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Un Questions-Réponses pour ne pas vous faire gruger par votre syndic lors de la renégociation de son contrat !

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Un Questions-Réponses pour ne pas vous faire gruger

par votre syndic lors de la renégociation de son contrat !

 
Nous avons publié le mardi 31 mars 2015 (cf. http://arc-copro.fr/documentation/le-decret-sur-le-contrat-type-de-syndic-larc-et-lufc-que-choisir-entendues-80)  un article sur le communiqué de presse conjoint UFC Que Choisir et ARC relatif à la publication au Journal Officiel du 28 mars 2015 du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat-type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée par la loi ALUR.
A ce communiqué était joint un Questions-Réponses qui a pour but de clarifier certaines dispositions du décret. Vous trouverez ci-après in extenso ce document.
 
et que toute demande d’assistance doit être adressée à contact@arc-copro.fr.
 
Questions Réponses diffusé par l’ARC et l’UFC Que Choisir
Décret sur le contrat de syndic de copropriété
 
10 Questions-réponses
 
 
1) Le syndic dit qu’il est contraint d’augmenter d’ores et déjà le forfait annuel du fait que la loi ALUR a introduit de nouvelles obligations lui incombant
 
FAUX.  Aucune obligation nouvelle ne justifie une augmentation de forfait. Le contrat type imposé par la loi ALUR et publié le 26 mars dernier, ne sera obligatoire que pour les copropriétés ayant à se prononcer en AG sur le renouvellement du contrat de syndic ou sur un nouveau syndic, après le 1er juillet 2015. Pour ces AG, comme il s’agit d’un nouveau contrat, ce n’est donc pas une augmentation de forfait mais une modification totale des engagements du syndic. En ce qui concerne les autres obligations, aucune ne justifie une augmentation du forfait annuel car elles ne sont toujours pas entrées en vigueur (immatriculation de la copropriété, fiche synthétique) ou que l’augmentation du forfait est interdite.
 
2) Le contrat type prévu par la loi ALUR laisse subsister la possibilité pour le syndic de facturer, en plus du forfait annuel, des prestations particulières
 
VRAI. Le contrat type permettra encore au syndic de facturer, en plus du forfait, certaines tâches à l’acte comme la gestion de contentieux hors impayés, la gestion de sinistres, ou l’immatriculation de la copropriété... Cependant une liste exhaustive (mais limitative) des tâches est imposée dans tous les contrats souscrits à compter du 1er juillet 2015 avec un syndic professionnel (voir annexe du décret de l’article 7.2.2 à l’article 7.2.7 et l’article 9). Il s’agira des tâches nécessitant des diligences exceptionnelles. Désormais le syndic ne pourra plus facturer au copropriétaire défaillant des frais de « suivi de dossier » ou de « constitution et transmission de dossier » qu’en cas de diligences exceptionnelles. Il faudra tout de même rester vigilant sur l’interprétation qu’aura le syndic du mot « exceptionnel ».
 
3) Notre copropriété a plus de 15 lots. Le syndic indique qu’il va devoir augmenter son forfait en raison de son obligation nouvelle issue de la loi ALUR d’ouvrir un compte séparé au nom de la copropriété
 
FAUX. L’obligation de mise en place d’un compte bancaire séparé, qui concerne les copropriétés de plus de 15 lots, et entrée en vigueur depuis le 24 mars 2015 au fur et à mesure du renouvellement des contrats de syndic, ne peut en aucun cas donner lieu à une augmentation du forfait. Une telle facturation serait illicite et condamnée par la justice.
 
4) Le syndic propose à la copropriété un contrat de 3 ans. Le syndic indique que cela ne remet pas en cause les nouvelles dispositions de la loi ALUR
 
FAUX. Les copropriétaires qui signeront un contrat de 3 ans lors d’une assemblée générale se tenant avant le 1er juillet 2015, ne pourront pas bénéficier avant 2018, du nouveau contrat fixé par le décret du 26 mars 2015 et plus protecteur que ceux usuellement proposés par les syndics. Il est donc recommandé aux syndicats de copropriétaires de demander d’ores et déjà au syndic d’adhérer au contrat fixé par le décret. Si le syndic refuse, c’est qu’il n’est pas prêt à assainir ces pratiques, et qu’il s’agira de voir ailleurs.
 
5) Le syndic peut imposer le choix de sa banque pour la gestion du compte séparé
 
FAUX. L’assemblée générale peut décider de l’établissement bancaire du compte séparé. ATTENTION, pour que cette faculté soit mise en œuvre, il faut que la question soit inscrite à l’ordre du jour et qu’elle soit votée à la majorité absolue de l’article 25, soit plus de 50% des copropriétaires composant le syndicat des copropriétaires.
 
