Le Conseil National de l’Habitat a confié à Monsieur Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut de Management des Services de l’Immobilier, un groupe de travail sur l’avenir du métier de syndic.
À notre grande surprise, pour le moment, l’ARC nationale, qui est pourtant la principale association représentative des syndicats de copropriétaires, n’a toujours pas été interrogée, alors même que les représentants belges l’ont été.
À vrai dire, nous ne sommes pas surpris, car nous savons pertinemment que les syndics professionnels et leurs inféodés ont pour consigne de ne pas parler avec l’ARC nationale.
En effet, nous avons déjà l’attention des copropriétaires, des parlementaires et parfois même des pouvoirs publics. Ainsi, il est essentiel pour eux de nous isoler, afin de réduire notre caisse de résonance.
Néanmoins, nous pensions que Monsieur Henry Buzy-Cazaux était plus indépendant, capable de garder la tête haute face à des groupes de pression de grands groupe de syndics professionnels qui souvent préfèrent frapper en dessous de la ceinture.
Si nous n’éprouvons aucune rancœur à son égard, il serait néanmoins intéressant qu’il confirme sa totale neutralité en nous interrogeant sur les causes de l’échec du métier de syndic, et surtout sur nos préconisations pour redresser la situation.
Pour le moment, nous lui adressons, à travers cet article, notre première analyse, que nous lui transmettrons directement afin de pouvoir alimenter son rapport.
Pour aborder notre étude, il nous paraît pertinent de partir du syndic d’aujourd’hui pour déterminer le syndic de demain.
I. Le syndic d’aujourd’hui
Il faut bien le comprendre : le syndic d’aujourd’hui est perdu. Il est à la fois :
• syndic mandataire, devant représenter les intérêts du syndicat des copropriétaires ;
• syndic prestataire, devant vendre ses services au même syndicat ;
• syndic d’intérêt général, devant alimenter un observatoire à travers le registre d’immatriculation ;
• syndic formateur, chargé de former ses collaborateurs internes.
Par ailleurs, le syndic doit répondre à des attentes parfois opposées, notamment lorsqu’il s’agit de faire face à des demandes de copropriétaires qui sont contraires aux intérêts du syndicat des copropriétaires.
Ainsi, au fil du temps, le syndic s’est métamorphosé au point de ne plus connaître son rôle ni les limites de sa fonction.
À cela, il faut ajouter une concurrence biaisée, organisée entre les grands groupes, avec la création de filiales ayant permis de casser le prix des honoraires du forfait de base, étouffant alors les petits et moyens cabinets de syndics dits « artisans ».
Les conséquences sont multiples : pratiques abusives, factures illégales, rachats de cabinets, et création de quasi-monopoles sur certains territoires ou quartiers.
II. Le syndic de demain
Le syndic de demain doit se recentrer sur son métier de base : l’administration des copropriétés.
Cela lui permettra de se perfectionner dans ce métier compliqué qui nécessite de maîtriser de nombreuses compétences, sans être contraint de se diversifier dans des activités commerciales annexes.
Cette diversification est une des causes de la perte de compétences des gestionnaires, ainsi que de la grande disparité des tarifs d’honoraires de base.
En se consacrant exclusivement à leur cœur de métier, les gestionnaires ne seront plus contraints de jouer les commerçants en vendant des produits d’assurance, de crédit ou de diagnostic, ni d’en assurer le service après-vente, pouvant se consacrer exclusivement à la gestion des copropriétés.
Ainsi, le syndic de demain sera plus humble, mais aussi plus expert.
Grâce à cette mutation, le métier de syndic pourra être mieux valorisé, avec des activités plus proches de celles de l’administration de copropriétés, comme l’assistance à maîtrise d’ouvrage.
Pour cela, à l’image d’un médecin qui ne vend pas de médicaments, le syndic ne devra pas vendre de produits annexes. Il devra être interdit de proposer toute filiale ou société avec laquelle il a des liens capitalistiques.
Nous sommes conscients qu’il s’agit de solutions efficaces, mais qui déplairont fortement à de nombreux syndics professionnels.
Après tout, nous ne sommes pas là pour leur faire plaisir.