De plus en plus de cabinets de syndic semblent oublier qu’ils sont non seulement professionnels mais en plus mandataires des copropriétés qu’ils gèrent devant agir avec conscience et loyauté dans l’intérêt des syndicats des copropriétaires qu’ils représentent.
Cela implique une éthique mais également une responsabilité surtout lorsqu’ils commettent des erreurs de gestion qui entraînent un préjudice direct pour les syndicats des copropriétaires mandataires.
Néanmoins, nous constatons la plupart du temps un refus des syndics professionnels à assumer leurs erreurs voire leurs fautes faisant supporter leur incurie à la copropriété.
A ce titre, voyons comment le cabinet T.M.G réagit lorsque la copropriété se voit supporter des frais d’acte de commissaire de justice et des majorations pour un défaut de paiement des cotisations URSSAF de l’employeur dû à sa négligence.
Pour bien comprendre l’énormité de la situation, rappelons tout d’abord les obligations du syndic professionnel en matière de gestion du personnel.
I - La gestion du personnel à la charge du syndic
En tant que mandataire de la copropriété, il revient au seul syndic d’assurer la gestion du personnel embauché par les syndicats de copropriétaires qu’il gère.
A ce titre, le contrat-type de syndic rappelle de manière non exhaustive les missions du syndic qui sont des tâches comprises dans ses honoraires de base.
Il s’agit notamment du paiement des salaires, de la déclaration et paiement aux organismes fiscaux et sociaux, de la délivrance des attestations et déclarations obligatoires.
Cette démarche ne peut se faire que par le syndic puisque c’est lui qui représente la copropriété mais surtout qui a accès au compte bancaire de la copropriété permettant de payer dans les délais les différentes cotisations auprès des organismes sociaux et fiscaux.
Mais voilà, lors d’un contrôle de compte, le conseil syndical constate qu’a été imputé dans les charges de la copropriété un montant de 616,33 euros qui est libellé « URSSAF ».
Intrigué par ce montant, le conseil syndical a demandé au syndic plus d’explications, lequel lui a présenté un acte de commissaire de justice diligenté à la demande de l’URSSAF pour cause de non-paiement des cotisations.
Sur cet acte, on relève le coût de la signification pour un montant de 45,13 euros auxquels s’ajoutent des droits de recouvrement d’un montant de 45,20 euros qui s’additionnent aux majorations pour un défaut de cotisations qui remonte depuis mai 2024.
Ainsi, bien que la faute ait été commise par le syndic, ce dernier a considéré qu’il revenait au syndicat des copropriétaires d’en assumer les conséquences en intégrant l’intégralité des frais de recouvrement sur les charges du syndicat des copropriétaires.
L’affaire ne s’arrête pas là car le conseil syndical a souhaité obtenir une réponse sur les réelles circonstances de ce défaut de règlement justifiant que le syndic considère qu’il s’agit de frais qui doivent malgré tout être à la charge de la copropriété.
II – Une situation grave
A la suite de ce constat, le conseil syndical a souhaité mener une enquête pour comprendre si l’URSSAF avait commis un excès de zèle en sollicitant l’intervention d’un commissaire de justice ne pouvant en définitive rien reprocher au syndic.
Or, il a été constaté qu’une première mise en demeure datant du 4 avril 2025 a été adressée par l’URSSAF puis un second courrier d’avis avant poursuite en date du 12 mai 2025 sans a priori que le syndic réagisse en procédant au règlement des cotisations.
L’intervention du commissaire de justice est donc la troisième étape sachant que les deux premières ne semblent pas avoir inquiété le syndic ni même l’inciter à agir pour éviter des frais inutiles.
Interrogé par cette situation et surtout par la demande du conseil syndical de prendre en charge les frais de recouvrement, le cabinet T.M.G. a fait une réponse que l’on pourrait qualifier de lunaire.
En effet, il rappelle que les cotisations et charges sociales afférentes au personnel de la copropriété constituent des dépenses du syndicat des copropriétaires qui doivent à ce titre être payées par lui ne pouvant en aucun cas être prises en charge sur les fonds propres du syndic.
Il ajoute que les comptes de l’exercice n’ont pas été approuvés justifiant sûrement par cela le non-règlement des cotisations auprès de l’URSSAF.
Or, soyons clairs, si effectivement il revient au syndicat des copropriétaires de prendre en charge les cotisations de ses employés, il n’a pas pour autant l’obligation d’assumer les conséquences du manque de diligence de son syndic sachant que le défaut d’approbation des comptes ne justifie en rien le défaut de règlement des cotisations.
Cet abus démontre avec quelle facilité, un syndic peut se dérober de ses obligations mettant le conseil syndical et la copropriété qu’il gère devant le fait accompli.
Qui, à part l’ARC Nationale, est prêt à dénoncer ce type d’abus et de comportement de syndic dit « professionnel », qui sont pour le moins intolérables ?