6) Il existerait des faux « comptes-séparés »
 
VRAI. La jurisprudence a précisé que certaines conditions doivent être remplies pour que l’on puisse être en présence effective d’un compte séparé, plus particulièrement quant à l’identité du titulaire du compte.  Afin de s’en assurer, il faut que le syndicat des copropriétaires, ou son représentant le conseil syndical, demande à la banque (2) ou au syndic la convention de compte, afin de vérifier si le titulaire du compte est bien le syndicat des copropriétaires et non le syndic de la copropriété (la seule mention SDC ne suffit pas car elle créé la confusion, le nom de ses deux entités s’épellent de la même manière) ; le mieux étant de choisir un compte bancaire différent de celui où le syndic centralise les autres comptes des copropriétés qu’ils gèrent.
 
7) Le contrat de syndic soumis prochainement à l’assemblée générale indique des honoraires pour la gestion des travaux exceptionnels. La copropriété est liée par ces montants
 
FAUX. C’est une des rares dispositions de la loi ALUR qui est entrée en vigueur dès la promulgation de la loi. Désormais, les honoraires que le syndic est susceptible de percevoir au titre des diligences qu’il pourrait avoir à accomplir, ne peuvent plus figurer dans le contrat de syndic, même à titre indicatif. Ainsi, le montant qui y figure n’est en aucun cas opposable à la copropriété qui reste libre de décider ou non, lors du vote sur ces travaux hors budget prévisionnel, d’une rémunération spécifique au syndic, aux vus des éventuelles tâches qu’il aura à accomplir dans le cadre de ces travaux. Cela l’obligera à justifier les honoraires réclamés, et permettra à l’assemblée générale de retrouver tout son pouvoir de négociation sur leur montant. D’ailleurs le décret fixant le contrat type exige que cette règle s’applique également pour les audits énergétiques ou les audits globaux de la copropriété.
 
8) La loi ALUR a introduit l’obligation pour les syndics professionnels de mettre à disposition du syndicat des copropriétaires un espace sécurisé, permettant la consultation à distance des documents de gestion de la copropriété. Cela fait l’objet d’un supplément de prix.
 
FAUX. Si en effet depuis  le 1er janvier 2015, tous les syndics professionnels doivent mettre en place un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou des lots gérés - sauf si une décision contraire de l'assemblée générale le refuse – aucune augmentation du forfait n’est possible. En effet, seule la diminution du montant du forfait annuel – à hauteur du montant impérativement indiqué dans le contrat - n’est possible, si le syndicat de copropriétaires décidait d’y renoncer. Attention, la liste précise des documents consultables n’est pas définie et les modalités de consultation non plus. L’UFC-Que Choisir et l’ARC militent pour obtenir un arrêté afin de définir précisément la liste obligatoire de documents (incluant notamment les factures de la copropriété) à retrouver dans cet espace afin d’éviter la mise en place d’extranets vides de contenu, et donc inutiles pour les copropriétés.
 
9) Le montant de l’état daté a augmenté et le syndic indique que c’est dû aux nouvelles obligations de la loi ALUR du syndic à l’égard du copropriétaire vendeur
 
FAUX. Si la loi ALUR a prévu que les informations relatives à l’état daté soient désormais fournies dès le compromis et non plus au moment de l’acte authentique, elle ne rajoute pas de « nouvelles » obligations au syndic. La liste des documents à fournir par le vendeur à l’acquéreur concerne soit des documents déjà en la possession du copropriétaire vendeur, soit des documents qui étaient déjà obligatoires avant la loi ALUR. En tout état de cause, un décret attendu prochainement viendra limiter le montant facturable au copropriétaire vendeur afin d‘éviter que les syndics pratiquent des prix prohibitifs comme c’est le cas actuellement.
 
10) Le contrat de syndic arrive à échéance, une mise en concurrence de ce dernier s’impose avec la loi ALUR
 
VRAI. Si votre copropriété a un conseil syndical. En effet, le nouveau texte impose au conseil syndical ou aux copropriétaires que « plusieurs contrats » - au minimum un en sus de l’ancien et deux en cas de nouvelles copropriétés - soient présentés à l’assemblée générale amenée à se prononcer sur un nouveau syndic, en cas de nouvelle copropriété, ou le renouvellement de l’ancien pour les autres. A défaut le syndic ne peut être maintenu, et l’absence de syndic peut coûter cher à la copropriété. Cependant, la loi « croissance activité – aujourd’hui en cours de discussion - revient sur cette obligation de mise en concurrence. Affaire à suivre.
 
