Pour contourner le contrat type et surtout la limitation des prestations supplémentaires ou privatives facturables, les syndics essaient de passer par l’assemblée générale.
Le principe consiste à obtenir de celle-ci ce que la loi ou les textes règlementaires proscrivent.
A ce titre, voyons comment le cabinet Paris Syndic et Gestion essaie d’obtenir de l’assemblée générale la possibilité de facturer d’autres prestations privatives à l’égard des copropriétaires débiteurs que celles prévues par la loi.
Avant cela, reprécisons la législation en vigueur.
I. Une limitation de la facturation d’actes privatifs
A plusieurs reprises nous avons expliqué que les impayés de charges étaient pour les syndics un marché juteux pouvant facturer à prix d’or des actes qui, bien souvent, se réalisent quasi automatiquement.
Face à ces dérives, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que le contrat type règlementaire ont limité les sept et uniques prestations pouvant faire l’objet d’une facturation imputable directement au copropriétaire débiteur.
Il s’agit là de sécuriser les intérêts du copropriétaire débiteur et de la copropriété afin d’éviter que le syndic se croit dépositaire d’un chèque en blanc pour tout facturer à son profit, sur la base que le copropriétaire débiteur n’a pas à l’être.
Malgré cet encadrement légal, voyons ce qu’essaie de faire passer le cabinet Paris Syndic et Gestion dans la convocation d’assemblée générale.
II. Les copropriétaires débiteurs : boucs émissaires
Voici la question et la résolution inscrites à l’ordre du jour par le cabinet Paris Syndic et Gestion :
Que constatons-nous ? Tout d’abord, la résolution présente des informations peu compréhensibles.
Que veut dire « taxable ou non taxable » ? Par ailleurs, à quoi correspond le mandat de l’assemblée générale qui consiste à donner tout pouvoir au syndic pour engager toute procédure pour parvenir au recouvrement des charges ?
Le syndic doit engager les procédures nécessaires pour le recouvrement des charges tout en limitant les frais surtout lorsqu’ils sont inutiles.
Enfin, le syndic fait voter à l’assemblée générale l’autorisation d’imputer au copropriétaire débiteur des frais illégaux.
A titre d’information, voici ce que prévoit le point 9.1 du contrat type par rapport à celui proposé dans le contrat du cabinet Paris Syndic et Gestion :
Or, que constatons-nous ? Les frais de dossier de l’avocat, les frais de suivi de recouvrement, le calcul des intérêts, les frais de saisie immobilière sont des prestations illégales puisqu’elles doivent être comprises dans le forfait de base.
Ainsi, il est fort probable que même si l’assemblée générale les a validées, en cas d’action judiciaire en recouvrement le juge annulera l’imputation de ces frais, entraînant que ce soit le syndicat des copropriétaires qui les prennent à sa charge.
Eh oui ! Comme toujours c’est le syndicat des copropriétaires qui au bout du compte devient le dindon de la farce…