La loi Habitat dégradé a introduit dans l'article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965 un nouveau chapitre III qui permet au syndicat des copropriétaires de souscrire un emprunt collectif qui s’impose à tous les copropriétaires même ceux qui ont voté contre.
Ce dispositif était en attente de la parution d’un décret, ce qui est à présent fait.
Faisons un rappel de ce dispositif et surtout sur le décret afin de mieux comprendre les modalités de fonctionnement et pourquoi ce n’est pas demain la veille qu’il sera proposé aux copropriétés.
I- Une adhésion impérative
L’article 26-4 chapitre III de la loi du 10 juillet 1965 permet à l’assemblée générale de voter, à la même majorité que celle des travaux qui en bénéficient, un emprunt collectif.
A partir du moment où la majorité est atteinte, l’ensemble des copropriétaires bénéficie de cet emprunt à la hauteur de leur quote-part travaux.
Ceux qui ne souhaitent pas en profiter doivent dans les deux mois, à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale, le formuler au syndic et dans les six mois, verser l’intégralité de leur quote-part.
Ce dispositif a pour but d'accélérer la réalisation des travaux et surtout de rénovation énergétique même si en pratique il laisse beaucoup de questions en suspens qui étaient censées être traitées à travers son décret d’application.
Or, le décret numéro 2025-495 du 6 juin 2025 relatif aux informations à fournir par le syndic à l’établissement bancaire, n’a pas en définitive apporté de réelles réponses et a même ajouté d’autres questions.
En effet, ce décret s’est contenté de préciser les documents et informations que le syndic doit fournir à la banque prêteur, ce qui ajoute de la difficulté à la difficulté.
Et pour cause, on retrouve l’obligation faite au syndic de fournir à la banque les nom et prénoms complets ainsi que le lieu et la date de naissance de chaque copropriétaire, y compris les indivisaires, qui bénéficie de l’emprunt.
Des informations que le syndic n’a pas et que le copropriétaire n’est pas tenu de divulguer.
II – Un produit mort-né
Vraisemblablement, les documents réclamés par la banque ont pour but d’étouffer dans l’œuf, ce type d’emprunt.
Et pour cause, les banques ne souhaitent pas proposer au syndicat des copropriétaires ce type d’emprunt qui en réalité leur imposent de prêter des sommes à des copropriétaires qui sont en difficulté de paiement ou carrément insolvables.
D’ailleurs, cette situation entraîne une myriade de questions sans réponse.
Comment le syndicat des copropriétaires doit réagir si la banque refuse en définitive d’accorder l’emprunt à cause d’un copropriétaire insolvable alors que les autres copropriétaires ont déjà payé leur quote-part ?
Que faire des sommes versées dans les six mois à compter de l’envoi du procès-verbal par les copropriétaires opposants ?
Le syndic doit-il attendre l’accord de la banque avant d’engager les travaux ?
Le syndic doit-il informer la banque en cas de changement de copropriétaire ?
Bref, comme on le constate, l’emprunt collectif à adhésion impérative n’est pas prêt d’être signé ou à défaut de créer un joli désordre.