 

Les deuxièmes rencontres des syndics bénévoles : le mardi 9 juin 2015 Çà approche ! « Les deuxièmes rencontres des syndics bénévoles » : ça approche très vite

Événements

Les deuxièmes rencontres des syndics bénévoles :

 le mardi 9 juin 2015 

Çà approche !

« Les deuxièmes rencontres des syndics bénévoles » : ça approche très vite

 
Rappelons que le 09 juin prochain sont organisées par l’ARC les « Deuxièmes  rencontres des syndics bénévoles ».
 
 
La rédaction de nos 3 nouveaux guides gratuits de la collection « Etre syndic bénévole en toute sérénité » est largement engagée….
 
Voici le sommaire du guide numéro « 10 » : Le syndic bénévole comme une solution pour une remise en fonctionnement d’une copropriété »
 
 
  1. Fonctionner de manière réglementaire : pourquoi ? Comment ?
  1. Pourquoi est-il important qu’une copropriété fonctionne dans un cadre légal ?
  2. Que veut dire « être en règle » ? 
  1. Les différentes méthodes de remise en fonctionnement
  1. Mise en place d’un syndic avec la «  méthode douce » 
  2. Mise en place d’un syndic par la méthode judiciaire 
  1. Des étapes préalables avant toute remise en fonctionnement
  1. Identifier précisément les copropriétaires
  2. Informer, former l’ensemble des copropriétaires
  3. Identifier des copropriétaires motivés à s’investir dans le fonctionnement de leur syndicat
  4. Désigner le « bon » candidat au poste de syndic bénévole  et un conseil syndical « aidant » 
  1. Légalisation de la situation par la mise en place d’un syndic dit de « droit »: comment faire concrètement ? 
  1. Les points essentiels à porter à l’ordre du jour de votre première assemblée générale 
  2. Les règles essentielles que vous devez respecter pour cette première assemblée 
  3. En matière de convocation
  4. En matière de tenue d’assemblée générale 
  5. En matière de rédaction du procès-verbal
  6. En matière de communication du procès-verbal
Le petit plus de l’ARC ?
 En annexe, un modèle de convocation d’assemblée générale et de procès-verbal de remise en fonctionnement
 
Le 9 juin prochain, vous pourrez poser toutes vos questions.
Pour tout savoir sur les « deuxièmes rencontres des syndics bénévoles » cliquez ici
 
Pour en savoir plus, vous pouvez appeler le pôle syndics bénévoles au 01.40.30.42.82 ou envoyer un mail contact@copropriete-servcies.fr
 
 

L’ARC saisit la Commission spéciale de l’Assemblée Nationale sur le projet de loi sur la transition énergétique

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L’ARC saisit la Commission spéciale de l’Assemblée Nationale sur le projet de loi sur la transition énergétique

 
L’ARC est une des premières associations à avoir milité pour encourager la rénovation dans les copropriétés.
 
Néanmoins, certains professionnels essayent de récupérer cette cause pour en faire un véritable « business » disjoint de l’objectif poursuivi.
 
Pour cela,  ils font du lobbying pour que soit inséré dans le  projet de loi sur la transition énergétique des dispositions qui sont au final, soit impossibles à atteindre, soit qui s’avèrent être contreproductives dissuadant les copropriétaires de voter des travaux de rénovation.
 
Nous avons donc décidé d’alerter la Commission spéciale de l’Assemblée Nationale sur le projet de loi sur la transition énergétique afin de lui faire part de nos inquiétudes.
Voici le courrier :
 
 
« Objet : Projet de loi « transition énergétique pour la croissance verte »
Paris, le 03/04/2015
 
Monsieur le Député,
 
Nous vous écrivons en tant que représentants de l’Association des Responsables de Copropriété (ARC), association représentative des intérêts des copropriétaires, qui regroupe plus de 10 000 immeubles en copropriété.
 
Dans le cadre du projet de loi sur la transition énergétique pour la croissance verte, nous vous sollicitons concernant deux dispositions qui nous paraissent extrêmement problématiques.
 
