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Trouvez l’abus : la réponse au grand jeu de l’été

Événements

 

 
Nous avions publié, avant la fermeture estivale de l’ARC, un cas pour lequel - une fois n’est pas coutume - nous avons laissé les lecteurs rechercher l’abus.
Nous avons reçu un nombre important de mails avec des réponses variées, mais rares sont ceux qui ont trouvé l’abus pourtant flagrant.
Si vous n’avez pas encore travaillé sur cette devinette, nous vous invitons à en prendre connaissance à partir du lien suivant :  www.arc-copro.com/xqep   avant de lire la réponse.
 
I.             Langue au chat
 
L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit effectivement une obligation d’inscrire une question à l’ordre du jour pour dispenser le conseil syndical de mettre en concurrence le contrat du syndic.
Néanmoins, cet article précise que « (...)  le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque l'assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic après mise en concurrence obligatoire décide à la majorité de l'article 25 d'y déroger. Cette question est obligatoirement inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale concernée. »
Autrement dit, le vote de la dispense doit être proposé uniquement lors de l’assemblée générale précédent l’élection d’un nouveau syndic, et non lors de la même assemblée générale qui sert à nommer le cabinet.
Cela est logique, puisque pour se prononcer sur l’éventuelle dispense, il est indispensable que les copropriétaires aient eu le temps d’apprécier la gestion du syndic de la copropriété.
 
II.           Dans les faits
 
Le cabinet FONCIA GAUTHIER IMMOBILIER propose dans l’ordre du jour son contrat  de syndic pour une durée de trois ans. Dans cette même convocation, il présente une question relative à la dispense donnée au conseil syndical de le mettre en concurrence.
Or, cette question n’aurait pas dû figurer dans cette même convocation d’assemblée générale. En effet, elle doit être traitée lors de l’assemblée générale de la deuxième année du mandat de ce syndic, soit une année avant la fin de son mandat car ce sera bien l’assemblée précédent sa nouvelle nomination ou la nomination d’un autre syndic.
Il semble que le cabinet FONCIA GAUTHIER IMMOBILIER ait mauvaise conscience et préfère assurer ses arrières, quitte à être en infraction avec la législation.
En tous cas, bravo à tous ceux qui ont participé à ce jeu de l’été et plus particulièrement à ceux qui ont trouvé la réponse. Bonne reprise à tous !
 
 

Pour les 30 ans de l’ARC, le lancement d’un nouveau magazine : « 8 millions de copropriétaires »

Événements

Pour les 30 ans de l’ARC, le lancement d’un nouveau magazine : « 8 millions de copropriétaires »

 

Notre association fêtera, le premier soir du 9ème salon indépendant de l’ARC, ses trente ans d’actions au service des intérêts des syndicats de copropriétaires et de leurs responsables, que sont les conseillers syndicaux et syndics bénévoles.

 

Durant ces trente années, l’ARC n’a pas cessé d’agir pour proposer aux divers gouvernements successifs de nouvelles dispositions pour améliorer la gestion des copropriétés.

 

En parallèle, elle a innové dans de nouveaux outils et assistances afin d’aider les conseils syndicaux et les syndics bénévoles dans leurs missions.

 

A présent, à l’occasion des 30 ans de l’association, l’ARC ambitionne de passer un  nouveau cap en éditant un magazine grand public à destination des copropriétaires afin de les encourager à s’impliquer davantage dans la gestion de leurs copropriétés.

  1. Un magazine disponible en kiosque dès le 5 octobre 2017

Depuis sa création, l’ARC édite une revue trimestrielle spécialisée à destination principalement des conseillers syndicaux et syndics bénévoles pour d’une part, les informer sur les évolutions règlementaires en matière de copropriété et d’autre part, pour leur présenter les nouveaux services mis à leur disposition dans le cadre de leur adhésion.

 

En parallèle, à partir du 5 octobre, un magazine grand public sera distribué en librairie et en kiosque pour permettre cette fois-ci aux copropriétaires d’être au fait de l’actualité juridique concernant leur immeuble, ainsi que leurs droits.

