Lors de l’élaboration du contrat-type de syndic, les pouvoirs publics et en particulier la répression des fraudes se sont attelés pour établir une présentation claire qui permet aux copropriétaires et au conseil syndical de savoir ce qu’ils ont à payer au syndic.
C’est ainsi que le contrat-type a été rédigé en prévoyant plusieurs points, chacun ayant son utilité.
Néanmoins, il est fréquent que les syndics professionnels veuillent innover de bonne ou de mauvaise foi en ajoutant une information ou carrément une clause qui en définitive fait perdre la boussole au syndicat des copropriétaires, ne sachant plus quelles sont les réelles modalités de facturation.
A ce titre, voyons la mention ajoutée par le cabinet MATERA dans son contrat-type à travers sa clause liée à ses modalités de rémunération.
Mais avant cela, rappelons ce que le contrat-type permet de facturer en matière de prestation complémentaire liée à la reprise de la comptabilité sur l’exercice antérieur non approuvé ou non réparti.
I – Une possibilité de facturation supplémentaire
Dans la quasi-totalité des cas, l’élection d’un nouveau syndic se décide au cours d’une assemblée générale qui se tient en plein exercice comptable.
Le syndic, nouvellement élu, est donc tenu de reprendre la comptabilité de l’exercice en cours saisie par son prédécesseur tout en y ajoutant les écritures à venir afin de présenter aux copropriétaires les comptes en fin d’exercice.
Ce travail supplémentaire peut faire l’objet d’une facturation comme cela est clairement précisé au point 7.2.7. du contrat-type.
Pour être précis, le syndic peut facturer la reprise de la comptabilité sur l(es)’exercice(s) antérieur(s) non approuvé(s) ou non réparti (s).
Voyons les modalités de facturation telles que prévues dans le contrat MATERA pour cette prestation :
Ainsi, il est réclamé 12 euros TTC par lot et par exercice à reprendre avec un filet de sécurité de 500 euros minimum par exercice.
Remontons à présent dans ce même contrat.
II – Deux lectures possibles
Le point 7.1.5 du contrat-type est consacré aux modalités de rémunération liées au forfait de base du syndic.
Dans ce point, doit figurer le montant annuel des honoraires réclamés ainsi que ses modalités de prélèvement.
Avant d’aller plus loin, présentons comment est rédigée cette clause dans le contrat de MATERA :
Que constatons-nous ?
Nous trouvons tout d’abord un montant d’honoraires avec l’application la première année d’une remise sur « l’abonnement » MATERA.
Or, rappelons que le contrat de syndic n’est pas un abonnement mais bien un mandat qui nécessite une décision expresse de l’assemblée générale pour qu’il soit reconduit.
Mais encore, sur ce même point, est ajoutée une mention qui n’est nullement prévue au réel contrat-type qui précise que « dans le cas où elle serait nécessaire, la reprise des soldes des comptes des années antérieures non approuvés sera facturée à hauteur de 500 euros TTC par exercice précédent non-approuvé et à reprendre ».
Mais voilà, en se rendant au point 7.2.7 (énuméré au chapitre précédent), on s’aperçoit que les modalités de rémunération ne sont pas tout à fait les mêmes.
Pour mémoire, le syndic MATERA réclame 12 euros par lot avec un minimum de 500 euros impliquant que pour cette copropriété qui est composée de 54 lots, le coût serait de 648 euros.
Ainsi, si le syndic facturait selon les indications mentionnées au point 7.2.7, cela représenterait un coût de 648 euros alors que s’il facturait sur la base du point 7.1.5, il serait censé ne facturer que 500 euros.
Comment en est-on arrivé à de telles aberrations ?
La réponse est simple : le syndic MATERA a commis quatre erreurs :
- il a ajouté au point 7.1.5 de son contrat-type, une mention qui n’est pas prévue dans celui réglementé, provoquant un amalgame,
- il prévoit une rémunération en fonction du nombre de lots alors que le contrat-type donne la possibilité de facturer les prestations complémentaires soit au temps passé soit à un tarif forfaitaire convenu entre les parties,
- il facture sur la base du nombre de lots, sans savoir s’il prend en considération uniquement ceux à usage de logements, de bureaux et de commerce ou s’il intègre également les caves et les parkings,
- à partir du moment où le contrat est élaboré pour un syndicat des copropriétaires clairement identifié, il est plus correct de mentionner un tarif clair plutôt que de créer une ambiguïté sur la base du nombre de lots.
Voilà pourquoi il n’est jamais bon d’ajouter des mentions au vrai contrat-type surtout pour en définitive n’y rien comprendre.