Formations (297)

Pour la 31^ème année de l’ARC, la revue a subi un petit relooking pour permettre au lecteur une lecture encore plus fluide.

Ce premier numéro de l’année 2018 traite de questions essentielles qui gravitent autour de l’assemblée générale puisque sont consacrés trois articles spécifiques :

• les questions à l’ordre du jour qu’il faudra vérifier et celles qu’il faudra inscrire ;
• comment distinguer les travaux qui justifient des honoraires complémentaires de syndic de ceux inclus dans le forfait de base ;
• un vrai/faux sur la tenue de l’assemblée générale.

À cela s’ajoutent des dossiers de fond, notamment sur les évolutions des réformes sur le droit du travail appliquées aux gardiens et employés d’immeuble ou encore sur la méthodologie pour détecter les sommes dormantes dans la comptabilité.

C’est au final 48 pages d’informations et de formations en matière de copropriété qui sont données au lecteur et comme de coutume, sans le moindre encart publicitaire.

Rappelons que cette revue est disponible uniquement auprès de notre association, soit à l’unité, soit en s’abonnant annuellement pour obtenir les 4 numéros à un coût de 24 euros pour les non-adhérents ou 20 euros pour les adhérents.

Compte tenu du manque de sécurisation actuel de la zone adhérent, qui est en cours d’évolution, la revue n’est pour le moment pas disponible sur la librairie du site internet de l’ARC.

Néanmoins, les adhérents qui souhaitent l’obtenir peuvent la réclamer par mail à l’adresse suivante : contact@arc-copro.fr

Voici le sommaire de la revue n°119 du 1^er trimestre 2018 :

Le cinq mars dernier, à l’occasion des dix ans de l’Autorité de la Concurrence, le Premier Ministre, d’ailleurs sur un ton ironique, a affirmé que l’obligation de mise en concurrence des cabinets ainsi que le contrat type réglementaire n’étaient pas respectés par les syndics professionnels.

A cela, il a ajouté la publication prochaine du fameux décret prévu par la loi ALUR du 24 mars 2014 qui doit plafonner le montant de l’état daté.

Bien évidemment, la FNAIM et l’UNIS sont d’une seule voix montées au créneau en publiant un communiqué de presse s’intitulant : « Un procès en règle contre les syndics de copropriété […] ».

Nous allons reprendre leurs principaux arguments invoqués dans ce communiqué de presse non pas pour les humilier mais pour expliquer pourquoi leur démagogie se retourne contre eux et surtout contre les professionnels de l’administration de biens.

I. Des sanctions qui vont pleuvoir

Sans surprise les chambres professionnelles s’inquiètent de la mise en place de sanctions à leur encontre.

Pour passer pour des victimes, leur analyse est de considérer que ces sanctions découlent des tarifs pratiqués qui sont trop onéreux.

Pour ne pas travestir leurs propose voici leur citation :

Eh oui ! Selon eux, l’Etat prévoit des sanctions du fait qu’ils facturent des honoraires trop onéreux.

Mais de qui se moque-t-on ?

Les sanctions trouvent leur origine dans un autre problème encore plus grave qui est la présentation par les syndics professionnels de contrats types qui ne sont pas conformes à la réglementation et dans lesquels sont ajoutées ou supprimées des clauses.

A cela s’ajoutent des pénalités pour les syndics qui ne remettraient pas aux conseillers syndicaux les documents demandés.

Cette disposition résulte de la loi ELAN qui a modifié l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

Ainsi, les sanctions ne sont pas pour punir ou pour flageller les pauvres syndics, mais pour les responsabiliser.

Qu’y a-t-il de mal surtout si on est un vrai bon syndic ?

A moins que cela pose réellement problème parce que cette profession était jusqu’à présent exempte de toutes sanctions…

II. Un plafonnement de l’état daté, un malheur pour les copropriétaires vendeurs !

Nous osons à peine présenter l’argumentaire évoqué par le président de la l’UNIS pour critiquer le plafonnement de l’état daté qui est facturé tout de même plus de 500 euros par la grande majorité des cabinets.

Selon lui, cette mesure serait pénalisante pour les copropriétaires vendeurs sachant que les syndics fournissent plus d’informations que demandé par la loi.

Voici ce qu’il écrit :

Voilà donc pourquoi l’état daté spécial « syndic de luxe » coûte aussi cher aux copropriétaires vendeurs.

Là-aussi, c’est pathétique. Défendre l’indéfendable avec des arguments qui n’ont ni queue ni tête surtout lorsque les syndics ne donnent pas le choix aux copropriétaires, leur imposant ce fameux état daté de luxe qui est bien souvent plutôt « plaqué or ».

III. La démagogie par l’absurde

Afin de décrédibiliser l’obligation de mise en concurrence des syndics, les chambres professionnelles essaient de caricaturer le dispositif.