L’article 6 ter
Résumé
Cet article oblige les copropriétés pour lesquelles l’individualisation des frais de chauffage n’est pas rentable… à individualiser leurs frais de chauffage ! D’après l’étude d’impact du projet de loi, 1,7 million de logements sont concernés par cette mesure !
Conséquences
Ce dispositif, pour les copropriétés qui l'ont déjà mis en œuvre, est générateur de nombreuses plaintes justifiées (coût complexité, inefficacité, opacité…) de la part des copropriétaires.
Il est coûteux (environ 100 € par an et par logement), et va provoquer une  hausse des charges.
De plus, il va augmenter la précarité énergétique (voir détails dans la note ci-jointe).
                Proposition
Nous considérons qu’à ce jour aucun argument ou étude objective ne permet de justifier l’article 6 ter, qui va entraîner une nouvelle dépense injustifiée pour les copropriétaires, ce qui d'une certaine façon, organise le vol des copropriétaires aux seuls profits des sociétés d’installation et de relève des répartiteurs. Nous en demandons la suppression.
L’article 3B
Résumé
Il oblige les copropriétaires bailleurs de logements dont la consommation dépasse 330 kWh/m² (étiquettes F et G) à les rénover pour atteindre une performance de 150 kWh/m² (étiquette C ou inférieure).
Conséquences
Si cet article est mis en œuvre, dans un même immeuble certains logements seront très isolés et d’autres non ; en cas de chauffage thermique, cela conduit à ce que certains logements soient surchauffés et d’autres non. Nous avons déjà rencontré de telles situations (16° à 17°C de certains logements quand d’autres sont à 27° ou 28°C !) ; les solutions techniques (équilibrage logement par logement) pour remédier à ces situations sont coûteuses et ont une validité limitée dans le temps.
Le dispositif manque de progressivité : ce sont près de deux millions de bailleurs qui vont devoir faire les travaux avant 2020, soit 500 000 par an ; ce qui est donc matériellement irréalisable !
Proposition
Nous proposons que l’obligation soit échelonnée dans le temps, pour permettre aux copropriétaires concernés de traiter le problème à l’échelle de la copropriété ; elle pourrait par exemple ne s’appliquer qu’au moment du changement de bail. Nous proposons donc qu’il y ait dans un premier temps une obligation de plan de travaux avant de passer à une obligation travaux.
 
 
Nous souhaiterions pouvoir discuter avec vous de solutions possibles pour amender ces articles de la loi, ainsi que sur les autres points clés concernant les copropriétaires.
 
Veuillez recevoir, Monsieur le Député, nos salutations distinguées.
 
 
Émile HAGÈGE                                                                       Gérard ANDRIEUX             
                                                                                        
Directeur général                                                                           Président ».
 
 

L’ARC saisit la Ministre du logement concernant les compétences de la future commission de contrôle

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L’ARC saisit la Ministre du logement concernant les compétences de la future commission de contrôle

 

  • L’ARC le sait bien, les professionnels de l’immobilier souhaitent accorder à la commission de contrôle un minimum de pouvoir.

 

Ils essayent ainsi d’inciter la ministre du Logement à affirmer que la commission de contrôle sera limitée uniquement à sanctionner les entraves au code de déontologie qui sera, rappelons-le, rédigé en partie par le CNTGI – composé en majorité par des professionnels de l’immobilier.

 

Nous avons donc alerté Madame Pinel sur cette tentative et rappelé que la loi ALUR prévoit, dans l’article 13-4, que la commission de contrôle aura une mission beaucoup plus large, puisqu’elle devra sanctionner « tout manquement aux lois, aux règlements, et aux obligations fixées par le code de déontologie ».

 

Voici le courrier qui lui a été adressé :

 

« Madame la Ministre,

 

En tant que la principale association représentative des intérêts des syndicats de copropriétaire – comptant plus de 14.000 copropriétés adhérentes – nous avons eu copie de la réponse que vous avez faite à Madame Marie-George Buffet concernant les compétences de la future commission de contrôle prévues par la loi ALUR.

 

Vous évoquez dans ce courrier le fait que cette commission sera limitée à contrôler uniquement le respect du futur code de déontologie.

 

Or, la loi ALUR et plus précisément de son article 13-4 prévoit que la commission de contrôle dispose d’une mission beaucoup plus large puisqu’elle pourra sanctionner «  tout manquement aux lois, aux règlements et aux obligations fixées par le code de déontologie ».

 

Cette précision est d’autant plus essentielle que le code de déontologie, conformément à l’article 13-1 de la loi ALUR  va en partie être élaboré par les membres du CNTGI, qui est composé en majorité par des professionnels de l’immobilier, dont fait partie Monsieur Davy qui est à la fois président du premier groupe de syndics de France (Foncia) et de l’association Plurience, qui regroupe les plus gros cabinets de syndics.

