Soyons clairs, les diagnostics en tout genre et les travaux de rénovation sont avant tout un formidable business où chacun y trouve son compte y compris les syndics professionnels.
En effet, il perçoit des honoraires sur l’ensemble de la chaîne aussi bien en phase de diagnostic qu’en phase d’exécution de travaux.
Ainsi, il faut se méfier lorsque le syndic évoque main sur le cœur des obligations et surtout lorsqu’il prend son mouchoir pour vous parler d’écologie afin d’inciter les copropriétaires à voter des travaux tout azimut qui représentent des sommes extrêmement importantes.
Dans ce type de scénario, nous avons actuellement tout un dialecte sur les obligations liées au projet de plan pluriannuel de travaux ne sachant pas exactement où elles se commencent et où elles se finissent.
Faisons donc un point sur la situation.
I- Une obligation d’élaboration d’un projet de plan pluriannuel de travaux
L’article 14-2 du 10 juillet 1965 impose à toutes les copropriétés ayant plus de quinze ans, d’établir un projet de plan pluriannuel de travaux dit PPPT.
Ce projet de plan pluriannuel de travaux doit être établi par un bureau d’études expérimenté selon deux méthodes qui sont soit la réalisation d’un diagnostic technique global dont son contenu est défini par voie réglementaire à travers l’article L 731-1 du code de la Construction et de l’Habitation, soit par la réalisation d’une analyse du bâti et des équipements collectifs accompagné d’un diagnostic de performance énergétique.
Le projet de plan pluriannuel de travaux doit mettre en évidence quatre informations qui sont :
1° La liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d'économies d'énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
2° Une estimation du niveau de performance au sens de l'article L. 173-1-1 dudit code que les travaux mentionnés au 1° du présent I permettent d'atteindre ;
3° Une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation ;
4° Une proposition d'échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix prochaines années.
A partir du moment où le projet de plan pluriannuel de travaux est réalisé, il doit alors être soumis à l’assemblée générale.
II – Une assemblée générale souveraine
Il faut bien le comprendre, l’assemblée générale est libre de valider le projet de plan pluriannuel de travaux en l’état, l’amender ou le refuser en intégralité.
Dans ce dernier cas, il devra alors être présenté à la prochaine assemblée générale en vue d’être adopté même partiellement.
Dans tous les cas, même dans l’hypothèse où le projet de plan pluriannuel de travaux est voté en intégralité, ou de manière partielle, il ne sera pas pour autant opposable.
En effet, il reviendra au syndic de mettre à l’ordre du jour d’une prochaine assemblée générale le vote des travaux mentionnés en présentant au minimum deux devis nécessitant d’établir au préalable un appel d’offres voir un cahier des charges.
Néanmoins, le projet de plan pluriannuel de travaux voté a toute son importance puisqu’il permettra de déterminer la réalité des travaux à réaliser sur les dix prochaines années et les sommes que les copropriétaires seront susceptibles de payer.
Face à cet enjeu, le conseil syndical devra travailler en étroite collaboration avec le bureau d’études chargé de réaliser ce plan pluriannuel de travaux afin de disposer d’un document clair qui sera une véritable « IRM » de la copropriété qui pourra être présenté aux futurs acquéreurs.
C’est à présent à vous de jouer.