.
Il s'agit de la fixation des seuils à partir desquels le syndic est tenu, d'une part, de procéder à une mise en concurrence obligatoire des entreprises et, d'autre part, de consulter le conseil syndical.
Voyons à présent les résolutions telles qu'elles sont rédigées dans l'ordre du jour :
Comme on peut le constater, aucun montant n'est prévu sauf si l’assemblée générale valide le zéro euro indiqué dans la résolution 11.
Dans ce cas, le simple remplacement d’une ampoule, obligerait le syndic à procéder à une mise en concurrence, ce qui n’est pertinent ni pour le syndic ni pour la copropriété.
En revanche, dès lors que l'assemblée générale fixera un montant (même de 1 €), l'ensemble des votes favorables exprimés par correspondance sera automatiquement écarté.
En effet, la résolution aura été amendée, d’autant plus qu’il s’agit d’un élément essentiel : le montant.
Une telle négligence dans la rédaction de l'ordre du jour risque donc de paralyser la prise de décision.
Attention pour les prochaines fois...