 

Il est donc fort probable que ce code de déontologie sera extrêmement sommaire.

 

C’est pourquoi, nous vous sollicitons d’une part pour que cette commission soit rapidement mise en place et d’autre part pour qu’une communication soit faite auprès des professionnels pour préciser que les pouvoirs de la commission de contrôle seront aussi larges que la loi ALUR le prévoit.

 

Je vous prie de croire, Madame la Ministre, en l’assurance de ma haute considération.

 

Emile Hagège

Directeur Général ».

 

 

L’ARC décentralise ses formations : Un véritable succès pour les formations de Créteil !

Événements

 

L’ARC décentralise ses formations :

Un véritable succès pour les formations de Créteil !    

 

Les formations du 26 mars et du 2 avril 2015 délocalisées à Créteil ont été un véritable succès. Ces formations gratuites s’adressaient à tous les copropriétaires, les conseillers syndicaux et les syndics bénévoles adhérents ou non adhérents à l’ARC.

 

L’objectif de ces deux sessions de formation était de permettre aux acteurs de la copropriété de mieux comprendre et d’approfondir leurs connaissances sur le  fonctionnement « des deux organes » de gestion de la copropriété (le conseil syndical et  le syndic).

 

La 1ère session de formation sur le rôle du conseil syndical a porté sur la présentation aux conseillers syndicaux ou futurs conseillers syndicaux les moyens et les outils dont-ils peuvent disposer pour mener à bien leurs missions d’assistance et de contrôle du syndic.

 

La 2ème  session de formation sur le rôle et le contrat de syndic a permis aux conseils syndicaux et aux syndics bénévoles de mieux comprendre la fonction et les obligations du syndic. Cette session a été l’occasion de présenter et d’analyser le nouveau décret relatif au contrat de syndic applicable à compter du 1er juillet 2015 et ce afin de préparer les conseillers syndicaux à bien négocier le nouveau contrat et à les sensibiliser sur les éventuelles pratiques abusives des syndics. 

 

Le bilan de ces deux sessions est un véritables succès car nous avons fait salle comble. Nous remercions tous les participants pour leurs retours très positifs sur le déroulement des formations. Nous avons  analysé les fiches d’évaluation et environ 130 personnes ont répondu que ces deux sessions de formation ont été pratiques et qu’ils utiliseront les contenus pour une meilleure gestion de leur copropriété.

 

En espérant vous y voir toujours plus nombreux lors de futures sessions à venir ! Nous vous remercions pour vos retours très chaleureux sur le déroulement des formations.

 

 

 

Nous vous rappelons que L’ARC assure une permanence :

À CRÉTEIL (Val de Marne)

Maison des Associations

1, Avenue Paul Mauriac

94 000 CRETEIL

 

Tous les jeudis après-midi de 14h à 18h (17h pendant les vacances scolaires) Pour plus de précisions ou tout renseignement, contactez-nous au 01 40 30 12 82 ou envoyez un mail à karima.benahmed@arc-copro.fr

 

 

 

Extranet du syndic professionnel ou Copro-Net de l’ARC

Événements

Extranet du syndic professionnel ou Copro-Net de l’ARC

Le nouvel article 18 Alinéa 10 de la loi du 10 juillet 1965, amendé par la loi ALUR votée en mars 2014, oblige, à partir du 1er janvier 2015, les syndics professionnels à mettre à la disposition du syndicat des copropriétaires un « espace numérique ». Cet extranet doit prévoir trois interfaces respectivement pour le syndic, le conseil syndical et les copropriétaires.
 
Voici l’alinéa de la loi concernant ce point :
« Le syndic est chargé (…) :
  • « de proposer, à compter du 1er janvier 2015, lorsque le syndic est un syndic professionnel, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l'assemblée générale prise à la majorité de l'article 25 de la présente loi. Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical ».
L’ARC recommande aux conseils syndicaux d’aborder ce sujet lors de la réunion préparatoire de l’assemblée générale avec leur syndic et bien évidemment lors de la tenue de cette dernière afin de pas être pris de court en assemblée générale ou pris de vitesse par leur syndic.
 
La première question à poser est de savoir si le syndic est en capacité de proposer un service extranet et dans quelles conditions.
 
