A plusieurs reprises, nous avons signalé la dérive des charges courantes de copropriété qui en l’espace de dix ans ont augmenté de plus de 50 %.
Pour beaucoup de syndics professionnels, il s’agit d’une fatalité liée à l’augmentation du prix des énergies et des matières premières.
Si, effectivement, ces éléments ont une incidence sur les charges de copropriété, cela n’explique pas l’inflation de 50 % d’autant plus que ce taux n’inclut pas l’inflation enregistrée sur le premier semestre 2022.
Alors deux questions se posent : comment expliquer les dérives de charges et pourquoi les syndics ne réagissent pas ?
A travers cet article nous allons comprendre pourquoi la situation est vérolée en expliquant la raison pour laquelle les syndics ne sont pas intéressés par la maitrise des charges voire même motivés pour qu’elles augmentent.
I – La mise en concurrence des prestataires : une tache déjà comprise dans le forfait
Tout gérant de société a comme obsession de baisser les dépenses de sa structure afin d’augmenter les profits.
En copropriété, le syndic qui est le « gérant » de l’immeuble n’a pourtant pas comme premier objectif la maîtrise des charges.
Cela s’explique par le fait que la maîtrise des charges passe par différentes actions à mener telles que la mise en concurrence des prestataires, l’étude des propositions, le comparatif des offres, ce qui nécessite du temps et de l’investissement .
Or, ce type de tâches ne peut pas être facturé par le syndic en vacation supplémentaire du fait qu’elle est déjà comprise dans les honoraires du forfait de base.
Forts de ce constat, la plupart des syndics professionnels laissent la situation en l’état, provoquant une inflation des tarifs des prestations qui de base présentaient un coût qui n’était pas concurrentiel.
Mais encore, de nombreux syndics travaillent avec des sociétés qu’ils référencent sur des critères souvent contestables et qui pratiquent des tarifs non concurrentiels. Il s’agit généralement de ceux dénoncés à travers notre rubrique « abus » pour justement dénoncer leurs prix agressifs.
Elément encore plus problématique, le syndic est à la fois mandataire et prestataire de la copropriété.
En effet, de plus en plus de syndics proposent leurs filiales en tout genre (assurance, maintenance, service 24h/24), n’allant pas du coup se faire concurrence.
Ainsi, le lésé reste le syndicat des copropriétaires qui en parallèle de payer des honoraires de syndic se retrouve victime de la politique commerciale du syndic, entraînant une augmentation des charges.
II – Un argument de revalorisation des honoraires
Avant d’exposer la seconde cause d’augmentation des charges, voici le schéma que publie le groupe FONCIA sur le réseau Linkedin :
Le message à peine subliminal est clair : la part que représentent les honoraires du syndic est marginale à côté des autres postes de charges tels que la sécurité, le gardiennage ou les travaux.
Ainsi le meilleur moyen de relativiser les honoraires du syndic est de les comparer avec toutes les autres dépenses, y compris celles des travaux.
On peut effectivement considérer qu’un ours polaire a une taille de guêpe lorsqu’on le compare au poids de dix éléphants.
Par ce moyen, il est plus facile de faire croire que les honoraires de syndic ne sont ni la cause ni l’origine de l’augmentation des charges pouvant demander plus facilement une revalorisation de leur forfait.
Or, il faut savoir que les honoraires de syndic représentent 9 à 12 % des charges de copropriété devant les dépenses d’eau ou d’assurance et qu’ils ont augmenté de plus de 50 % au cours des dix dernières années
Voilà pourquoi les copropriétaires et les conseillers syndicaux ne peuvent pas valider cette démonstration imposant au syndic de s’engager dans une politique de maîtrise des charges au profit de la copropriété.