L’ARC, les copropriétés fragiles et les collectivités territoriales : un colloque très réussi
Le 11 juillet dernier, la grande salle prêtée par le Conseil Régional Ile-de-France où l’ARC avait organisé un colloque pour les collectivités locales d’Ile de France était entièrement remplie.
L’objet de ce colloque était double :
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faire le point sur les évolutions les plus marquantes de la loi ALUR concernant la copropriété, surtout celles pouvant intéresser les collectivités territoriales ;
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faire un point tout particulièrement sur les nouveautés de la loi ALUR relatives aux possibilités pour les collectivités d’aider les copropriétés fragiles et en difficulté à se redresser.
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Une matinée bien chargée
Matinée particulièrement riche et enrichissante ; public nombreux et attentif, salle comble : le colloque organisé par l’ARC avec l’appui de la région Ile-de-France en direction des collectivités a été - selon les collectivités et opérateurs présents - un succès complet.
Nous renouvelons d’ailleurs nos remerciements à la Vice-présidente chargée du Logement, Madame Emmanuelle COSSE, qui est d’ailleurs intervenue très chaleureusement pour souligner l’intérêt évident de cette manifestation pour les collectivités, dont la Région et rappeler le travail engagé de longue date avec l’ARC.
Deux thèmes donc pour ce colloque :
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La loi ALUR et la copropriété : présentation des 62 innovations et focus sur les problèmes les plus sensibles pour les collectivités.
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La loi ALUR et les nouveaux outils au service des collectivités, outils destinés à les aider dans leurs actions en faveur des copropriétés fragiles ou en difficulté.
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Les cinq chantiers
Les interventions ont été assurées par Bruno DHONT, Directeur général et Estelle BARON, Directrice du pôle « Copropriétés fragiles et en difficulté » à l’ARC.
L’ARC a donc animé cette matinée studieuse en s’appuyant sur deux documents distribués à tous les participants et téléchargeable :
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« Les 62 principaux apports de la loi ALUR ».
Une présentation plus ciblée a été faite concernant cinq grands chantiers :
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En premier lieu a été abordé ce que l’ARC appelle la « bataille du fonds travaux obligatoire »
Un fonds travaux obligatoire modeste a été institué par la loi (obligatoire à partir de 2017). L’ARC, qui se bat depuis dix ans pour cela, est évidemment très satisfaite par cette mesure qui va améliorer le fonctionnement des copropriétés, mais sait que beaucoup de copropriétaires y seront hostiles (ils pensent que ce sera « des charges en plus ») et que beaucoup de syndics vont chercher à prélever des honoraires supplémentaires (en mettant en avant le travail lié aux déclarations d’intérêts pour chaque copropriétaire et la surprime liée à la garantie des fonds détenus).
Voilà pourquoi l’ARC agit actuellement pour obtenir la création d’un Plan d’Épargne Copropriété (PEC) qui permettra :
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de sécuriser les fonds et donc de rassurer les copropriétaires ;
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de résoudre les problèmes de fiscalité et de déclaration ;
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de faciliter le travail des syndics ;
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de résoudre les effets de la surprime qui pourrait être imposée par les caisses de garantie (les fonds étant bloqués puis débloqués sous contrôle du banquier, les risques de détournement sont nuls).
L’ARC a donc appelé les collectivités à appuyer cette démarche et à se mobiliser en faveur du fonds travaux. Le fonds travaux est, en effet, à la fois éminemment « social » (il permet aux plus modestes d’anticiper les gros travaux, mais il incite aussi à mieux maîtriser les charges courantes) : il est donc essentiel qu’il se mette en place dans les meilleures conditions.
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Ensuite un point a été fait sur l’audit global technique et le plan pluriannuel de travaux
Toutes les copropriétés devront mettre à l’ordre du jour de leurs assemblées générales la réalisation d’un audit technique global. Là encore l’ARC est tout à fait favorable à cette mesure, mais rappelle qu’il y a « audit » et « audit ». Pour être efficace, un audit doit :
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être précédé par un travail du conseil syndical (qui prépare l’audit et les copropriétaires) ;
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être réalisé avec le conseil syndical.