Si sa réponse est négative, la copropriété a la possibilité de rester sans extranet ou d’opter pour le site COPRO-NET de l’ARC dont la nouvelle version a fait l’objet de plusieurs présentations sur notre site (cf. en particulier article www.arc-copro.com/7s9v)  ou dans la dernière revue trimestrielle n°108 d’avril 2015.
Si la réponse est positive, l’ARC vous suggère de poser les questions suivantes :
 
1) Quelles sont les fonctions assurées par cet extranet ? Intègre-t-il une possibilité de paiement en ligne ?
2) Quels sont les documents mis à la disposition du conseil syndical et des copropriétaires en l’absence de la publication d’un décret ou d’un arrêté prescrivant la liste minimale des documents à mettre en ligne ?
3) Le syndic peut-il facturer dans ses honoraires ou sous forme de prestations particulières  la mise à disposition de ce service ?
4) Comment avoir la garantie que les données personnelles des copropriétaires et de la copropriété ne seront pas utilisées à d’autres fins notamment commerciales ?
5) Comment garantir la portabilité du contenu de cet extranet afin que le syndicat des copropriétaires ne se retrouve pas captif du syndic en place ?
 
Le guide élaboré par l’ARC sur cette thématique vous sera d’une grande utilité pour apprécier la pertinence des réponses de votre syndic. Il est consultable à l’adresse suivante : www.arc-copro.com/1g8f. 
 
Si en fonction des réponses à ce questionnement, vous estimez que l’extranet du syndic répond aux critères définis par l’ARC et à des besoins ou des attentes exprimés par la copropriété, nous vous proposons de mettre en œuvre le scénario suivant :
            - retenir l’extranet du syndic pour la gestion personnalisée des comptes des      copropriétaires (appels de fonds, relance…). Ce service doit faire partie des           prestations relevant de la gestion courante et ne faire l’objet d’aucune      indemnisation particulière ;
            - mettre en place COPRO-NET pour la gestion collective de la copropriété qui   sera ainsi complètement maîtrisée par le conseil syndical ce qui permettra :
 
                        a) au conseil syndical de disposer de tous les documents nécessaires à la                   
gestion collective de la copropriété, en particulier lorsqu’il y a unchangement de syndic ;
                        b) aux copropriétaires d’avoir accès par exemple aux documents exigés par le notaire lors de la signature d’une promesse de vente ou d’un acte                                    de vente.
 
            - faire voter en assemblée générale la garantie que les données personnelles des copropriétaires et de la copropriété ne seront pas utilisées à d’autres            fins notamment commerciales ;
 
            - demander au syndic de s’engager sur la portabilité des données des comptes des copropriétaires dans le cas où il y a un changement de syndic.
Si vous rencontrez des difficultés dans la mise en place de cet extranet, vous pouvez envoyer un mail à sostechnique@arc-copro.fr.
 
 
 

Opération transparence du contrat-type de syndic : 100% réservé aux adhérents collectifs de l’ARC

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Opération transparence du contrat-type de syndic : 100% réservé aux adhérents collectifs de l’ARC

 
 
Le 26 mars 2015, le décret définissant le contrat type de syndic a été enfin publié. L’ARC est plutôt satisfaite de ce décret sachant que les ministères ont suivi les recommandations sensées de l’ARC et de l’UFC-Que-Choisir.
 
Cette victoire est d’autant plus importante, que le CNTGI – composé majoritairement de professionnels de l’immobilier - avait validé un projet de contrat type qui était  extrêmement défavorable aussi bien à l’égard du syndicat des copropriétaires que vis-à-vis des copropriétaires eux-mêmes.
 
Néanmoins, l’ARC reste vigilante sur l’utilisation que feront les syndics de ce contrat, étant donné qu’il reste difficile à lire et à exploiter, mais aussi en sachant qu’il prévoit :
 
- des tâches ajustables ;
- des services valorisables ;
- prestations optionnelles ;
- des honoraires relatifs à la gestion de litiges ou de contentieux ;
- des prestations particulières ;
- des honoraires supplémentaires ;
- des honoraires privatifs ;
- des tâches de gestion courante.
 
À cela se rajoutent des dispositions générales qui sont insérées dans le décret sur le contrat type.
 
Par ailleurs, il est probable que certains syndics prendront la liberté, en toute illégalité, de modifier ou de rajouter des clauses dans le contrat.
 
De plus se rajoutent deux questions essentielles qui sont de savoir :
 
- Comment élaborer le contrat type, conformément aux besoins et aux caractéristiques de la copropriété ?
 
-   Comment estimer correctement les honoraires correspondant au forfait de base ?
 
Ce dernier point reste extrêmement sensible sachant que les syndics professionnels commencent d’ores et déjà à réclamer des honoraires qui s’envolent, avec des demandes d’augmentation allant de 20 à 50%.
 
L’ARC va donc mettre en place plusieurs actions à destination des conseillers syndicaux afin de leur donner les moyens de répondre à ce nouvel enjeu.
 