 

Ce magazine d’une cinquantaine de pages, ne comportant aucun encart publicitaire, qui s’intitule tout naturellement « 8 millions de copropriétaires » sera proposé à un coût de 4,90€.

 

Huit rubriques seront présentées :

  • l’actualité ;
  • les points juridiques ;
  • la gestion pratique ;
  • le coin bailleur ;
  • l’enquête ;
  • le courrier des lecteurs ;
  • l’entretien ;
  • les dossiers de fonds.

Le dossier central du premier numéro sera consacré au « vrai coût d’un immeuble », afin de permettre aux copropriétaires de vérifier si le montant de leurs appels de fonds est cohérent avec la moyenne des copropriétés équivalentes.

 

Cette analyse a pu se réaliser grâce à l’observatoire des charges de copropriété (OSCAR) tenu par notre association.

  1. La publication d’un magazine avec une arrière-pensée

L’actualité de la copropriété est actuellement très « chaude ».

 

En effet, comme on a pu le dénoncer à travers nos articles et notre communiqué de presse, le président de la République, Emmanuel Macron, souhaite réformer l’intégralité du droit de la copropriété par voie d’ordonnance.

 

Pour cela, il a laissé le soin à des « experts en copropriété » (professeurs d’université, avocats, huissiers...) de travailler sur cette question sans pour autant y associer les représentants des syndicats de copropriétaires.

 

Il est donc question pour l’ARC de mettre en place de nouveaux dispositifs encore plus puissants et médiatiques pour se faire entendre auprès des instances gouvernementales.

 

C’est dans ce cadre que ce magazine grand public informera de manière massive l’ensemble des copropriétaires de France sur les réformes que souhaite engager le gouvernement et, si cela se justifiait, se mobiliser pour éviter encore que les copropriétaires ne soeint « dindons de la farce ».

 

Alors, il ne reste plus qu’à vous rendre le 5 octobre chez votre buraliste pour récupérer votre nouveau magazine : « 8 millions de copropriétaires ».

 

 

Outre le kiosque, le magazine sera disponible au format numérique sur le site de www.8millionsdecoproprietaires.com

 

Les personnes intéressées pourront :

  • Acheter en ligne un exemplaire numérique ( -20% sur le tarif normal)
  • S’abonner à 4 numéros en version numérique
  • Commander 4 numéros en version papier en renvoyant le bon de commande accompagné du règlement par voie postale

 

 

 

En avant-première, voici la couverture du magazine :

 

 

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magazine

30 ANS de l'ARC: les bénévoles à l'honneur et une jolie comptine chantée

Événements
A l’occasion de salon de l’ARC et de la célébration de nos trente ans d’existence, des adhérents qui agissent bénévolement avec l’association, ont composé une comptine qu’ils ont d’ailleurs interprétée lors de la dégustation du gâteau.
Nous ne résistons pas au plaisir de vous faire partager cette belle réalisation, à chanter sur l’air de « il était un petit homme pirouette cacahouète »
Nous profitons de cet article pour remercier tous les bénévoles de leur implication dans l’ensemble des évènements et études réalisés par l’ARC.
 

Les bénévoles à l’honneur : Une comptine pour les 30 ans de l’ARC

 
C’est aujourd'hui les 30 ans de l’ARC,
Pirouette, cacahuète
C’est aujourd'hui les 30 ans de l’ARC,
Avec de belles et longues histoires (bis)
 
Il était… 2 petits bonshommes
Pirouette, cacahuète
Il était deux petits bonshommes
Qui avaient une drôle de passion (bis)
 
Leur passion c’est la copro
Pirouette, cacahuète
Leur passion c’est la copro
Et les soucis des adhérents (bis)
 
Mai aussi les abus des syndics
Pirouette, cacahuète
Mais aussi les abus des syndics
Et toutes les lois et les décrets (bis)
 
Mais le facteur « Émile » arrive
Pirouette, cacahuète
Mais le facteur « Émile » arrive
Qui pense rédige toujours très vite (bis)
 
Les parutions gouvernementales
Pirouette, cacahuète
Les parutions gouvernementales
Sont éclaircies sans aucun mal (bis)
 
