Les conseillers syndicaux s’arrachent souvent les cheveux en constatant avec quelle désinvolture les syndics professionnels engagent des dépenses abusives voire illégales, au détriment des syndicats de copropriétaires qu’ils gèrent.
Le pire, c’est qu’ils le font en « jurant leurs grands Dieux » qu’ils n’ont rien à gagner et qu’ils pensaient, naïvement, qu’il s’agissait de prestations obligatoires.
Nous ne savons pas si cette réponse doit rassurer ou plutôt inquiéter.
Dans les faits, nous pensons que cela relève d’un mélange entre, effectivement, des gestionnaires mal formés au sujet des obligations légales et règlementaires, avec une forme de reconnaissance liée au volume de facturation généré sur les copropriétés qu’ils gèrent.
Ceci étant, voyons comment limiter ce type d’abus.
I. Une obligation d’avis préalable par le conseil syndical
L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 a prévu dans son premier alinéa que l’assemblée générale doit voter à la majorité des millièmes des voix des copropriétaires le montant des dépenses à partir duquel l’avis du conseil syndical est obligatoire avant que le syndic ne puisse engager une dépense.
Voici la disposition :
« L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. »
Autrement dit, à partir du moment où une facture atteint le montant décidé par l’assemblée générale, le syndic ne peut pas l’engager sans l’avis favorable du conseil syndical.
Si le syndic enfreint cette obligation, l’assemblée générale est alors habilitée à refuser la dépense et pourra même engager la responsabilité civile du syndic pour une faute de gestion commise dans le cadre de son mandat.
II. Un montant qui peut être fixé à un euro
Bien souvent, les syndics inscrivent dans la résolution un montant élevé leur permettant de disposer d’une marge de manœuvre importante.
Ainsi, ils proposent un montant qui se situe généralement entre 800 et 2000 euros.
Plus fort encore, même lorsque l’assemblée générale fixe un faible montant, le syndic s’arrange souvent avec le prestataire pour présenter plusieurs factures inférieures au montant fixé, leur permettant ainsi d’échapper au contrôle du conseil syndical.
Ainsi, une fois de plus, il faut être plus malin qu’eux.
Le principe est simple : en fonction de la sournoiserie du syndic et de son attitude abusive à engager des dépenses inutiles, il faudra fixer le montant au plus bas, jusqu’à atteindre si besoin le seuil d’un euro.
Ainsi, tous les engagements de dépenses devront être contrôlés en amont par le conseil syndical, y compris …l’achat d’une ampoule.
Si le syndic affirme que cela risque de bloquer le fonctionnement de la copropriété, expliquez-lui que nous sommes au 21è siècle et que la réception d’un mail se fait quasi instantanément.
Ainsi, s’il souhaite acheter une ampoule, il enverra la demande par mail au conseil syndical qui lui répondra rapidement grâce à la possibilité de consulter les courriels depuis son téléphone portable.
Un système coercitif à mettre en place avec les syndics peu respectueux de leurs conseils syndicaux.
Un point c’est tout !