Le concept est simple. Indiquer qu’il est impossible de demander à 700 000 copropriétés de changer tous les trois ans de syndic, notamment pour gérer les travaux de rénovation.

Voici leur citation :

Ainsi, selon eux, ce que veut le Gouvernement est un jeu de chaises musicales dans lequel, tous les trois ans, les copropriétés changeraient de syndic.

Bien évidemment, cette démonstration est ridicule car l’objectif de l’Etat est de donner les moyens aux copropriétaires et conseillers syndicaux de pouvoir comparer des offres de syndics et non d’imposer un turnover des cabinets.

Et voilà comment une fois de plus les chambres professionnelles se ridiculisent en présentant des communiqués de presse officiels qui ne convainquent personne, même pas eux.

Pour une totale transparence, voici le lien pour accéder au communiqué de presse complet écrit conjointement par les présidents de la FNAIM et de l’UNIS : https://www.fnaim.fr/communiquepresse/1709/10-un-proces-en-regle-contre-les-syndics-de-copropriete-la-fnaim-et-l-unis-reagissent-d-une-seule-voix.htm

Quelles aides pour financer les travaux d'économie d'énergie ?

L’Agence Locale de l’Energie et du Climat – Maîtrisez Votre Energie (ALEC-MVE) anime deux conférences sur le thème des aides financières pour réaliser des travaux de rénovation énergétique en copropriété.

Cet événement s’adresse aux copropriétaires, aux membres d’un conseil syndical et aux syndics bénévoles intéressés de connaître les critères à prendre en compte dans le choix des travaux de rénovation énergétique en copropriété et les nouvelles aides financières.

Un point sera fait également sur les obligations réglementaires, notamment celles liées aux économies d’énergie, pour avoir toutes les cartes en main pour comprendre et choisir les travaux à réaliser.

Plus d'infos : www.agence-mve.org  / copro@agence-mve.org / 01 42 87 13 55

1ère date : Mercredi 27 mars 2019, 18h45, Maison des Projets, 23 rue Gallieni à Rosny-sous-Bois . GRATUIT sur inscription (nombre de places limité). [ https://bit.ly/2UyD5MN ]

2ème date : Jeudi 4 avril 2019, 18h30, salle du suffrage de la Mairie des Lilas, 96 rue de Paris Les Lilas. GRATUIT sur inscription (nombre de places limité). [ https://bit.ly/2IDd65I ]

Save the date : cinq événements organisés par l’ARC à ne pas manquer

Une des forces de notre association est de mettre en place différents dispositifs pour permettre aux adhérents d’acquérir l’ensemble de connaissances nécessaires pour assurer de façon optimale leur mission de conseil syndical ou de syndics bénévoles.

A ce titre, l’ARC a mis en place pas moins de cinq formations sur le premier trimestre 2019 afin d’aborder les différents thèmes liés à la copropriété qui présentent un enjeu stratégique.

I. Deuxième journée écolière pour exploiter les documents comptables de la copropriété

Le contrôle des comptes reste une mission essentielle du conseil syndical.

Nombreux sont ceux qui se contentent de vérifier les relevés de dépenses considérant que le grand livre comptable n’est qu’un document technique n’ayant aucune valeur stratégique.

Or, c’est sur ce document que l’on peut obtenir un nombre important d’informations sur la gestion et la finance, pouvant détecter des anomalies ou « des sommes dormantes ».

Pour maîtriser l’ensemble des concepts, l’ARC organise une journée écolière portant le thème : « Comment exploiter les documents comptables de sa copropriété ». 

Cette journée se déroulera le mardi 22 janvier 2019 à l’Espace Charenton, 327 rue de Charenton, 75012 Paris, de 9h00 à 18h00.

Le programme de cette journée est le suivant :

• 9h00 à 9h25 :

• Accueil et remise du guide pratique

• De 9h30 à 12h30 seront abordées les notions suivantes :

• Définition des termes comptables 
• Présentation de la nomenclature comptable et ses implications 
• Démonstration du concept de double écriture

• De 12h30 à 14h00

• Pause

• De 14h00 à 16h00 :

• Lecture et exploitation du grand livre
• Analyse des annexes comptables
• Focus sur les abus comptables les plus fréquemment constatés

• De 17h00 à 18h00 :

• Questions/Réponses entre « professeur-élèves »

Compte tenu des frais qu’implique l’organisation de cette journée – notamment de logistique – un coût de participation de 30 euros est demandé.

Une préinscription est nécessaire afin de vérifier la disponibilité des places restantes.

II. Deux formations dispensées par l’ARC à la Mairie du 18^ème arrondissement

Depuis plusieurs années, la Mairie du 18^ème arrondissement de Paris se mobilise pour répondre aux questions et aux attentes des copropriétaires.

