La vérification annuelle des comptes clos du syndicat ainsi que son extranet permettent de relever les initiatives abusives et/ou irrégulières du syndic en matière de gestion, notamment le poste des diagnostics des parties communes.
C’est l’expérience vécue récemment par un conseil syndical d’une copropriété parisienne administrée par ORALIA Pierre & Gestion sur un audit contractuel des termites dans les parties communes.
I. Un contrat termites à tacite reconduction complémentaire et inutile souscrit par ORALIA Pierre & Gestion auprès d’E.B.A. PREVENTIM
La convention annuelle à tacite reconduction conclue le 2 janvier 2018 par ORALIA Pierre & Gestion auprès d’E.B.A. PREVENTIM sur une copropriété parisienne d’une quarantaine de lots pour la somme de 189.60 euros T.T.C. porte sur la surveillance des termites dans les parties communes, et la rédaction d’un rapport.
Il est stipulé dans le contrat, que cette prestation ne répond pas à l’obligation de l’état parasitaire réglementaire.
En effet, l’article L 133-1 du Code de la construction et de l’habitation impose selon les communes l’établissement par un professionnel d’un état parasitaire d’une durée de validité de six mois, à présenter impérativement lors de la mutation onéreuse d’un bien immobilier (art. L 271-4 du Code de la construction et de l’habitation), obligation incombant :
- au syndicat des copropriétaires pour ce qui concerne les parties communes ;
- à chaque copropriétaire pour ses parties privatives.
Autrement dit, ORALIA Pierre & Gestion recourt à une vaine prestation additionnelle annuelle de 189.60 euros auprès d’E.B.A. PREVENTIM, puisque l’état parasitaire réglementaire :
- devra également être effectué, soit des frais supplémentaires pour le syndicat des copropriétaires ;
- permet déjà de contrôler et de faire part de la présence éventuelle de termites, correspondant justement à l’objet de ce contrat.
II. Un contrat termites souscrit illégalement par ORALIA Pierre & Gestion auprès d’E.B.A. PREVENTIM
Ce contrat de surveillance termites auprès d’E.B.A. PREVENTIM a de plus été conclu de manière illicite par ORALIA Pierre & Gestion, puisqu’aucune résolution préalable de l’assemblée générale du syndicat n’a été prise en ce sens et mentionnée dans ladite convention.
Or, il appartient :
- à l’assemblée générale d’adopter souverainement tout contrat du syndicat selon les éléments essentiels « devis » annexés à sa convocation (art. 17 de la loi du 10 juillet 1965 et 11 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967), notamment lorsque celui-ci porte sur une dépense exceptionnelle telle un diagnostic des parties communes, non soumise au budget prévisionnel de fonctionnement (art. 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 44 alinéa 4 du décret du 17 mars 1967).
Le syndic étant alors en mesure de souscrire la convention avec le cocontractant retenu en assemblée générale par le syndicat, en sa qualité de représentant légal de ce dernier, chargé de l’administration de l’immeuble (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965) ;
- au syndic de mandater en principe de sa seule initiative, que les opérations de gestion courante relevant du budget prévisionnel de fonctionnement (art. 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 45 du décret du 17 mars 1967).
Dans une situation identique et à défaut d’un remboursement et d’une résiliation préalable du contrat litigieux, le syndicat des copropriétaires doit a minima en assemblée générale, écarter des comptes clos présentés pour approbation, la dépense correspondante contestée, et bien évidemment ne pas consentir quitus (pour la bonne gestion) au syndic sur l’exercice concerné.
Il faudra dès lors s’employer à obtenir du syndic, d’ici la prochaine assemblée générale, l’indemnisation au syndicat de la somme appropriée, permettant ainsi de pouvoir entériner le compte d’attente associé, représenté à cette fin lors de cette nouvelle réunion des copropriétaires.