Si les dénonciations des contrats de mandat de syndics professionnels par l’ARC peuvent paraitre quelques fois rébarbatives et redondantes, elles n’en demeurent pas moins formatrices et révélatrices de la poursuite des pratiques irrégulières et abusives, malgré un décret de 2015 supposé éradiquer les mauvaises pratiques, comme l’atteste le contrat 2017 du cabinet francilien GRILLAT.
I. Les clauses litigieuses
La proposition du contrat de syndic 2017 du Cabinet GRILLAT :
- ne définit pas explicitement la durée de son mandat :
On sait quand commence le contrat : le jour de l’assemblée, mais pour ce qui est de sa date d’échéance, c’est incompréhensible, donc illégal.
Ce contrat :
- ne comprend pas de pénalités en cas de remise tardive de la fiche synthétique aux copropriétaires.
- exclut la rédaction d’un rapport écrit lors de la visite de l’immeuble. Cette visite sera faite par un architecte et pas par le syndic.
- fixe une revalorisation de ses honoraires au 1er jour de l’année civile.
- propose un extranet avec des relevés périodiques du compte bancaire émis par l’établissement financier dépositaire, par copropriétaire.
Il faut espérer que cette rédaction ne doit pas se comprendre comme seuls les relevés bancaires seront en ligne. Et qu’ils seront accessibles à tous les copropriétaires, ce qui n’est pas prévu par la loi.
- n’entend renégocier les contrats du syndicat que tous les trois ans et uniquement en cas de nécessité.
Le syndic doit pourtant renégocier tous les contrats du syndicat à leur échéance (rarement triennale) selon l’annexe du décret du 26 mars 2015 ;
- propose un service d’intervention d’urgence sur l’immeuble (en dehors des heures ouvrables) à la diligence du conseil syndical.
Le conseil syndical n’a pourtant pas de pouvoir décisionnaire, en dehors d’une habilitation de l’assemblée générale à la majorité des voix du syndicat sur un objet déterminé (art. 25 alinéa a de la loi du 10 juillet 1965) ;
- veut faire supporter au syndicat des honoraires supplémentaires pour les prestations suivantes :
- la gestion de son personnel, notamment l’établissement de l’avenant au contrat de travail, le traitement de ses congés et arrêt maladie.
- appel de fonds exceptionnels,
- démarches administratives dont le dépôt de plainte,
- gestions des chèques impayés ou non signés,
- et d’une manière plus générale toute prestation exceptionnelle non prévue au contrat
Ces prestations relèvent pourtant de ses honoraires de gestion courante (forfait de base) selon le décret du 26 mars 2015.
- souhaite facturer des honoraires au titre d’un « pré état daté » en cas de mutation à titre onéreux d’un lot.
A la lecture de ce contrat, nous pouvons donc en conclure que les syndics cherchent toujours comment faire payer plus par les copropriétés, même si ces mentions dans leur contrat sont illégales.
II. Incidences et solution
A. Incidences
Le syndicat ne doit pas ignorer, les conséquences possibles des clauses :
- irrégulières, à savoir la faculté pour tout copropriétaire opposant ou défaillant de requérir judiciairement, dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de l’assemblée générale par le syndic, la nullité de son mandat (art. 42 de la loi du 10 juillet 1965) ;
- abusives, c’est-à-dire des frais excessifs, qu’il aurait pu négocier, au plus tard au cours de l’assemblée générale, avant de délibérer sur l’élection du syndic, selon son contrat, ce qui forme un tout indivisible, (Cass 3e civ. 8 octobre 2008, n° 07 – 15730).
Autrement dit, lorsque le syndicat désigne son syndic, il approuve par la même occasion, ses honoraires de gestion courante et particulière. Le syndic jouit alors de la faculté de leur opposer des sommes disproportionnées stipulées dans son contrat de mandat.
B. La solution
Comme nous le soulignons régulièrement (www.arc-copro.com/tch5 abus Compoint) à de nombreuses reprises, il importe au conseil syndical de solliciter le plus tôt possible la nouvelle proposition de contrat de mandat de syndic, en vue de son analyse minutieuse, destinée à écarter les clauses irrégulières et négocier les honoraires abusifs.
Cette opération peut intervenir au plus tard, avant la mise au vote de la nomination du syndic en assemblée générale par le président de séance, dans le cadre de son pouvoir d’amendement.
Un nouvel exemple d’un contrat de mandat :
- prétendument « conforme à la loi du 10 juillet 1965, ses décrets du 17 mars 1967 et du 26 mars 2015 », comme prend soin de le souligner le Cabinet GRILLAT en première page de sa proposition 2017 ;
On comprend l’importance de procéder à une étude exhaustive anticipée de la convention proposée par le syndic, en s’appuyant sur l’expertise de l’ARC (articles, guides, consultations juridiques) et d’exiger du syndic les rectifications adéquates lors de la réunion du conseil syndical préparatoire de l’assemblée générale annuelle ou au plus tard lors de cette réunion du syndicat, avant de se prononcer sur son élection.