QUESTION :
Le conseil syndical souhaite proposer à la prochaine assemblée générale l’installation d’un système de vidéosurveillance. Quelles sont les règles à connaitre et les précautions à prendre ?
Quelles sont les préconisations à connaître ?
En tant que président du conseil syndical, je souhaiterais réaliser un diagnostic sur la copropriété, afin de déterminer en priorité les besoins d’entretien et de travaux de rénovation énergétique à réaliser.
L’objectif est d’avoir une visibilité sur les dépenses qui seront nécessaires d’engager dans un délai plus ou moins long, afin de déterminer le financement annuel à prévoir.
Il semble que le diagnostic technique global dit « DTG » réponde à ce besoin.
Le conseil syndical souhaiterait savoir en quoi il consiste.
A la suite d’une maladie, je suis désormais obligé de me déplacer en un fauteuil roulant de manière permanente. En tant que copropriétaire je peux très difficilement sortir de chez moi à cause d’un problème d’accessibilité des parties communes. Puis-je entreprendre des travaux d’installation d’une rampe pour faciliter l’accès à mon logement ?
AVIS DE L'EXPERT : Nous sommes au regret d’apprendre votre maladie nécessitant de vous déplacer de manière permanente en fauteuil roulant.
Il est malheureusement vrai que les copropriétés dont les permis de construire ont été déposés avant le 1er janvier 2007 n’ont aucune obligation d’effectuer des travaux d’accessibilité lorsque l’immeuble est à usage exclusif d’habitation.
Pour pallier à ce manquement, le législateur a prévu deux mécanismes pour effectuer des travaux d’accessibilité.
Il est à noter que les travaux d’accessibilité ne sont pas définis par la loi mais par une réponse ministérielle en date du 06 octobre 1977 n°1646 : il s’agit de travaux ayant pour objet de rendre les parties communes ou les éléments d’équipement communs existants mieux accessibles aux handicapés, par exemple, l’installation d’une rampe, un élargissement des portes, l’installation d’un monte-charge…)
Le premier mécanisme est prévu à l’article 24IId) de la loi du 10 juillet 1965. Sont approuvés à la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance « les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels. »
Dans ce cas, c’est le syndicat des copropriétaires qui prend en charge la réalisation et le financement de tels travaux en fonction selon la jurisprudence de l’utilité objective de cette installation (CA PARIS 07 juillet 1995).
Le deuxième mécanisme, a été modifié par l’ordonnance dite « copropriété » en date du 30 octobre 2019, ce nouveau mécanisme est applicable depuis le 31 décembre 2020.
Il est ainsi mentionné à l’article 25-2 de ladite loi « chaque copropriétaire peut faire réaliser à ses frais, des travaux pour l’accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble ».
Ainsi, dans ce deuxième cas c’est vous qui effectuerez les travaux et à vos frais. Pour ce faire, vous devez envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Cette demande doit être accompagnée d’un descriptif détaillé des travaux.
C’est alors un point informatif et non une question qui est indiqué à l’ordre du jour de la prochaine assemblée.
A réception de cette demande, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour le point informatif et l’opposition éventuelle à la réalisation de ces travaux par décision motivée de l’assemblée générale.
Il sera donc possible pour le syndicat des copropriétaires de s’opposer à la réalisation des travaux. Néanmoins, cette opposition ne peut se faire que pour des conditions limitatives :
Cette opposition pour les raisons susmentionnées, se fait à la majorité des voix du syndicat des copropriétaires.
En conséquence, si le syndicat des copropriétaires ne souhaite pas prendre en charge les travaux d’accessibilité (conformément à l’article 24IId), il sera possible de les réaliser vous-même à vos propres frais, dans le délai de deux mois suivant l’absence d’opposition du syndicat des copropriétaires.
Nous tenons à vous informer, que les formations qui ont lieu les mardis après-midi de 14h30 à 17h, sont de nouveau disponibles.