Et voilà le facteur Claude
Pirouette, cacahuète
Et voilà le facteur Claude
Avec OSCAR et ses statistiques (bis)
 
Nos petits bonshommes sont au top
Pirouette, cacahuète
Nos petits bonhommes sont au top
Jamais stressés ni bousculés (bis)
 
Mais voilà les « oscarettes »
Oscarettes prise de tête
Mais voilà les oscarettes
Qui farfouillent dans les annexes (Bis)
 
Feux d’artifice avec les drapeaux
Oscarettes, prise de tête
Feu d’artifice avec les drapeaux
Et le tour est très bien joué (bis)
 
Émile qui se dit toujours (bavard)
Pirouette, cacahuète
Émile qui se dit toujours bavard
Croise le bavard et gourmand Claude (bis)
 
Rédacteur des parutions
Pirouette, cacahuète
Rédacteurs des parutions
Ils vont trouver des solutions
 
Merci l’ARC et ses facteurs
Pirouette, prise de tête
Merci l’ARC et ses facteurs
Qui engendrent la bonne humeur (bis)
 
30 ans pour l’ARC et ses adhérents
Pirouette, cacahuète
30 ans pour l’ARC et ses adhérents
La belle fête est pour maintenant (bis)
 
 
 
 

REJOIGNEZ NOUS : Offre d'emploi : Responsable du Pôle énergie de l’ARC

Événements

Offre d'emploi : Responsable du Pôle énergie de l’ARC

 
L’ARC
 
Créée en 1987, l’ARC est leader de son secteur, avec une implantation sur plus de 14000 immeubles en copropriété. Les objectifs de l’ARC sont les suivants :
 
  • Aider les conseils syndicaux et syndics bénévoles à mieux gérer leur copropriété
  • Améliorer le fonctionnement global de la copropriété
Depuis sa création, le Pôle énergie de l’ARC est moteur dans le domaine de la maîtrise des charges énergétique et de la rénovation des copropriétés. L’ARC a ainsi développé de nombreux outils utilisés à présent par tous les experts : Bilan Énergétique Simplifié (BES), Bilan initial de copropriété (BIC), audit global, guides Vuibert.
 
Le pôle énergie oriente aussi fortement son action à destination des professionnels (formation des conseillers Info-énergie de l’Ademe par exemple), et des pouvoirs publics : recherches et expérimentations, représentation publique, etc.
ENJEUX DU POSTE
 
Que ce soit à destination des copropriétaires ou des pouvoirs publics, l’action du Pôle énergie vise à :
  • Développer la massification de la rénovation des copropriétés
  • Contribuer à la maîtrise des charges d’énergie des copropriétés
Capacité à impulser des actions, capacités d’innovation et qualités relationnelles sont donc indispensables.
 
MISSIONS PRINCIPALES
 
Animer et gérer le pôle énergie :
  • Assurer l’élaboration, la mise en œuvre et l’amélioration des activités de ce pôle. Pour cela : développer, animer, coordonner et promouvoir les activités du pôle.
  • Impulser et développer de nouveaux projets
  • Recruter les membres du pôle en concertation avec la direction
  • Encadrer les membres du pôle en fonction des besoins et d’un budget prévisionnel
  • Gérer le budget lié aux activités du pôle
Représentation publique :
  • Identifier et porter les propositions de l’association dans ce secteur en concertation avec la direction
  • Développer les relations partenariales
Conseiller, accompagner et former les copropriétaires
Participer à la vie de l’ARC :
  • Participer à la production éditoriale de l’ARC
  • Participer aux salons et évènements de l’Association.
  • Participer au développement de l’ARC avec le directeur et les responsables des autres pôles
PROFIL
 
Expérience exigée dans la rénovation énergétique de copropriétés
Capacité à manager une équipe
Qualité relationnelles et développement de partenariats
Maîtrise rédactionnelle
Maîtrise de Word, Excel, Outlook
Formation scientifique de préférence
Idéalement membre de son conseil syndical ou syndic bénévole
 
CONDITIONS
 
Type de contrat : CDI
Statut : cadre
Salaire : à négocier
Lieu : Paris 20è, déplacements à prévoir
Poste à pouvoir immédiatement
Modalités de réponse : candidatures à adresser à l’attention de M. Émile Hagège, Directeur de l’ARC par courriel : emile.hagege@arc-copro.fr et à energie-eau@arc-copro.fr [objet : « Candidature au poste de Responsable du pôle énergie »].
 