A ce titre, plusieurs dispositifs ont été mis en place, notamment avec l’ARC et c’est dans le cadre de ce partenariat que la Mairie du 18^ème a sollicité l’ARC pour organiser deux formations sur des thèmes stratégiques liés à la copropriété.

1. Comment bien préparer le contrôler des comptes

Dans le cadre d’une formation qui se déroulera le mercredi 30 janvier 2019 de 18h30 à 20h30, l’ensemble des dispositifs légaux concernant la comptabilité de la copropriété ainsi que la procédure à suivre pour vérifier aussi bien les comptes que la répartition des charges individuelles seront abordés.

Cette formation sera assurée par le directeur général de l’ARC, M. Emile Hagège.

L’accès à cette formation est totalement gratuit sachant que les frais sont pris en charge par la Mairie du 18^ème et par l’ARC. Il est toutefois recommandé aux adhérents de l’ARC qui souhaitent s’y rendre de s’inscrire en téléphonant au 01 40 30 12 82.

1. Comment bien préparer l’assemblée générale de sa copropriété

A travers une formation qui se déroulera le mardi 5 mars 2019 de 18h30 à 20h30, les droits des copropriétaires et du conseil syndical en matière de proposition de questions à l’ordre du jour, de vote et de contestation d’assemblée générale seront abordés ainsi que les dérives les plus fréquemment constatées afin de les prévenir et de les éviter.

Cette soirée sera assurée par une juriste spécialisée dans le droit de la copropriété et des assemblées générales, Mme Karima Ben Ahmed.

Comme pour le point précédent, cette soirée est organisée par la Mairie du 18^ème arrondissement de Paris. L’accès est donc gratuit et ouvert à tout copropriétaire avec tout de même, là aussi, une priorité pour les adhérents de l’ARC qui doivent s’inscrire au préalable au 01 40 30 12 82.

III. Troisième journée écolière sur les contrats d’assurance et la gestion des sinistres en copropriété

Le jeudi 21 mars 2019 se tiendra la deuxième journée écolière portant sur les thèmes des contrats d’assurance et de la gestion des sinistres.

Cette journée se déroulera à l’Espace Charenton, 327 rue de Charenton, 75012 Paris, de 9h30 à 18h00.

Tout au long de cette journée, trois thèmes seront abordés :

• Les différents contrats d’assurance et les points de vigilance.
• La gestion des sinistres et l’intervention de l’expert.
• Les garanties en matière de travaux.

Cette journée est incluse dans le prix de l’adhésion, n’impliquant aucun frais de participation supplémentaires pour nos adhérents.

Néanmoins, une préinscription est nécessaire. Pour cela il suffit de compléter le coupon ci-dessous, et de l’envoyer à l’ARC au 27 rue Joseph Python, 75020, Paris, accompagné du règlement.

IV. Nouveau colloque sur la mise en application de la loi ELAN en matière de copropriété

Pour finir ce trimestre chargé en formations passionnantes, l’ARC propose à ses adhérents collectifs un colloque sur un sujet brûlant : « La mise en application des dispositions de la loi ELAN en matière de copropriété ».

En effet, il nous semble essentiel que nos adhérents aient une maîtrise de l’ensemble des nouvelles dispositions de cette loi, notamment pour savoir comment les mettre en œuvre et aussi pour prévenir les éventuelles difficultés qu’elles pourront entraîner.

Au cours de cet après-midi, toutes les nouvelles dispositions de la loi ELAN concernant la copropriété seront présentées en faisant un focus sur les évolutions législatives et sur nos préconisations pour une mise en application efficace.

Ce colloque gratuit se déroulera le lundi 8 avril 2019, à l’Espace Charenton, 327 rue de Charenton, 75012, Paris, de 14h00 à 18h00.

Cette demi-journée d’informations est réservée exclusivement aux adhérents collectifs de l’ARC à jour de leur cotisation. L’entrée gratuite pourra se faire dès 14h00 sur présentation du numéro d’adhérent.

Voici le long article consacré par le PARISIEN du 25 mars à notre enquête. À déguster.
« Les astuces des syndics pour gonfler leurs tarifs COPROPRIÉTÉS.
Alors qu'en 2010 un arrêté listait les tâches de gestion courante devant être incluses dans le forfait de base, les syndics tournent le dos à la loi et rivalisent d'imagination pour facturer de nouvelles « prestations ».
Une photocopie refacturer jusqu'à dix fois son prix, l'envoi d'une lettre simple facturée à 20 €, un poste «frais administratifs » facturé, lui, 30 €... par lot. En matière de charges de copropriété, les syndics ont adopté l'adage « Les petits ruisseaux font les grandes rivières », si l'on en croit la dernière étude de l’Association des responsables de copropriété (ARC) et de l’UNARC , qui a épluché 920 contrats de gestion de biens conclus entre janvier et mare 2012.
Et le constat est édifiant. Alors qu'en 2010, un arrêté gouvernemental avait dressé la liste de 44 tâches de gestion courante devant être incluses dans le contrat de base (convocation de l'assemblée générale annuelle et tenue des comptes de l'immeuble notamment), en pratique « 92 % des contrats contrôlés ne respectent pas cette obligation », assène l’ARC. Une majorité de syndics facturent donc des suppléments indus.

