Avec la situation sanitaire actuelle, les pouvoirs publics ont permis aux syndics de pouvoir tenir des assemblées générales uniquement en vote par correspondance.
Lorsque le syndic souhaite faire application de cette possibilité qui lui est offerte, il doit en mesurer les conséquences et surtout rédiger les résolutions de manière claire, précise et compréhensible.
Dès lors, pour tout syndic qui ne sait pas faire cela, nous lui déconseillons fortement d’utiliser ce procédé.
Le Cabinet GATFIC aurait d’ailleurs dû s’abstenir ou faire relire son travail par une personne qui aurait la capacité de lui dire que ses résolutions sont comment dire ? Brouillon, inintelligible ? En tout état de cause, son professionnalisme est bien remis en question.
I. Le mandat de syndic doit être fixé pour une durée clairement déterminée
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le contrat de syndic est fixé pour une durée déterminée
Le contrat type de syndic issu du décret du 26 mars 2015 modifié par le décret du 02 juillet 2020 énonce en son article 2 :
« Durée du contrat :
Le présent contrat est conclu pour une durée de
Il prendra effet le et prendra fin le
Il n’est pas renouvelable par tacite reconduction . »
Dès lors, non seulement le contrat de syndic doit fixer une durée, mais encore il doit fixer la date de prise d’effet et de fin de contrat du syndic.
Ces éléments doivent être repris dans la résolution de l’assemblée générale.
D’autant plus, quand il s’agit d’un vote uniquement par correspondance puisqu’il y aura ni discussion possible, ni échange, ni débat.
La résolution doit donc être parfaitement claire, précise et compréhensible pour que les copropriétaires puissent voter convenablement.
D’autant plus, que pour la désignation du syndic, ils devront travailler avec lui pendant toute la durée de son mandat, qui peut être au maximum de trois ans. Trois ans avec un mauvais syndic c’est très préjudiciable pour la copropriété. Il faut donc bien comprendre pour combien de temps on s’engage avec ce syndic.
Cela nécessite pour le syndic une réflexion quant à la formulation de ces réflexions.
Rappelons-le, les copropriétaires ne peuvent voter que « pour » « contre » « abstention », ils ne peuvent pas mentionner de remarques, ni entourer la durée qu’ils souhaitent dans la résolution.
Le Cabinet GATFIC aurait dû bien réfléchir avant d’envoyer une telle résolution…
II. Des résolutions qui embrouillent l’esprit
Vous êtes prêt ? Voici la résolution n°8 concernant la désignation du syndic :
« L’assemblée générale désigne comme syndic le Cabinet SAS GATFIC (…).
Le syndic est nommé pour une durée d’un an à compter de la présente assemblée générale. Son mandat prendra fin à la date de l’assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2020 ou éventuellement, à la date de réunion de la deuxième assemblée générale, conformément à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, et au plus tard le dernier jour du mois de juin 2021. »
Vous n’arrivez pas à déterminer la durée du contrat de syndic ? ni la date d’échéance de son mandat ?
Rassurez-vous, nous non plus !
Mais comment les copropriétaires peuvent alors voter ?
Si je vote « pour » quelle sera la date d’échéance du contrat de syndic ?
Mais surtout la question à 1 million d’euros ? Qui décide la durée du mandat puisqu’il n’y a pas d’échange ?
Il revient donc au syndic de fixer lui-même sa propre date de fin de contrat, il peut donc décider soit de l’arrêter à l’assemblée générale statuant sur les comptes de l’exercice clos de 2020 ou à la date de réunion de la deuxième assemblée générale ou au dernier jour du mois de juin 2021.
Outre, cette difficulté de compréhension, nous avons plusieurs remarques à faire :
Il est donc prévu une deuxième assemblée générale, pourquoi prévoir une deuxième assemblée générale ? Quand cette deuxième assemblée générale qui sera une assemblée générale dite extraordinaire, avec un coût supplémentaire pour les copropriétaires doit avoir lieu ?
D’ailleurs, il est mentionné qu’une deuxième assemblée générale doit avoir lieu, conformément à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Les copropriétaires novices pourraient alors penser qu’une deuxième assemblée générale est obligatoire car prévue par la loi.
Que nenni ! l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, précise la majorité à laquelle la désignation du syndic doit être adoptée en assemblée générale (majorité des voix de tous le copropriétaire représentant le syndicat des copropriétaires).
Le syndic ferait-il alors référence à l’article 25-1 permettant la passerelle pour la majorité requise pour la désignation du syndic ? Si l’ancienne rédaction de l’article 25-1 permettait la convocation d’une seconde assemblée générale pour voter une seconde fois sur la résolution ayant recueilli au moins un tiers des voix favorables, ce n’est plus le cas depuis le 1er juin 2020 (date d’entrée en vigueur de l’ordonnance copropriété). En effet, depuis le 1er juin 2020, « il est procédé immédiatement au second vote », c’est-à-dire que le second vote se fait au cours de la même assemblée générale.
Il serait peut-être temps, Cabinet GATFIC de lire les modifications apportées par l’ordonnance copropriété (profitez-en pour lire également les évolutions apportées par le décret du 02 juillet 2020).
Par ailleurs, il également mentionné dans cette résolution que le contrat de syndic prendra fin « au plus tard au dernier jour du mois de juin 2021 ». La convocation mentionne la date de l’assemblée générale au 29 décembre 2020, or si le contrat s’arrête en juin 2021, il est donc conclu pour 6 mois. Pour autant, il est noté plus haut dans la résolution que le syndic est nommé pour une durée d’un an…
Donc, pour combien de temps, les copropriétaires votent la désignation du Cabinet GATFIC ? Nous sommes bien dans l’incapacité de répondre à cette question, qui se veut pourtant fondamentale pour le syndicat des copropriétaires.
Par ailleurs, notons au passage, que le syndic prend sa fonction, conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, un jour franc après la tenue de l’assemblée générale. Or, le cabinet GATFIC ne semble pas avoir connaissance de cette évolution législative qui est pourtant entrée en vigueur au 1er juin 2020.
Devant ce manque de professionnalisme, on ne peut que comprendre et soutenir le changement de syndic souhaité par les copropriétaires.