L’ALEC de Plaine Commune vous fait partager des retours d'expérience sur les travaux de rénovation

Événements

L’ALEC de Plaine Commune vous fait partager des retours d'expérience sur les travaux de rénovation

 
 
L’ARC invite les copropriétés situées sur le territoire de Plaine Commune (Aubervilliers, Epinay sur Seine, Ile Saint Denis, La Courneuve, Pierrefitte, Saint Denis, Saint Ouen, Villetaneuse, Stains) à participer à l’évènement organisé par l’ALEC de Plaine Commune.
 
Cet événement a pour but de partager plusieurs retours d’expérience de copropriétés qui ont réalisé des travaux de rénovation énergétique ou dont les études sont en cours.
 
Lieu : Copropriété « Moulins Gémeaux », 19 rue des Moulins Gémeaux à Saint Denis
Date : jeudi 16 novembre 2017, de 18h à 19h30
Cet événement est gratuit. Votre inscription préalable est obligatoire sur le lien suivant : formulaire d’inscription.
 
 
 
Programme :
 
18h – Actualités copropriété
 
18h30 – Deux retours d’expérience locaux de rénovation énergétique en copropriété (présentés par des copropriétaires)
•          Projet
•          Démarches
•          Témoignages
 
19h – Avis d’experts
•          GTM Bâtiment
•          Bati-Rénov
 
19h30 – Clôture des échanges
 

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Copropriétaire

Des félicitations de nos adhérents qui nous encouragent à faire encore et encore

Événements

Des félicitations de nos adhérents qui nous encouragent à faire encore et encore

 
Pour ses trente ans d’activité, l’ARC a fêté le premier soir de son salon indépendant ses noces de perle avec les adhérents. Une soirée qui a été très sympathique, et qui a surtout mis en évidence l’attachement des adhérents à notre association et à l’action que l’on entreprend au quotidien pour la défense des syndicats de copropriétaires.
 
Nous ne résistons pas à publier un témoignage d’une présidente de conseil syndical qui nous encourage à faire encore plus pour satisfaire nos adhérents :
 
« Bonjour,
 
Joyeux anniversaire et surtout un immense bravo reconnaissant pour vos 30 ans d'accompagnement aux services des copropriétés et des conseils syndicaux.
 
Vos conseils, formations, informations, aides et autres conseils nous sont toujours très précieux. Il ne faut surtout  pas oublier que l'ARC ne serait pas là sans ses conseillers, juristes, bénévoles etc....
 
Donc, longue vie à l'ARC et joyeux anniversaire.
 
Bravo également pour ces 2 jours 17 et 18 octobre qui nous ont permis de nous mettre à jour dans nos connaissances. Les conférences et ateliers étaient vraiment très intéressants et utiles. Un seul regret peut être : certaines salles étant trop petites n'ont pu accueillir tous ceux qui  auraient souhaité profiter de vos connaissances.
 
Merci également à tous les professionnels sur leur stand qui nous ont apporté des conseils et réponses. »
 

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Copropriétaire

Nos meilleurs vœux pour l’Année 2018

Événements

Nos meilleurs vœux pour l’Année 2018

 

Chers copropriétaires, conseillers syndicaux, syndics bénévoles

 

Au nom du Conseil d’Administration, des salariés, ainsi que des bénévoles de l’ARC nous vous souhaitons une belle et douce année 2018 avec une gestion et une rénovation réussie de vos copropriétés.

 

Nous profitons de cette occasion pour remercier et saluer nos adhérents, qui grâce à leur engagement permettant à notre association d’être indépendante et défendre sans compromis les intérêts des syndicats de copropriétaires ainsi que dénoncer les abus commis par les professionnels, et en particulier les syndics.

