Après plusieurs années de critiques et d’hésitations, les professionnels de l’immobilier reconnaissent à présent que le dispositif du fonds travaux apporte une plus-value pour les copropriétés.
Et pour cause, il est indispensable que les immeubles disposent d’une épargne permettant de financer les travaux d’entretien et de rénovation, qui souvent représentent des quotes-parts de charges individuelles appelées auprès des copropriétaires équivalentes à plusieurs exercices de provisions de charges courantes.
Néanmoins pour des raisons économiques, la plupart des syndics professionnels n’incitent pas les copropriétés à voter une cotisation du fonds travaux supérieure au minimum légal.
Cela est dû principalement au fait que les syndics professionnels n’ont rien à y gagner.
En effet, les sommes liées au fonds travaux sont déposées sur un compte bancaire séparé et rémunéré, ouvert impérativement au nom des syndicats des copropriétaires, impliquant que les produits générés sont à leurs seuls profits sans que le syndic ne puisse en bénéficier même partiellement.
Mais encore, la prime de la garantie financière qui doit être payée par le syndic est calculée en fonction du pic de trésorerie des comptes mandants qu’il gère.
Autrement dit, plus le syndicat des copropriétaires dispose de fonds, plus le syndic professionnel sera tenu de payer une prime d’assurance importante.
Néanmoins, le conseil syndical doit se détacher de ces considérations économiques qui concernent le syndic pour se concentrer sur l’intérêt pour la copropriété de disposer d’un fonds travaux suffisamment ajusté pour être en capacité de financer les travaux d’entretien et de rénovation.
Voyons tout d’abord le cadre légal puis les préconisations de l’ARC Nationale.
I – Un taux minimum légal insuffisant
L’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une cotisation annuelle minimum du fonds travaux qui est la valeur la plus haute entre 5 % du montant du budget prévisionnel et 2,5 % du montant du plan pluriannuel de travaux voté.
Ce dispositif a pour but de sécuriser l’abondement annuel du fonds travaux en prévoyant une somme de cotisation minimale garantie.
Néanmoins, il faut être clair.
Le montant du budget prévisionnel n’est en aucun cas une référence pour déterminer le montant d’épargne minimum pour faire face aux travaux à effectuer sur la copropriété au cours des dix prochaines années.
En revanche, le plan pluriannuel de travaux adopté (voire le projet de plan pluriannuel de travaux) reste la principale base pour déterminer les sommes qu’il sera nécessaire d’épargner pour être en capacité de financer les travaux à réaliser au cours des dix prochaines années.
Ainsi, il revient au conseil syndical de bien étudier le plan pluriannuel de travaux voté pour déterminer si les 2,5 % réclamés paraissent suffisants ou si au contraire, il serait plus précautionneux de fixer un taux plus élevé.
II – Les préconisations de l’ARC Nationale
Le plan pluriannuel de travaux inclut les opérations d’entretien et de rénovation auxquelles est ajouté le volet énergétique.
Généralement, les quotes-parts individuelles de travaux s’élèvent entre 15 000 et 45 000 euros, sommes que très peu de copropriétaires peuvent payer sur un exercice.
L’objectif est donc de prévoir un échelonnement des cotisations sur plusieurs années notamment en adaptant le taux de cotisation annuel du fonds travaux en fonction du coût global des opérations à réaliser.
Dans l’idéal, il faudrait que le fonds travaux soit suffisamment abondé pour financer l’intégralité des travaux à réaliser.
En pratique, il faudrait qu’il puisse financer au moins 30 % du coût des travaux prévus dans le plan pluriannuel.
Autrement dit, si le plan pluriannuel prévoirait sur dix ans des travaux pour un coût global d’un million d’euros, dans l’idéal, il faudrait cotiser 100 000 euros par an (1 000 000 euros ./. 10 ans) ou au moins 30 000 euros (30 % de 100 000 euros).
Comme on le constate, on est loin des 2,5 % de cotisations minimum.