En juillet dernier, le Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilière, au sein duquel l’ARC Nationale siège en tant que personne qualifiée a abordé les évolutions du décret du 17 mars 1967 à la suite de la modification de la loi du 10 juillet 1965, qui a intégré les nouvelles dispositions de la loi Habitat dégradé du 9 avril 2024.
Il s’agit principalement de l’article :
- 25-2-1 qui permet à un ou plusieurs copropriétaires de pouvoir effectuer à leurs frais des travaux d’isolation thermique de la toiture ou du plancher qui affectent les parties communes de l’immeuble.
- 26-4 dans lequel a été ajouté un nouveau chapitre III qui prévoit la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de souscrire un emprunt collectif avec obligation pour les copropriétaires d’y adhérer.
- 42-1 qui permet au syndic de notifier des documents et des courriers de mise en demeure sans obtenir le consentement express et préalable du copropriétaire.
Six mois après cette réunion de travail, le décret numéro 2025-1292 du 22 décembre 2025 a été publié modifiant le décret du 17 mars 1967.
On peut regretter qu’il se soit limité à ne traiter que les dispositions qui concernent les évolutions de la loi du 10 juillet 1965 sans en profiter pour préciser le contenu de certains articles qui étaient sources d’ambiguïté ou d’abus, notamment en matière de formulaire de vote par correspondance.
Vraisemblablement, il s’agit là encore d’un manque de courage politique visant à laisser la situation en statu quo, quitte à créer des frustrations et du contentieux.
Abordons rapidement les évolutions apportées par le décret du 22 décembre 2025 sachant qu’en fin d’article, est présenté un tableau récapitulatif de l’ensemble des dispositions du 17 mars 1967 qui ont fait l’objet d’une évolution.
I – Réalisation de travaux d’isolation à la charge du seul copropriétaire demandeur
La loi Habitat dégradé a introduit dans la loi du 10 juillet 1965 un nouvel article 25-2-1 qui permet à un ou plusieurs copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux d’isolation thermique de leur toiture ou de leur plancher, qui affectent les parties communes de l’immeuble sous réserve qu’ils ne portent pas atteinte à la structure de l’immeuble.
A cette fin, le ou les copropriétaires demandeurs notifient au syndic une demande ayant pour objet l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale d’un projet de résolution accompagné d’un descriptif détaillé des travaux envisagés.
Le décret du 17 mars 1967 a intégré un nouvel article 10-4 qui précise :
- qu’il revient au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale la résolution tendant à autoriser le copropriétaire à effectuer ces travaux,
- qu’en cas d’autorisation, le copropriétaire peut effectuer les travaux conformément au descriptif détaillé après l’expiration du délai de deux mois suivant la réception du procès-verbal d’assemblée générale.
II – L’emprunt collectif à adhésion impérative
L’article 26-4, chapitre III de la loi du 10 juillet 1965 a introduit la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de souscrire un emprunt collectif auquel les copropriétaires sont tenus d’y adhérer dans la mesure où ils n’ont pas la capacité de payer leur quote-part du prix des travaux dans un délai de six mois.
La procédure prévue par ce texte est la suivante : à la suite de la réception du procès-verbal de l’assemblée générale validant l’emprunt collectif, le copropriétaire dispose d’un délai de deux mois pour informer de son refus d’y adhérer et doit dans ce cas, payer sa quote-part du prix des travaux dans les six mois.
Le décret du 17 mars 1967 a intégré ce nouveau dispositif en précisant :
que doit figurer dans l’état-daté le montant restant dû de l’emprunt souscrit par le copropriétaire vendeur ;
qu’avant chaque échéance du remboursement de l’emprunt collectif, doit être adressé à chacun des copropriétaires un avis qui doit mentionner la somme exigible.
Par ailleurs, le contrat-type a été modifié pour permettre au syndic de réclamer des honoraires complémentaires pour la constitution et le suivi de ce type d’emprunt collectif.
Les contrats en cours pourront faire l’objet d’un avenant, consenti entre les parties.
Pour le moment, ces dispositions n’ont pas d’impact, compte tenu qu’aucun établissement bancaire n’est disposé à proposer ce type d’emprunt collectif, du fait justement qu’il doit intégrer l’ensemble des copropriétaires, y compris ceux insolvables ou fichés auprès de la Banque de France.
Un dispositif « cosmétique » qui a une incidence réglementaire sans avoir de réalité pratique.
III – Les notifications électroniques
Avant la publication du décret du 22 décembre 2025, existait une contradiction entre la loi du 10 juillet 1965, qui permettait, de droit, au syndic de notifier par voie électronique et le décret du 17 mars 1967 qui imposait le consentement du copropriétaire.
Le décret du 22 décembre 2025 a corrigé cette dichotomie en mettant non seulement à jour le décret du 17 mars 1967 mais également en fixant de manière plus précise le cadre réglementaire.
Concrètement, la nouvelle rédaction de l’article 65 du décret du 17 mars 1967 précise que les notifications peuvent être envoyées par voie électronique, mais à l’adresse communiquée à cet effet par le copropriétaire.
Autrement dit, le syndic ne peut pas utiliser une quelconque adresse électronique du copropriétaire si, au préalable, ce dernier n’a pas confirmé qu’il s’agissait de l’adresse électronique officielle à laquelle il souhaite recevoir ses notifications.
L’article 64 du décret du 17 mars 1967 précise que le point de départ de la notification électronique est le lendemain de la transmission du courriel, assurée par un prestataire de service de confiance qualifié.
L’article 64-2 du décret du 17 mars 1967 impose au syndic de mentionner, dans les avis d’appels de fonds ainsi que dans la convocation d’assemblée générale, la possibilité pour le copropriétaire de recevoir ces notifications et mises en demeure par voie postale.
Il peut exprimer cette volonté au cours de l’assemblée générale. Dans ce cas, sa demande devra être mentionnée dans le procès-verbal, ou bien par tout moyen permettant d’établir avec certitude la date de réception de la demande, sachant qu’elle entrera en vigueur le lendemain du huitième jour.
Enfin, ce décret a harmonisé les notifications avec les avis d’appels de fonds puisque ces derniers peuvent également de droit être envoyés par voie électronique sans consentement express du copropriétaire.
IV – récapitulatif des dispositions du décret du 17 mars 1967 ayant fait l’objet d’une modification
