Nous le disons mais sûrement pas assez, l’ordre du jour de l’assemblée générale doit être concerté entre le conseil syndical et le syndic.
Cela n’est pas une préconisation de l’ARC Nationale mais bien une obligation qui résulte de l’article 26 du décret du 17 mars 1967.
Cette disposition permet d’une part de garantir un ordre du jour conforme aux intérêts du syndicat des copropriétaires et du conseil syndical mais également d’autre part de vérifier qu’aucune résolution ne présente de vices.
A défaut d’instaurer cette concertation réglementaire, dès réception de l’ordre du jour, le conseil syndical mais également les copropriétaires doivent analyser aussi bien la rédaction des questions que la formulation des résolutions.
Afin de démontrer l’importance de ce contrôle, voyons ce que cache une question inscrite par le cabinet LOISELET & DAIGREMONT dans une convocation d’assemblée générale concernant l’étude de la mise en conformité du règlement de copropriété.
Mais avant cela, comme toujours, faisons un rappel de la réglementation en vigueur.
I – Une facturation supplémentaire limitée
Le point 7.2.3 du contrat-type donne la possibilité au syndic de facturer des vacations supplémentaires lorsqu’il assure l’établissement ou la modification du règlement de copropriété.
Pour éviter toute ambiguïté sur la possibilité de facturation supplémentaire, le contrat-type précise deux conditions :
- il s’agit de l’établissement ou de la modification du règlement de copropriété établi par le syndic,
- la modification doit être votée à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
Autrement dit, à partir du moment où le syndicat des copropriétaires fait appel à un prestataire extérieur pour assurer cette prestation ou bien s’il s’agit d’une mise en conformité qui se vote à la majorité de l’article 24 voire 25, le syndic n’est pas habilité à réclamer des honoraires complémentaires.
Pour éviter toute ambiguïté, voici l’extrait du contrat-type :
Et pourtant, il semble que LOISELET & DAIGREMONT semble disposer d’une autre version du contrat-type au vu des sommes qu’il réclame par le biais d’une question inscrite à l’ordre du jour.
II – 273 euros d’honoraires illégaux
Avant d’aller plus loin, voici la résolution telle que rédigée dans la convocation d’assemblée générale établie par le cabinet LOISELET & DAIGREMONT :
Que constatons-nous ?
Tout d’abord, la question est libellée « Etude de la mise en conformité du règlement de copropriété » sans préciser qu’elle aborde un autre sujet qui n’est pas des moindres puisqu’il s’agit des honoraires du syndic.
Mais encore, il est prévu de réaliser une étude mais en aucun cas une modification du règlement de copropriété interdisant de facto au cabinet LOISELET & DAIGREMONT de réclamer des honoraires.
Néanmoins, pour créer le doute et l’ambiguïté, le cabinet LOISELET & DAIGREMONT fait référence au point 7.2.3 du contrat-type pour légitimer ses honoraires de 273 euros TTC qui restent pour autant illégaux.
Mais plus encore, la résolution consiste à valider l’étude qui sera réalisée par un tiers extérieur voire également par un géomètre justifiant encore moins la possibilité pour le syndic de réclamer des honoraires.
D’ailleurs, comme il le précise dans la question, il s’agit d’une décision qui se vote à la majorité de l’article 25 alors que le contrat-type ne permet de réclamer des honoraires que s’il s’agit d’une modification du règlement de copropriété qui se vote à l’article 26.
Et voilà comment LOISELET & DAIGREMONT arrive en toute mauvaise foi à faire passer des honoraires indus qui sont bel et bien illégaux.
La seule satisfaction est que les copropriétaires ne sont pas tombés dans le panneau et ont refusé cette résolution malgré le coup de pression instillé par le cabinet LOISELET & DAIGREMONT à la lecture du point d’information qu’il a ajouté en fin de résolution.
Bravo à eux !