Question :
« Je souhaite faire appel à un prestataire pour l’installation de répartiteurs de frais de chaleur dans ma copropriété. J’ai sous les yeux plusieurs devis mais je me pose des questions concernant la TVA que le prestataire doit appliquer. En effet selon les devis, celle-ci est tantôt de 5,5 %, tantôt de 10 % ou 20 %, qui dois-je croire ? »
Réponse :
Installer des répartiteurs de frais de chaleur (ou des compteurs individuels d'énergie thermique) donne droit à une réduction du taux de TVA mais uniquement sur une partie de la prestation de pose-location-entretien-relève :
Voilà les éléments juridiques qui permettent de l’attester :
Extrait du Bulletin Officiel des Finances publiques :
« La taxe sur la valeur ajoutée est perçue au taux réduit de 5,5 % de TVA sur les travaux d'amélioration de la qualité énergétique portant sur des locaux à usage d'habitation achevés depuis plus de deux ans, ainsi que sur les travaux induits qui leur sont indissociablement liés (…)
II. Équipements et prestations éligibles au taux réduit de 5,5 % :
Les travaux d'amélioration de la qualité énergétique portent sur la pose, l'installation, l'entretien et la fourniture des matériaux, appareils et équipements mentionnés au 1 de l'article 200 quater du CGI (Code Général des Impôts), sous réserve que ces matériaux, appareils et équipements respectent les caractéristiques techniques et les critères de performances minimales fixés par l'article 18 bis de l'annexe IV au CGI dans sa rédaction issue de l'arrêté du 29 décembre 2013 ».
Article 18 bis de l’annexe 4 du Code Général des impôts (CGI) :
« La liste des équipements, matériaux et appareils mentionnés au 1 de l'article 200 quater du code général des impôts est fixée comme suit : (…) 2° Appareils installés dans un immeuble collectif : (…), compteurs individuels d'énergie thermique et répartiteurs de frais de chauffage »
Cependant, avant de choisir un devis, pensez à bien relire nos articles sur ce sujet, notamment :
« Dans le cadre de travaux que nous devons réaliser pour notre copropriété, nous devons choisir une entreprise « RGE » pour bénéficier de certaines aides. Cependant nous avons entendu dire que certaines entreprises utilisaient cette mention « RGE » sans être reconnues par les organismes financeurs… Comment s’y retrouver sans se tromper ? ».
Réponse :
Cela fait en effet plusieurs semaines que les organismes de qualification Qualibat, Qualifelec et Qualit’Enr lancent des alertes sur une recrudescence de l’usage abusif de la mention « Reconnu garant de l’environnement (RGE) » par des entreprises qui, en réalité, n’en sont pas détentrices.
Outre que les travaux risquent de ne pas être réalisés selon les règles de l’art par ces entreprises, cette usurpation de la mention RGE peut avoir de lourdes conséquences pour :
Un certain nombre d’entreprises référencées par Copropriété-Services, la coopérative technique de l’ARC, sont reconnues RGE. Vous trouverez leurs coordonnées sur la plateforme d’appels d’offres COPRO-DEVIS ainsi que leur accréditation (qualification ou certification) RGE.
N’hésitez pas à les consulter, vous aurez ainsi la garantie qu’elles disposent bien de la mention RGE et que leur certificat ou qualification comporte un numéro de Siret, le champ des travaux concernés par le la mention RGE et une période de validité de cette mention (deux ou 3 ans en règle générale).
Vous pouvez également vérifier qu’une entreprise est bien RGE en consultant le site www.renovation-info-service.fr où sont recensées toutes les entreprises RGE.
Concernant les nouvelles obligations d’avoir à passer par des entreprises RGE, nos lecteurs peuvent utilement se reporter à l’article publié sur notre site internet à l’adresse suivante : www.arc-copro.com/1ak5
Question :
« Bonjour, notre copropriété est équipée de 4 ascenseurs. Nous avons donc 4 abonnements de « téléphone fixe » pour la téléalarme.
Est-il possible de faire passer les appels de téléalarme par une ligne portable pour faire des économies ? ».
