Face aux enjeux que doivent affronter les copropriétés et au manque de sérieux de nombreux cabinets de syndic, le choix des membres du conseil syndical est fondamental.
En effet, bien souvent, pour compenser l’inaction du syndic, les conseillers syndicaux sont contraints d’agir en réalisant des tâches normalement dévolues au syndic comme la mise en concurrence des prestataires, la maîtrise des charges ou encore le suivi du contentieux…
Cela implique de disposer d’un conseil syndical compétent nécessitant d’élire des personnes de qualité et de confiance à cette fonction.
Voyons cela de plus près à travers les textes de loi pour ensuite indiquer nos préconisations.
I – Une disposition large
L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 donne la possibilité aux copropriétaires mais également aux ascendants et descendants de présenter leur candidature à la fonction de conseiller syndical.
Cette élection se réalise au cours de l’assemblée générale nécessitant d’obtenir la majorité des voix du syndicat des copropriétaires.
À défaut d’avoir obtenu cette majorité, mais d’avoir recueilli un tiers des voix favorables, alors un deuxième vote devra être réalisé nécessitant d’obtenir « uniquement » la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
Ni le syndic, ni ses préposés ne peuvent se présenter à la fonction de conseiller syndical, et ce même s’ils sont copropriétaires au sein de l’immeuble.
La fonction de conseiller syndical consiste à contrôler le syndic et à l’assister dans ses fonctions.
Parmi les missions expressément prévues dans la loi du 10 juillet 1965 et dans le décret du 17 mars 1967, on retrouve une obligation faite au conseil syndical de procéder à une mise en concurrence des contrats de syndic ou, de contrôler les dépenses, la bonne exécution des marchés ou encore le suivi du budget prévisionnel.
Par ailleurs, le conseil syndical doit élaborer avec le syndic aussi bien le montant du budget prévisionnel des exercices à venir que (et surtout) l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Comme on le constate, les tâches sont nombreuses et surtout stratégiques pour la copropriété ce qui implique qu’il faut élire des hommes et des femmes de qualité.
II – Des copropriétaires investis
La volonté du législateur est de prévoir dans la loi une possibilité d’élection des membres du conseil syndical la plus large possible.
L’objectif est de permettre à toute copropriété de disposer d’un conseil syndical.
Néanmoins, pour éviter que le conseil syndical ne soit de fait artificiel, il est indispensable d’élire des membres impliqués.
Cela se traduit par plusieurs préalables qui, précisions le, ne sont pas une obligation légale.
Tout d’abord, il est préférable que le candidat à la fonction de conseiller syndical soit un occupant au sein de l’immeuble. En effet, il est généralement plus impliqué et surtout plus accessible.
Par ailleurs, il doit disposer de temps ou du moins s’engager à participer aux réunions du conseil syndical afin d’apporter son analyse sur les sujets abordés.
Il ne doit pas être en collusion avec le syndic (exemple : une société qui travaille avec le syndic), le candidat doit être prêt à se mettre en opposition avec le syndic sans être pour autant un opposant de principe.
Le candidat doit savoir discuter dans le respect mais de manière ferme.
Enfin, le conseil syndical peut se faire assister par la personne de son choix et bien sûr par l’ARC Nationale, afin de bien maîtriser les sujets pour ensuite avoir la capacité de prendre de bonnes décisions.
À présent, c’est à vous de choisir vos représentants.