Nous revoilà avec un contrat de syndic provenant d’un professionnel en l’occurrence le cabinet ISAMBERT Arago gestion qui présente de nombreuses irrégularités.
Il s’agit encore une fois de subtilités difficiles à détecter pour un œil non averti.
Allons à l’essentiel en avançant par étape.
I – Des modalités de visite de l’immeuble intrigantes
Commençons par présenter le point 7.1.1 tel qu’il figure dans le contrat-type du cabinet ISAMBERT Arago Gestion :
Tout d’abord, le syndic nous présente sa politique de fixation du nombre de visites de l’immeuble qui est déterminée en fonction du nombre de lots.
Cela est très bien mais il s’agit d’un contrat qui engage les parties impliquant que les conditions doivent être sans équivoque.
Or, à la lecture de cette clause, il n’est pas clairement défini s’il s’agit de lot principal ou de lot accessoire, ne permettant pas de déterminer avec certitude le nombre de visites annuelles que doit réaliser le syndic.
Mais avançons.
Ce syndic précise que la durée minimum de la visite est d’une demi-heure.
La question que l’on peut se poser : pourquoi ne pas avoir écrit trente minutes ?
Cela pour une raison simple : le contrat-type impose le terme « heure » pour justement contraindre le syndic à ’assurer une visite qui ne peut pas être inférieure à une heure compte tenu des implications qu’elle engage.
Néanmoins, pour contourner cette exigence, le cabinet ISAMBERT Arago Gestion a mentionné dans son contrat « d’une durée minimum de ½ heure ».
Enfin, le contrat impose de préciser si à la suite de la visite est produit un rapport.
Le cabinet ISAMBERT Arago Gestion ne s’embête pas avec ces exigences en précisant : « selon nécessité ».
Qui apprécie la nécessité ? Est-ce le syndic ou le conseil syndical ?
Là encore, une mention ambigüe non prévue dans le vrai contrat-type qui ne permet pas de déterminer de manière claire les obligations du syndic.
Mais continuons dans l’analyse de ce contrat.
II – “tout à zéro”
Le point 7.1.5 du contrat-type impose de prévoir un coût de réduction du montant des honoraires si l’assemblée générale décidait de dispenser le syndic de mettre à la disposition du syndicat des copropriétaires un extranet ou bien s’elle décidait de transférer la gestion des archives de la copropriété auprès d’une société spécialisée.
Ce dégrèvement des honoraires se justifie car il permet au syndic de réduire ses coûts de gestion en n’étant pas contraint de fournir un extranet ou de gérer les archives.
Le cabinet ISAMBERT Arago Gestion a bien prévu cette clause mais le montant est pour le moins spectaculaire.
Le voici donc :
Eh oui, zéro euro, on ne peut pas faire plus généreux d’autant plus quand on compare ce tarif avec celui facturé pour un courrier de relance après mise en demeure… (voir la suite)
III – Un record presque égalé
Nous diffusons de plus en plus de contrats de syndic qui dépassent les records en matière de facturation de courrier de mise en demeure ou de lettres de relance imputés aux copropriétaires débiteurs.
Pour mémoire, la lettre de relance est un courrier simple envoyé au copropriétaire pour lui rappeler le montant de ses impayés devant être réglés dans les plus brefs délais.
Certains diront, après tout, ils n’ont qu’à payer leurs charges s’ils ne veulent pas être facturés !
Nous, nous leur répondons que lorsqu’un homme ou une femme est à terre, cela ne justifie pas de lui donner un coup de pied dans les côtes.
Alors combien ce syndic professionnel peut facturer une lettre de relance après mise en demeure ?
20 euros ? pas assez cher, 50 euros, toujours trop bas, 70 euros, encore un effort.
… 108 euros TTC la lettre de relance après mise en demeure, voici la preuve en image :
