Actuellement, les professionnels de l’immobilier exercent de fortes pressions auprès des pouvoirs publics pour revoir la loi Hoguet.
Selon les professionnels, cette loi défend les consommateurs tandis que nous nous disons qu’elle protège surtout la profession.
Le sujet d’actualité est de contraindre tous les professionnels, qui prêtent leur concours dans la gestion des copropriétés, à disposer d’une carte professionnelle.
Autrement dit, les professionnels de l’immobilier voudraient que les startups qui vendent de l’assistanat aux syndics non professionnels, ou bien qui font du portage à destination de commerciaux immobilier indépendants, doivent impérativement disposer d’une carte professionnelle. Ainsi, ils concentrent leur réflexion sur l’article 1er de la loi Hoguet.
En parallèle de ce faux débat, l’ARC souhaite approfondir un autre article de la loi Hoguet qui est plus stratégique. Il s’agit de l’article 4 qui précise que les syndics professionnels ne peuvent pas recevoir ou détenir directement ou indirectement es sommes d’argent ou en disposer à l’occasion de leur activité.
Autrement dit, le syndic ne peut pas recevoir d’autres rémunérations que celles émanant de ses honoraires de syndic.
Et pourtant, cela semble encore être pure théorie.
I – Les conventions de co-courtage
Très peu de personnes extérieures au milieu des assurances et des syndics professionnels connaissent la notion de contrat de co-courtage, ou les bordereaux de rétrocession, ou encore la rémunération d’intermédiation.
Et pourtant, ces concepts sont des usages bien rodés des courtiers d’assurance et des syndics professionnels.
Le principe est simple : le syndic professionnel s’inscrit auprès de l’ORIAS, qui est l’organisme qui homologue les intermédiaires en assurance.
A partir de là, le syndic se rapproche d’un courtier en assurance qui lui rétrocède une commission en fonction du nombre de contrats de syndicats de copropriétaires que le syndic lui apporte et des primes d’assurance facturées.
Il s’agit d’une rémunération d’intermédiation.
Ainsi, le syndic professionnel abuse de son mandat pour mettre à la disposition de son cabinet mandant de courtiers en assurance son portefeuille de syndicats de copropriétaires afin qu’il place des contrats d’assurance auprès de compagnies, et ce, à l’insu du conseil syndical et de l’assemblée générale.
Pour cela, est signée une convention entre le syndic et le courtier d’assurance que l’on appelle une convention de courtage permettant, en fin d’année, de remettre un bordereau de rétrocession qui indique la somme à verser au syndic en tant que mandataire.
A titre d’exemple, voici l’extrait d’un bilan d’un courtier d’assurances faisant un chiffre d’affaires de plus de 8.000.000 €, qui reverse un peu moins d’un million de rémunération d’intermédiation.
II – Quoi contrôler ?
Afin de vérifier si votre syndic est concerné par ce type de procédé, il suffit de se rendre sur le site de l’ORIAS et taper le nom du syndic.
Il sera alors indiqué si le syndic est enregistré en tant qu’intermédiaire auprès d’une ou plusieurs sociétés de courtage en assurance.
A titre d’exemple, les cabinets Immo de France sont des intermédiaires du courtier d’assurance MIA.
Au-delà de ce manque de transparence, la difficulté majeure est que le syndic se retrouve, encore une fois, être juge et partie en matière de mise en concurrence des contrats d’assurance.
En effet, il ne souhaitera pas que les contrats d’assurance de son portefeuille changent de courtier d’assurance afin de ne pas perdre les commissions d’intermédiation qu’il perçoit chaque année sans forcément informer le syndicat des copropriétaires, ce qui est, semble-t-il, en contradiction avec l’article 4 de la loi Hoguet.
Rappelons qu’en parallèle, nous avons des syndics et surtout des groupes qui ont carrément décidé d’ouvrir leurs propres filiales de courtiers en assurance et qui leur transfèrent l’intégralité des contrats d’assurance des copropriétés mandantes. L’objectif est toujours le même : faire en sorte que les commissions de courtier en assurance versées par les compagnies soient au profit du groupe du syndic.
Voilà, encore une fois, une démonstration qui justifie pourquoi les conseillers syndicaux et une association comme l’ARC, ne font pas confiance aux syndics professionnels sachant qu’un bon nombre d’entre eux ne jouent pas la carte de la transparence et de la défense exclusive des intérêts du syndicat des copropriétaires.