 

L’année 2017 s’est clôturée sur les chapeaux de roue avec une belle victoire pour l’ARC.

 

En effet, après une enquête qui a duré plus d’un an, le ministère du Travail a publié le 27 décembre dernier un arrêté qui reconnait l’ARC comme étant la seule association représentative des syndicats de copropriétaires.

 

Nous consacrerons prochainement un article à cette consécration.

 

Mais encore, 2018 s’annonce être une année décisive pour les copropriétés puisque plusieurs textes législatifs et réglementaires d’importance vont être réformés. Il s’agit notamment de ceux relatifs à la rénovation énergétique des immeubles ou encore carrément la loi du 10 juillet 1965 qui sera refondue pour constituer un « vrai » code de la copropriété.

 

L’ARC est donc mobilisée pour faire évoluer la législation afin de permettre un meilleur fonctionnement des copropriétés et mieux responsabiliser les syndics en prévoyant des sanctions légales en cas de manquement à leurs obligations ou en cas d’entraves aux prérogatives du conseil syndical.

 

C’est à ce titre que notre association a présenté au gouvernement 43 propositions de réformes afin améliorer l’administration des copropriétés www.arc-copro.com/83w7 auxquelles s’ajoutent 46 axes de réflexion pour dynamiser la rénovation des immeubles privés.

 

Entre temps, les conseillers syndicaux devront continuer à être vigilants sachant que les abus des syndics sont encore nombreux tout en étant de plus en plus subtils.

   

C’est dans cet objectif que nous allons organiser plusieurs manifestations, dont deux colloques au cours du 1er trimestre 2018 :

  • l’un sur " comment lire et exploiter les documents comptables"  remis par son syndic qui est prévu le 30 janvier 2018 (inscription obligatoire) ;
  • et un second sur " comment bien préparer et tenir son assemblée générale 2018 " qui est prévu le 20 mars 2018.

En parallèle, plus d’une vingtaine de formations en tout genre (conférences, ateliers-débats, web formation, etc.) seront organisées tout au long de l’année 2018 afin de permettre à un plus grand nombre de copropriétaires, conseillers syndicaux et syndics bénévoles d’être informés sur l’actualité de la copropriété.

 

Quant aux syndics bénévoles, il sera aussi question de renforcer nos services d’assistance afin de nous assurer qu’ils seront en mesure de répondre à l’ensemble des exigences légales ou réglementaires.

 

Enfin, pour permettre une meilleure et plus large diffusion de l’information, l’ARC refond entièrement son site internet. La nouvelle version sera accessible à partir du 2ème trimestre 2018.

 

Chers copropriétaires, conseillers syndicaux, syndics bénévoles, comme on dit : le meilleur est à venir...

 

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réforme du droit de la copropriété

La réponse de l’expert. Que faire concernant une facture vieille de 5 ans qui ne serait pas réglée ?

 

La réponse de l’expert.

Que faire concernant une facture vieille de 5 ans qui ne serait pas réglée ?

 

Le problème que nous recontrons concerne une facture de KONÉ en date du 21/11/2010, d’un montant de 1317,05 €, correspondant au contrat d'entretien des portes de parking.  KONE dit que cette facture n'a pas été payée par notre ancien syndic et en réclame le paiement. Or cette facture apparaît, dans le relevé des dépenses pour l'exercice comptable (1er/7/2010-30/6/2011).

Nous avons depuis changé de syndic. Le comptable de notre syndic actuel (ADB Consulting) m'a fait la réponse suivante : "une facture apparaissant dans le relevé des dépenses n'est pas forcément réglée, ce qui est le cas pour cette facture."

 

  • Questions :

 

- Pour quelle raison cette affaire ressort 5 ans après ? N'y a-t-il pas un délai ?

- Comment faire pour être certain que cette facture n'a pas déjà été réglée ?

- N'est-ce pas l’ancien syndic qui est responsable ?

- Et autre question : comment s'assurer, en contrôlant les comptes, que les factures ont réellement été réglées ?

Je vous remercie par avance de bien vouloir nous conseiller ».

