À la demande de nombreux adhérents, nous allons produire des articles qui reprennent les fondamentaux de la copropriété afin de mieux comprendre les forces en présence.
Il s’agira de repréciser les fonctions et droits de chacun des organes de la copropriété ainsi que les dispositifs multiples prévus à travers la loi.
À travers ce premier article, est abordé le rôle du syndic professionnel.
À vrai dire, nous pourrions écrire un guide sur ce sujet mais le but est bien de nous focaliser sur les notions essentielles.
I – Un syndic mandataire
Si le syndic peut être un copropriétaire, le plus souvent, il s’agit d’un professionnel qui a pour objet d’administrer la copropriété.
Sa nomination résulte d’une décision prise en assemblée générale à la majorité des voix du syndicat des copropriétaires.
Le syndic est un mandataire de la copropriété.
L’article 1984 du code civil précise qu’il dispose d’un mandat dans lequel une personne, en l’occurrence le syndicat des copropriétaires, lui donne un pouvoir pour faire « quelque chose » en son nom.
À ce titre, le syndic agit pour le compte de la copropriété, en signant les contrats, en payant les fournisseurs, en tenant la comptabilité, en agissant en justice…
Le syndic répond à plusieurs exigences légales édictées notamment à travers la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967, la loi Hoguet, le contrat-type de syndic, le code de déontologie.
L’ensemble de ces dispositifs légaux a pour but de cadrer la mission du syndic.
II – La fonction du syndic
Le syndic doit avant tout garantir l’objet du syndicat des copropriétaires qui est la conservation et la rénovation de la copropriété.
À ce titre, il doit administrer les parties communes, assurer les maintenances obligatoires des équipements en souscrivant des contrats d’entretien, convoquer les assemblées générales, exécuter les décisions votées, tenir la comptabilité, assurer les mutations des lots…
Le syndic est avant tout un professionnel de l’immobilier ayant un devoir de conseil sur les stratégies à mettre en place en fonction des sujets et enjeux que rencontre la copropriété.
Cela implique qu’il soit suffisamment formé et à jour de ses connaissances sur l’ensemble de la réglementation liée à la copropriété.
Une mission noble si derrière il n’y avait pas de conflit d’intérêts.
Et pour cause, le syndic est aussi un commerçant qui se rémunère à partir des factures qu’il émet à l’égard de ses clients, qui s’avèrent être ses mandants à savoir les syndicats des copropriétaires.
Cette situation explique en grande partie les multiples factures illégales et abusives que nous dénonçons depuis plus de quarante ans créant une méfiance de plus en plus grande des copropriétaires et des conseillers syndicaux à l’égard de leur syndic professionnel.