Comme nous l’évoquons continuellement, le syndic professionnel peut prétendre à des honoraires complémentaires uniquement pour des prestations non comprises dans les honoraires du forfait de base.
Ces prestations sont limitativement fixées dans le contrat-type de syndic qui figure en en annexe 1 du décret du 17 mars 1967.
Bien que ce contrat-type réglementé soit entré en vigueur le 1er juillet 2016, de nombreux syndics professionnels essaient plus ou moins de s’en émanciper à l’instar du cabinet francilien L’IMMOBILIERE.
I - La mise en place du dispositif de facturation électronique
A l’occasion du contrôle des comptes, le conseil syndical a découvert une facture datant du 23 avril 2026 d’un montant de 240 € T.T.C qui émane de son syndic, L’IMMOBILIERE.
L’objet de cette facture est la « Mise en place du dispositif de facturation électronique à laquelle est ajoutée la mention « obligation légale ».
Cette facture s’avère tout à fait illégale même si ce syndic essaye de déjouer la vigilance du conseil syndical et des copropriétaires en ajoutant la mention « obligation légale ».
Dans l’optique de la dématérialisation des échanges commerciaux, les pouvoirs publics généralisent le recours à la facture électronique, à compter du 1er septembre 2026 (art. 289 bis et s. du Code général des impôts).
Sans nous attarder sur l’opposabilité de ce régime à l’égard du syndicat des copropriétaires, le syndic professionnel n’est pas en droit de facturer cette prestation compte-tenu du fait qu’elle ne figure pas dans la liste limitative des prestations pouvant être facturées à la copropriété.
Mais encore, dans la mesure où il s’agit d’un acte de gestion, cette mise à jour technique doit être prise en charge par le syndic mandataire et non par le syndicat des copropriétaires qui est le client voire plus, le mandant.
C’est donc deux cartons jaunes pour cette première facture.
Mais la liste des factures illégales ne s’arrête pas là, au regard d’une autre prestation tout aussi illégale facturée par le cabinet L’IMMOBILIERE découverte lors du contrôle des comptes.
II - Forfait annuel de gestion et remise de badges
Au 23 avril 2026, le Cabinet L’IMMOBILIERE facture une autre prestation à ce syndicat d’un montant de 120 € T.T.C. dénommée : « Forfait annuel de gestion et remise de badges ».
Cette facturation s’avère tout aussi illégale, dans la mesure où le contrat-type ne la prévoit pas comme une prestation complémentaire.
Admettre le contraire, reviendrait à considérer que le traitement par le syndic du droit essentiel d’accès des personnes à leur local d’habitation ou professionnel (par la fourniture d’une clé, d’un badge et /ou d’une télécommande) représenterait un service facultatif.
Une telle approche remettrait en question la mission même du syndic qui est d’administrer les parties communes.