L’ARC a ainsi mis au point avec ses partenaires de l’association Planète Copropriété :
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une méthode d’auto-bilan (appelé B.I.C, Bilan Initial de Copropriété) ;
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un type d’audit spécial (appelé Audit Global partagé, car « partagé » avec le conseil syndical).
Là, encore, l’ARC a invité les collectivités à aider les copropriétés à privilégier la méthode globale associant par ailleurs de bout en bout le conseil syndical.
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Une analyse particulièrement approfondie a, ensuite, été présentée concernant les possibilités d’intervention des collectivités au service des copropriétés fragiles ou en difficulté
Depuis des années, les collectivités ont beaucoup de difficultés à agir auprès des copropriétés fragiles avant que les problèmes ne soient trop complexes.
Et quand la situation est dégradée, il est souvent trop tard pour agir efficacement tant les problèmes sont devenus « lourds ». C’est pourquoi l’ARC était particulièrement heureuse (et fière) d’expliquer comment la loi ALUR avait (en partie grâce aux amendements proposés par l’ARC) « ouvert » aux collectivités des perspectives nouvelles.
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La « procédure d’alerte » peut désormais être déclenchée par la collectivité (aux frais du syndic ou du syndicat des copropriétaires, selon décision du juge).
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Les collectivités peuvent aussi désormais utiliser une procédure dite d’« injonction d’audit » dès lors qu’un arrêté d’insalubrité, de péril, ou sur les équipements communs aura été pris.
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Enfin les collectivités disposent désormais de moyens pour faire nommer un administrateur provisoire, mais aussi contrôler son travail voire faire modifier sa mission par le juge.
C’est tout cela (et bien d’autres choses encore) que les cinq fiches pratiques mises au point par l’ARC et distribuées à l’occasion de cette matinée précisent et détaillent (voir ci-desoous ).
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Puis a été longuement abordée la mise en place de spécialistes de l’intervention dans les copropriétés fragiles ou en difficulté
En effet, l’un des problèmes rencontrés par tous aujourd’hui est le fait que les experts nommés par les juges (« mandataires ad hoc » ou administrateurs provisoires) sont neuf fois sur dix des administrateurs judiciaires qui connaissent mal les copropriétés en difficulté et sont peu « équipés » pour les expertiser et les redresser.
Là encore la loi ALUR apporte une solution puisqu’elle prévoit que le juge pourra nommer d’autres professionnels selon des critères qui seront définis par décret.
L’ARC a pu ainsi longuement évoquer le travail partenarial engagé concernant le « syndic de redressement », travail qui devrait permettre de disposer à terme de « professionnels de redressement » pouvant travailler AVEC les collectivités comme mandataire ad hoc et administrateurs provisoires (en invitant les collectivités qui le souhaitent à rejoindre le groupe de travail).
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Pour finir l’ARC a présenté son analyse du dispositif d’immatriculation des copropriétés institué par la loi ALUR et qui se veut un outil au service du repérage des copropriétés en difficulté
Contrairement aux quatre points précédents, l’ARC a - sur ce point - exprimé ses réserves.
Nous avons, en effet, expliqué pourquoi le dispositif très sophistiqué prévu actuellement relève à notre avis du « fantasme ».
Certains pensent qu’un repérage très précoce des copropriétés fragiles est possible grâce à l’analyse des annexes comptables par une agence centrale (ce que prévoit le dispositif d’immatriculation).
Or chacun sait :
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que ce n’est pas parce qu’on a repéré des « fragilités » qu’on soit les traiter ;
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qu’aujourd’hui les collectivités sont déjà informées de beaucoup de situations, sans pour autant avoir ni le temps ni les moyens d’intervenir.
L’ARC plaide pour la mise en place - plutôt que cet outil de repérage « aérien » - de commissions locales « copropriété » qui permettent non seulement de faire remonter les problèmes, mais aussi :
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de mobiliser les copropriétaires et les acteurs de la copropriété localement ;
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de commencer à traiter les problèmes avec les personnes concernées.
Conclusion
L’ARC pense que le travail avec les collectivités - qui sont ce qu’on appelle des « tiers de confiance » pour les copropriétés - est essentiel et se réjouit de l’écho rencontré par cette manifestation.
Si vous êtes élus ou si vous travaillez dans une collectivité sur les questions de copropriétés, n’hésitez surtout pas à nous contacter.