Concrètement, l’ARC proposera quatre actions :
 

1. Formation, informations sur le contrat type de syndic
 
Le 28 mai 2015 l’ARC organisera une grande conférence à destination des adhérents collectifs, des conseillers syndicaux et des syndics bénévoles pour les former à la lecture et à l’élaboration du contrat type afin de déjouer  les éventuels abus des syndics.
Par ailleurs, un second thème présentera les méthodes permettant d’estimer au plus juste les honoraires du syndic.
Pour en savoir plus, consulter le communiqué de Presse, voir : ICI
 
2. Guide gratuit sur le contrat type
 
 
L’ARC distribuera lors de cette conférence un guide gratuit reprenant l’ensemble des dispositions du contrat type en indiquant pour chacune d’elles les recommandations  et préconisations de l’ARC.
Par ailleurs, ce guide donnera des indications pour élaborer efficacement les honoraires du syndic, aussi bien ceux de base  que ceux exceptionnels.
 
3. Guide gratuit sur le contrat type
 
 
L’ARC renforcera les fonctionnalités d’Oscar (logiciel de calcul de charges et d’honoraires de syndic) afin de donner la possibilité aux conseillers syndicaux d’évaluer la performance de leur contrat de syndic, de contrôler la pertinence des tarifs proposés par le syndic ainsi que de les aider à estimer au mieux les honoraires de base. 
 
 
4. Consultations juridiques
 
L’ARC renforcera ses consultations pour permettre aux conseillers syndicaux de pouvoir interroger des juristes afin de les aider à analyser les contrats types proposés par les syndics et de  leur permettre d’identifier les clauses ou tarifs qui sont soit abusifs soit illégaux.
 
 
L’ensemble de ces actions seront réservées u-ni-que-ment aux adhérents collectifs de l’ARC (conseillers syndicaux, syndics bénévoles) à jour de leur cotisation.
La conférence se déroulera le 28 mai 2015 à partir de 14h00 à l’Espace Mas, 10 rue de terres au curé, 75013 Paris.
 
 
 
 
 

Les Deuxièmes Rencontres des Syndics Bénévoles, le mardi 09 juin 2015 Et de deux nouveaux guides gratuits… Bientôt un 3ème

Événements

Les Deuxièmes Rencontres des Syndics Bénévoles, le mardi 09 juin 2015 

Et de deux nouveaux guides gratuits…

Bientôt un 3ème

 
Rappelons que le 09 juin prochain sont organisées par l’ARC les « Deuxièmes  rencontres des syndics bénévoles ».
 
 
La rédaction de nos 3 nouveaux guides gratuits de la collection « Etre syndic bénévole en toute sérénité »  se poursuit….
 
Le guide numéro « 9 » : Le syndic bénévole et la Gestion coopérative » va vous permettre de vous donner une idée juste du fonctionnement coopératif, de ce que ce mode de gestion implique et de la manière dont vous pourrez travailler collégialement en toute sérénité.
 
En voici son sommaire :
 
 
  1. PREAMBULE : Le choix de la gestion coopérative
 
  1. Bien appréhender ce qu’est la gestion coopérative
  1. Ses principales différences avec la gestion dite « traditionnelle»
  2. L’organisation particulière au sein d’un syndicat coopératif
  3. Pour quel type de syndicat le mode de gestion coopératif est-il adapté ?
  4. Les obligations particulières du syndicat coopératif
 
  1. Les différentes instances du syndicat coopératif
  1. L’assemblée générale
  2. Le conseil syndical
  3. Le président-syndic
  4. Le vice-président
  5. La commission de contrôle des comptes et/ ou le contrôleur aux comptes       
 
  1. Les modalités de fonctionnement du conseil syndical coopératif
  1. L’organisation interne du conseil syndical coopératif
  2. Un conseil coopératif peut-il faire appel à des prestataires extérieurs ?
 
  1. Le passage à la gestion coopérative, en pratique comment faire ?
  1. L’implication des copropriétaires et des membres du futur conseil syndical coopératif
  2. Le statut coopératif et le règlement de copropriété
  3. La préparation de l’assemblée générale
 
En annexe, les textes de références et un modèle de contrat de syndic non professionnel
 
Le 9 juin prochain, vous pourrez poser toutes vos questions.
 
Pour tout savoir sur les « deuxièmes rencontres des syndics bénévoles » , téléchargez le flyer ci-dessous.
 
