Nous avons déjà publié des articles selon le modèle de « Vis ma vie ».
Le premier concernait le conseil syndical et le second le gestionnaire de copropriété.
A présent, nous allons présenter le même concept, mais cette fois-ci sous l’approche vis ma vie de « syndic professionnel ».
Comme toujours, à l’issue de cet article, nous aurons des syndics et des gestionnaires professionnels qui vont crier au scandale en disant que l’ARC exagère et que les cabinets sont dignes de confiance, n’étant pas en conflit d’intérêts entre leur statut de commerçant et celui de mandataire. Nous les invitons à ne pas poursuivre la lecture de cet article.
Essayons d’entamer l’exercice en laissant les copropriétaires et les syndics faire leur propre analyse de ce témoignage.
I – Une estimation des honoraires à risque
Comme tout commerçant, l’objectif d’un syndic professionnel est de récupérer de nouveaux clients, à savoir des syndicats de copropriétaires, pour augmenter leurs profits.
Souvent, lors d’une mise en concurrence des contrats de syndic, les négociations se cristallisent autour des honoraires du forfait de base.
Pour mettre la pression, leur sont présentés des contrats concurrents qui proposent des tarifs extrêmement agressifs, ne permettant pas valablement de faire du bon boulot dans le temps.
Ainsi, le syndic prospecté se retrouve avec deux options :
- soit il indique qu’avec ce tarif la prestation sera médiocre, en expliquant que le syndic concurrent se rattrapera en facturant de prestations illégales ou abusives,
- soit il s’aligne au tarif concurrent, promettant une implication totale dans la gestion de la copropriété, tout en sachant pertinemment qu’il devra rechercher un gain de productivité en commençant par ajouter dans le portefeuille d’un de ses gestionnaires cette copropriété qui en a déjà deux fois trop.
D’ailleurs, le syndic préfère donner sa carte de visite plutôt que celle du gestionnaire, sachant que ce dernier est sur le point de partir, sans pour autant savoir quand et par qui il sera remplacé.
II – Une recherche de productivité
L’un des moyens pour augmenter la productivité dans la gestion de la copropriété est de « faire travailler » le conseil syndical.
Dans un premier temps tout le monde est content : le conseil syndical prend en main la gestion et les décisions de la copropriété, et le syndic attend que les opérations se fassent tout en facturant ses honoraires multiples et variés.
Plus que cela, en cas de conflit dû à une mauvaise exécution de la prestation, les doigts seront pointés vers le conseil syndical, dégageant le syndic de toutes responsabilités, bien que les conseillers syndicaux soient bénévoles et le syndic rémunéré.
C’est ainsi qu’en définitive le conseil syndical procède aux appels d’offre, à la mise en concurrence des prestataires, au suivi du chantier, tout en laissant le syndic facturer ses honoraires de suivi de travaux injustifiés.
Si, dans les premiers temps, cette opération « est tout bénéf » pour le syndic, très vite le conseil syndical constate qu’après tout le syndic ne sert pas à grand-chose si ce n’est qu’à réaliser des taches de secrétariat, telles que la tenue de la comptabilité, l’envoi des appels de fonds et convocations d’assemblée générale, tout en demandant chaque année une revalorisation de ses honoraires.
D’ailleurs, cette déception explique la montée en puissance des syndics non professionnels alors même que la réglementation devient de plus en plus rigoureuse.
Mais somme toute, ce comportement aura permis aux syndics professionnels de récupérer, sur de longues années, des honoraires jusqu’à ce que le conseil syndical s’aperçoive de la supercherie, décidant soit de changer de cabinet soit de devenir syndic non professionnel.
Entre temps, rassurons-nous, le cabinet aura récupéré de nouvelles copropriétés substituant celles qui ont ouvert les yeux.