Des pratiques illégales

Conséquence : alors que le prix moyen des honoraires de base est de 148€ par logement (ou lot), le montant moyen des honoraires supplémentaires, facturés (hors travaux) atteint 75 €, soit  50 % de plus ! « Quatre copropriétés sur dix supportent notamment des frais administratifs d'une moyenne de 30 € par lot, 77 % se voient facturer des frais de conservation de leurs archives et 66 % des contrats prévoient de facturer plus de 10 € une lettre de relance simple », rappelle l’ARC, pour qui « toutes ces pratiques sont illégales ».

Les associations ont donc adressé cette étude à Frédéric Lefebvre, le secrétaire d'État chargé de la Consommation, en lui demandant de prendre des mesures afin de mieux encadrer la profession de syndic. Dans ce courrier, l’ ARC et l’UNARC rappellent que la commission des clauses abusives avait déjà révélé, en 2011, qu'un nombre très important de clauses étaient abusives ou illégales dans les contrats qu'elle avait examinés.

« Nous n'avons pas pour objectif d'obtenir une baisse des honoraires de base, souligne Bruno Dhont, le directeur général de l’ARG Notre souci est surtout que les honoraires liés à la gestion courante d'un immeuble recouvrent bien TOUTE la gestion courante et que cessent les abus concernant les honoraires supplémentaires.»

Une ingéniosité toujours renouvelée

L’Association des responsables de copropriétés (ARC) pointe dans son étude « les abus tarifaires les plus criants ». Selon son directeur général, Bruno Dhont, « chaque année, les syndics inventent de nouvelles clauses leur permettant de facturer des honoraires en sus du tarif de base ». Revue de détail des « nouveautés 2011-2012 ».

L'indexation des honoraires

Les copropriétaires votent par exemple au syndic des honoraires annuels de 10 000 €, mais le contrat prévoit une clause « d'indexation trimestrielle » qui passe inaperçue. En fin d'année, la copropriété verse finalement 10 450 € au gestionnaire de l'immeuble.

Le forfait administratif

Censé recouvrir des frais courants, ce forfait à l'appellation très générale est en moyenne facturé 30 € à chaque copropriétaire.

Or- ces frais (courriers divers, téléphones) sont en principe inclus dans les honoraires de base.

Les frais d'impayés

Les syndics multiplient les courriers de relance aux mauvais payeurs, en les facturant jusqu'à 20 € la lettre simple ! « Certains gestionnaires envoient deux lettres simples pour un total de 35 €, d'autres jusqu'à trois recommandés successifs pour un total de 110 €! » s'indigne Bruno Dhont.

Les photocopies                                  

De plus en plus souvent, les syndics sous-traitent le tirage des convocations aux assemblées générales et les procès-verbaux qui s'ensuivent. Une photocopie facturée 0,08 € par une société spécialisée est refacturée en moyenne 0,25 € à la copropriété. « Or un cabinet moyen, avec 7 000 lots de copropriété, facture environ 65 000 photocopies par an, ce qui lui garantit une marge de 11 050€ pour ce seul poste », souligne l’ARC.

L’accès à Internet                              

Permettre aux copropriétaires d'accéder aux comptes de leur immeuble en ligne est là encore un service de plus en plus souvent payant. Certains cabinets réclament jusqu'à 15 € par lot.

Le suivi des travaux

Alors que la loi oblige à voter des honoraires adaptés au montant et au type de travaux, 3 syndics sur 4 instaurent dans leur contrat des pourcentages fixes. Un cabinet de gestion perçoit ainsi  en honoraires supplémentaires 7,17 % du coût d'un chantier.

Les heures ouvrables

Les syndics réduisent les heures ouvrables de leurs bureaux (par exemple : 9 heures-12 heures, 14 heures-17 h 30), ce qui leur permet de doper le tarif des heures non ouvrables. « Or les AG ont majoritairement lieu en fin de journée, souligne l’Arc du coup, un grand nombre de syndics
appliquent une majoration moyenne de 100 % au-delà de 20 heures et de 200 % après 22 heures ! » Pour IARC et l’UNARC, c'est clair : « La présence du syndic à 1AG doit être incluse dans les honoraires de base ».
 

Bénédicte ALANIOU