 

 

  • La réponse de l’expert

 

Il convient de bien comprendre que la comptabilité des copropriétés est une comptabilité d’engagement qui constate des charges et des produits, lesquels sont ensuite réglées ou reçues, et qui deviennent donc des dépenses et des recettes.

 

Autrement dit un relevé général de dépenses est en réalité (du point de vue comptable) un relevé général de charges : ce sont les factures qui sont portées sur ce relevé,

 

comptabilisées au moment de leur arrivée chez le syndic (ou comptabilisées par anticipation pour les factures de fin d’exercice non encore parvenues au dernier jour de l’exercice). On parle alors « d’engagement ».

 

Le paiement des factures est indépendant de leur engagement, aussi il faut bien comprendre que le relevé général des dépenses présente des factures, payées ou non.

 

Le paiement se constate dans le grand livre, quand le fournisseur est payé à travers le compte fournisseur et le compte bancaire de la Copropriété.

 

Il n’est pas rare de découvrir, notamment lors d’un changement de syndic, des factures restées impayées.  Leur paiement reste dû, indépendamment du syndic en place.

 

Il arrive aussi que des fournisseurs ressortent de « vieilles » factures, datant de plusieurs années, au motif qu’elles sont demeurées impayées. Il faut en ce cas être très vigilant et vérifier que ladite facture n’a pas déjà été comptabilisée. En effet, une facture impayée ne doit pas être engagée en charge une seconde fois (ce qui reviendrait in fine à la payer deux fois).

 

Attention, une relance n’est pas une facture et ne doit pas être considérée comme une charge, laquelle a déjà été comptabilisée : seul le paiement reste à effectuer.

 

Il existe toutefois un délai de prescription, qui est de cinq ans (articles 2224 du Code civil et L. 110-4 du Code de commerce) : passé ce délai, la facture n’est plus exigible et son paiement peut ne plus intervenir.

 

Ce délai est connu des fournisseurs qui vérifient juste à temps les factures restées impayées pour être dans le délai d’exigibilité. C’est la raison pour laquelle cette « affaire » ressort 5 ans après.

 

Pour savoir si une « vieille » facture qui ressort de l’oubli a été ou non payée, il faut regarder le compte du fournisseur dans le(s) grand(s) livre(s) à partir de la date de la facture : ses créances et les paiements apparaissent.

 

Il est rappelé que le conseil syndical a accès à tous les documents, y compris aux grands livres.

 

Si un syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires et doit payer les factures exigibles, il doit aussi assumer les conséquences de ses erreurs éventuelles : ainsi des pénalités de retard de paiement éventuelles seraient à sa charge. Mais une facture impayée reste à payer par le client, à savoir le syndicat des copropriétaires, quand bien même elle aurait transité par plusieurs syndics : on ne peut pas demander à un syndic de payer à la place du syndicat des copropriétaires ce que ce dernier aurait dû payer.

 

Terminons en rappelant que l’ARC permet à ses adhérents collectifs (les conseils syndicaux) de rencontrer un contrôleur de comptes et de gestion sur rendez-vous afin de répondre précisément à ce genre de questions : l’adhérent apporte les documents comptables et obtient les réponses à ses questions lors de l’entretien qui se déroule au siège de l’ARC à Paris. Il s’agit du service d’aide à l’analyse des documents comptables : www.arc-copro.com/q5ge

Réponse de l'expert

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grand livre
facture
relevé des dépenses
délai de prescription facture

L’approbation de comptes avec réserves est-elle une bonne solution ?

Question :

«  Au cours du contrôle de comptes de fin d’exercice, j’ai constaté de graves anomalies sur plusieurs factures. En tant que membre du conseil syndical, je souhaiterais suggérer en assemblée générale de voter une approbation sous réserve, le temps que les factures litigieuses soient corrigées. Est-ce une bonne solution ? »

Réponse :

Tout d’abord, il est important de rappeler que le contrôle des comptes doit se faire plusieurs fois au cours de l’exercice et non uniquement en fin d’année pour préparer l’assemblée générale.

En effet, cela permet justement d’identifier en cours d’année des anomalies et ainsi d’avoir le temps de les traiter ou de négocier avec le syndic leur suppression.

