Décidemment, le conseil syndical doit avoir les yeux partout et en particulier sur les facturations du syndic qui bien souvent ne se limitent pas uniquement aux honoraires du forfait de base.
En effet, comme nous l’avons maintes fois démontré, la gestion du contentieux est souvent une manne financière pour les syndics.
Et pour cause, ils considèrent notamment que le recouvrement des charges n’est pas une mission ordinaire de gestion courante mais une prestation particulière justifiant de facturer des vacations supplémentaires.
A ce titre, voyons le document présenté par le cabinet LAMENNAIS ADB qui démontre la gravité de la situation.
Mais avant cela, faisons un bref rappel sur ce que peut facturer le syndic en matière de recouvrement des charges en plus de ses honoraires de forfait de base.
I – Des prestations limitées
L’annexe 1 du contrat-type de syndic présente de manière non exhaustive les prestations comprises dans les honoraires du forfait de base.
Au chapitre III, on retrouve au 10èmement le recouvrement des créances auprès des tiers.
Ainsi, il revient au syndic de récupérer les sommes auprès des tiers débiteurs afin de permettre à la copropriété de continuer à fonctionner.
En parallèle, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 repris à travers le point 9.1 du contrat-type liste les prestations qui peuvent être imputées au copropriétaire débiteur.
Il s’agit notamment de la lettre de relance ou du courrier de mise en demeure, voire de la conclusion d’un protocole d’accord d’échelonnement de la dette.
Ainsi, la constitution et le suivi du dossier contentieux à l’égard d’un copropriétaire débiteur relèvent de la gestion courante et ne peuvent pas être facturés en prestation complémentaire sauf, comme le précise le contrat, s’il s’agit d’exécuter des diligences exceptionnelles.
Néanmoins, de nombreux syndics ne semblent pas avoir compris cette distinction considérant que toute constitution et tout suivi du dossier doivent être considérés comme exceptionnels ce qui leur permet de facturer des vacations.
A ce titre, voyons comment le cabinet LAMENNAIS ADB présente son décompte des honoraires et surtout son calcul.
II – Tout est bon pour facturer
Pour justifier ses 1 120 euros de suivi contentieux, le cabinet LAMENNAIS ADB présente la nature des interventions effectuées.
Voici donc le document présenté :
Que peut-on constater ?
Tout d’abord, il détaille de manière précise les actions menées, ce qui est fort appréciable.
En revanche, plusieurs interventions doivent être considérées comme des tâches de gestion courante ne pouvant être comptabilisées en vacation supplémentaire. En effet, le « mail sur la finalisation de l’assignation » ou encore « entretien au bureau » ne peuvent être considérés comme des prestations complémentaire.
De même, « Echange de mail avec l'avocat, suivi de l'échéancier » ne peut être facturé en vacation supplémentaire du fait que sa constitution fait déjà l’objet d’honoraires complémentaires.
Mais encore, le « point sur les comptes et le suivi des règlements » ne peut être considéré comme des vacations non comprises dans le forfait de base.
Ainsi, si certes le détail des prestations est suffisamment précis, cela ne permet pas pour autant de justifier la légalité de ses honoraires complémentaires.
Par ailleurs, ce syndic précise que toute heure consommée est due impliquant que les 6,83 heures passent à 7 heures. Cela est, encore une fois, illégal car le contrat-type impose qu’elles soient proratisées au temps passé.
Pour les sceptiques, voici le point 7.2.1 du contrat-type :
