Certains d’entre vous doivent être intrigués par cette question qui est de savoir s’il y a une solidarité de fait entre copropriétaires.
Derrière cette interrogation, se pose l’enjeu de savoir si les copropriétaires sont solidaires lorsque l’un d’eux ne paie pas ses charges de copropriété.
Si de prime abord, la loi est claire et précise qu’il n’y a pas de solidarité entre les copropriétaires notamment en cas d’impayés de charges, la réalité est beaucoup plus complexe, désespérante pour certains copropriétaires.
Voyons cela de plus près à travers une analyse sur la réalité de terrain.
I – Des avances à fonds perdus
Il faut bien le comprendre, la trésorerie de la copropriété provient en grande majorité des quotes-parts de provisions de charges payées par les copropriétaires.
Par conséquent, à partir du moment où un copropriétaire ne paie pas ses appels de fonds, la trésorerie en est grevée.
Lorsque plusieurs copropriétaires ne règlent pas ou ne règlent que partiellement leurs appels de fonds, la copropriété bascule en difficulté économique, n’ayant plus la capacité de faire face aux factures des fournisseurs ou des travaux à réaliser.
Ainsi, à défaut d’engager des procédures judiciaires à temps, et surtout obtenir l’exécution de la décision judiciaire, le syndicat des copropriétaires peut se retrouver contraint de faire appel à la solidarité des autres copropriétaires pour renflouer la trésorerie.
C’est à ce titre que dans le cadre de l’assemblée générale, peut être proposée une question qui consiste à voter la constitution d’une « avance de solidarité » qui a pour objet de demander aux copropriétaires d’avancer des fonds tant que les débiteurs n’ont pas réglé « de gré ou de force » leurs appels de fonds.
Cette avance est souvent définitive compte tenu du fait que les copropriétaires débiteurs ne paient pas jusqu’à en arriver à voter la saisie immobilière de leurs lots avec la constatation d’une dette dite irrécouvrable.
Mais la situation peut s’avérer encore plus grave.
II – La dette estimée, définitivement irrecouvrable
Lorsque l’assemblée générale prévoit le vote de la saisie immobilière d’un lot appartenant à un copropriétaire débiteur, l’article 11 du décret du 17 mars 1967 impose de prévoir une autre résolution qui consiste à estimer les sommes définitivement perdues.
Il s’agit du montant de la dette qui risque de ne pas être recouvrée même après la saisie judiciaire du bien et de la distribution du prix.
Cette situation est due soit à un montant d’impayés trop important au vu du montant du lot vendu judiciairement soit du fait qu’il y a plusieurs créanciers inscrits sur ce lot.
En tout état de cause, la dette irrecouvrable se retrouve être une charge de copropriété qui doit être supportée par les copropriétaires à hauteur de leurs tantièmes.
Voilà pourquoi si en théorie légale, il n’y a pas de solidarité, en pratique, elle existe bien, nécessitant une exigence et une vigilance du conseil syndical lorsque l’on constate des impayés de charges qui évoluent de manière importante.