Pour répondre à votre question, l’approbation des comptes sous réserve n’est pas prévue dans les textes de lois.

Ainsi, bien souvent, les syndics considèrent l’approbation des comptes sous réserve comme une approbation « tout court ».

Et pour cause, les charges et plus généralement les comptes de l’exercice font un « bloc ». Ils sont donc soit acceptés en l’état, soit refusés.

Il faut donc être plus précis en procédant en deux temps :

1. identifier les factures ou écritures comptables qui posent problème ;

2. les sortir des charges pour les imputer sur un compte d’attente.

Par ce procédé, seules les factures validées seront présentées en charges, ce qui permettra ainsi d’approuver les comptes en l’état et de procéder à la régularisation des charges.

Grâce à ce système, l’approbation des comptes pourra se faire sans réserve. En revanche, les factures litigieuses devront être traitées sur l’exercice suivant.

Ce procédé permet d’éviter une approbation sous réserve mais attention car il ne règle pas le problème des factures litigieuses.

Il faudra donc que le conseil syndical négocie avec le syndic la suite à donner. Soit ce dernier les annule, soit il maintient sa position.

Dans ce dernier cas, il reviendra au conseil syndical de démontrer au syndic sa mauvaise foi afin qu’il prenne à sa charge les factures abusives voire illégales.

Réponse de l'expert

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compte - approbation

Que regroupe le compte 102 sous l’intitulé « provisions sur travaux décidés » ?

Question :

« En contrôlant les comptes de fin d’année, notre conseil syndical a découvert que le compte 102 s’intitulant « provisions sur travaux décidés » présentait un solde créditeur de 32.400 euros. A quoi cela correspond-il ? »

Réponse :

Le compte 102 présente les provisions travaux.

Au crédit, on retrouve les sommes appelées auprès des copropriétaires et au débit celles utilisées pour faire face aux factures réceptionnées concernant les travaux.

En fin d’exercice, ce compte doit impérativement être soldé en distinguant deux hypothèses :

1. Les travaux sont terminés : que la campagne travaux présente un solde « excédentaire » ou « déficitaire », ce montant doit être réparti auprès des copropriétaires dans le cadre de la régularisation des charges.Bien évidemment, avant de voter l’approbation des comptes, le conseil syndical devra vérifier l’origine de ce solde, surtout s’il est négatif.Et pour cause, le syndic aurait dû payer et appeler le montant convenu dans le devis par le prestataire pour réaliser les travaux, n’impliquant pas de solde déficitaire.

2. Les travaux ne sont pas terminés. Dans ce cas, le solde doit être basculé dans un compte « 120 » s’intitulant « solde en attente sur travaux ». Ce compte permet d’identifier les sommes qui n’ont pas à être rétrocédées auprès des copropriétaires du fait que justement les travaux ne sont pas clôturés.

Ceci étant, il faut savoir que certains syndics laissent délibérément des soldes créditeurs sur le compte « 102 » alors que les travaux sont terminés. L’intérêt pour eux est de conserver ces sommes plutôt que de les rétrocéder auprès des copropriétaires.

Il faut donc vérifier l’origine de ce montant et contrôler si l’intégralité des factures et appels de fonds concernant ces travaux ont été réalisés et réceptionnés.

Dans l’affirmative, le solde excédentaire doit être rétrocédé au crédit des copropriétaires !

Attention, il ne s’agit pas de vérifier si les travaux sont physiquement terminés, mais comptablement clôturés.

Il faut donc, comme indiqué précédemment, vérifier la réception de l’ensemble des factures et l’envoi des appels de fonds concernant ces travaux.

Dernier conseil : dans l’hypothèse où la copropriété réalise plusieurs campagnes de travaux au cours d’un même exercice, il est préconisé de prévoir des sous comptes pour chacun. Exemple : « compte 102-1 travaux de ravalement » ; « compte 102-2 travaux ascenseurs » ; « 102-3 travaux remplacement chaudière ».

Il sera ainsi plus simple de suivre cette comptabilité.

Réponse de l'expert

Mots clés associés

compte 102
travaux - décidés