 
 

Une consultation comptable à l’ARC plus de cent fois amortie par nos adhérents

Événements

Une consultation comptable à l’ARC plus de cent fois amortie par nos adhérents

 
Depuis le 1er avril 2015, l’ARC a mis en place un nouveau service de consultations comptables qui offre la possibilité aux conseillers syndicaux d’être assistés dans la lecture et dans l’exploitation des annexes comptables.
 
En effet, ces documents sont les seules pièces comptables qui doivent obligatoirement être jointes à la convocation d’assemblée générale, permettant aux copropriétaires de se prononcer, entre autres, sur l’approbation des comptes ainsi que sur le vote des budgets prévisionnels.
Voici comment une copropriété adhérente a pu, grâce à cette consultation, récupérer plus de 3000 euros.

  1. Une consultation cent fois amortie

Parmi les cinq annexes comptables, l’une est spécialement dédiée à la présentation de la situation financière de la copropriété arrêtée à la date de la fin d’exercice. Il s’agit de la première annexe.
 
Ce document succinct présente néanmoins des données clefs qui permettent soit d’identifier des anomalies flagrantes justifiant une investigation plus complète, soit des informations probantes qui permettent d’engager des démarches rapides.
 
Lors d’une consultation, le contrôleur de comptes de l’ARC a identifié que figurait dans le compte 102 intitulé « provisions travaux » un montant de 3 786 euros. Cette somme émanait d’une campagne de travaux terminée depuis plusieurs exercices dont l’excédent n’était vraisemblablement pas réparti. 
Autrement dit, le syndic « séquestrait » un « trop appelé » de charges travaux sur la trésorerie de la copropriété au lieu de le répartir au crédit des copropriétaires, au prorata de leurs millièmes.
 
Suite à cette consultation, le conseil syndical a donc demandé que cet excédent « travaux » soit effectivement réparti au profit des copropriétaires, leur permettant ainsi de le déduire du règlement de leur prochain appel de fonds.
Cette consultation, qui a couté 30 euros à la copropriété, a permis de récupérer plus de cent fois le prix de cette prestation.

  1. Comment accéder à ces consultations ?

 
 
Pour bénéficier de ces consultations, il suffit tout simplement de prendre rendez-vous auprès de l’accueil de l’ARC au 01 40 30 12 82.
 
Les consultations se déroulent tous les lundis matins dans les locaux de l’ARC situés  au 27 rue Joseph Python - 75020 Paris et sont assurées par un expert en comptabilité, formé par l’ARC.
 
La durée de la consultation est de 45 minutes pour un coût de 30 euros. Le conseil syndical devra se munir au minimum des cinq annexes comptables ainsi que du dernier relevé bancaire (correspondant au dernier mois de l’exercice, soit le relevé de décembre 2014 pour les copropriétés en exercice civil). Ce service est réservé uniquement aux adhérents collectifs de l’ARC
 
 
 

Le prochain Salon Indépendant de la Copropriété de l’ARC se tiendra les mercredi 14 octobre et jeudi 15 octobre 2015 à l’Espace Charenton (327 rue de Charenton 75012 PARIS)

Événements

Le prochain Salon Indépendant de la Copropriété de l’ARC se tiendra les mercredi 14 octobre et jeudi 15 octobre 2015 à l’Espace Charenton (327 rue de Charenton 75012 PARIS)

 
Il est prévu  8 conférences et une cinquantaine d’ateliers thématiques animés par des conseillers de l’ARC et des professionnels des entreprises référencées par l’ARC et tenant un stand dans la salle d’exposition.
Les thèmes évoqués lors des conférences seront :
  • le contrat-type de syndic ;
  • les cinquante ans de la loi de 1965 et les décrets en attente de la loi ALUR
  • le compte séparé et fonds travaux après la loi ALUR
  • les partenariats des collectivités locales avec l’ARC
  • la loi sur la transition énergétique
  • le financement des travaux de rénovation en copropriété
  • la gestion du personnel
  • les syndics bénévoles
  • l’extranet et les outils informatiques.
 
La première journée se terminera à 19 heures et la deuxième journée à 18 heures, contrairement à l’année dernière, il n’y aura pas de nocturne jusqu’à 21 heures le mercredi soir.
 
Nous profiterons de ce salon pour proposer à la vente ou gratuitement une dizaine de nouveaux guides dont la version 2016 du « Guide Vert »sur la Gestion Technique et des Services en Copropriété.
 
Vous trouverez ci-joint le flyer présentant cette manifestation. (cf. fichier joint).
 
Vous pourrez suivre la préparation de cet événement en consultant le site www.salon-copropriete-arc.fr.