Nos copropriétaires ne comprennent pas forcément la mécanique des appels de provisions de charges puis celle liée à la régularisation.
Il s’agit d’un dispositif légal qui comme bien souvent nécessite de faire appel à des notions comptables et juridiques.
Alors, rappelons rapidement la mécanique et surtout pourquoi il faut parler de régularisations des charges au pluriel.
I- Des appels de fonds en deux temps
Conformément à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic appelle aux copropriétaires des provisions de charges qui peuvent être liées aux dépenses courantes à la suite du vote du budget prévisionnel ou à des travaux à la suite de devis votés.
Les modalités d’appels de fonds répondent à des critères définis principalement à travers l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
Au cours de l’assemblée générale, est présenté aux copropriétaires un bilan des dépenses réellement constatées et enregistrées dans la comptabilité.
À partir du moment où les copropriétaires n’ont pas de réserve et valident les dépenses en approuvant les comptes de charges, le syndic peut alors procéder à leurs régularisations.
Cela se réalise en deux temps :
- La première action consiste à recréditer les sommes qui ont été appelées auprès des copropriétaires au cours de l’exercice,
- La seconde action consiste à procéder à un nouvel appel sur la base des dépenses réelles constatées et validées.
II – Une régularisation multiple
Lors de la régularisation des charges, le syndic doit tenir compte des différentes clés de répartition.
Ainsi, si en assemblée générale, est présenté un montant global des charges, celles-ci doivent ensuite être réparties en fonction des tantièmes attachés à chacun des lots et surtout selon les clés de répartitions concernées pour chaque poste de charges.
Par conséquent, il est possible que sur une clé de répartition, le solde soit négatif et sur une autre, largement positif.
Par ailleurs, lors de la régularisation, certains postes de charges ne sont pas répartis sur la base des tantièmes mais sur la base des consommations réelles constatées. Cela concerne principalement l’eau ou le chauffage.
Voilà pourquoi il revient au conseil syndical et surtout à chacun des copropriétaires de vérifier si sa régularisation des charges est correcte en fonction des dispositions légales et comptables.
Pour rappel, l’ARC Nationale organise le lundi 16 mars 2026 une journée écolière sur la vérification des comptes et la régularisation des charges.