Réponse :
Tous les ascenseurs sont dotés d’une liaison de téléalarme réalisée à partir d’une liaison filaire et d’un abonnement auprès d’un opérateur du fixe (Orange en règle générale). Certains disposent également d’une liaison de télésurveillance qui n’est pas obligatoire, mais qui peut être à l’origine de mauvaises surprises comme nous avons pu le relater dans nos articles vous alertant sur les surfacturations générées par les lignes ayant un numéro commençant par le préfixe 0811 :
Le coût moyen annuel d’une liaison de téléalarme filaire est constaté actuellement autour de 300 € (abonnement plus communications), montant à multiplier éventuellement par le nombre d’ascenseurs équipant la copropriété.
La question que si pose souvent, porte en effet sur la possibilité de remplacer la ligne fixe par une liaison GSM, c’est-à-dire par onde radio à l’instar du réseau qui permet de communiquer avec les téléphones portables.
Sur le plan technique, cette solution consiste à installer une base d’appels dans le local technique de l’ascenseur (ou à proximité s’il est nécessaire de la dégager de tout obstacle de transmission) et de souscrire un abonnement auprès d’un fournisseur mobile.
Une base d’appels coûte en moyenne 700 € et un abonnement GSM est inférieur à 10 € par mois soit 120 € par an. Si la copropriété est dotée de plusieurs ascenseurs, il peut même être envisagé de regrouper 2 ou 3 ascenseurs sur le même contrat.
Dans le cas d’une copropriété équipée d’un seul ascenseur, le retour sur investissement de cette solution de GSM se fait au bout de 4 ans. Dans le cas où plusieurs ascenseurs peuvent être regroupés sur un même investissement, il est évidemment plus court.
Pour toute demande d’informations complémentaires, vous pouvez vous adresser à Copropriété Services au 01 40 30 42 82 ou envoyer un mail à coproservices@arc-copro.fr.
Question :
« Notre copropriété a plus de 50 lots. Un circuit collectif de chauffage permet de maintenir une température de base d’environ 12°C dans les appartements. À partir de ce minimum, chaque copropriétaire doit ensuite apporter (par un chauffage individuel) un appoint pour obtenir la température souhaitée.
Notre question est la suivante : l'audit énergétique imposé avant janvier 2017 aux copropriétés nous concerne-t-il ? Nous considérons que la partie collective n'est ni plus ni moins que du « hors-gel » et ne constitue pas un chauffage collectif à proprement dit ».
Réponse :
Les bâtiments à usage principal d'habitation en copropriété de 50 lots ou plus, équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement, et dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001 sont concernés par l’obligation d’audit énergétique (articles L134-4-1 et R134-14 du Code de la construction et de l’habitation).
L’obligation dépend donc de l’existence d’une installation collective de chauffage, mais pas du niveau de température fournie par celle-ci – précisons qu’une installation de chauffage est dite collective lorsqu'elle dessert, a minima, plus de 90 % des lots à usage d'habitation du bâtiment (article 1-III de l’arrêté du 28 février 2013).
Votre copropriété est donc concernée par l’obligation d’audit énergétique. Mais ce n’est pas forcément une mauvaise nouvelle, car même si vos consommations collectives de chauffage sont restreintes, un audit peut s’avérer très utile pour préparer des travaux à court ou à long terme www.arc-copro.com/mrkt.
Peu importe que vous réalisiez l’audit avec un peu de retard, il faut surtout bien le préparer, pour qu’il vous soit utile. Pour cela, la meilleure solution est de faire un rapide Bilan Initial de la Copropriété (BIC) www.arc-copro.com/s4db.
Question
« Notre copropriété est équipée d’une chaufferie collective. Nous avons un contrat d’entretien de chaufferie avec garantie du matériel (P3) qui comprend une clause de reconduction tacite : est-ce légal ? »
Réponse
De nombreuses copropriétés en chauffage collective ont un contrat d’entretien comprenant une clause de « garantie totale » ou de « gros entretien renouvellement (GER) » autrement appelée clause P3. Avec un contrat P3, la copropriété paye une participation spécifique dans le cadre du contrat en contrepartie de laquelle le chauffagiste doit assumer les grosses réparations à ses frais. Ces contrats ont souvent une durée longue, généralement de 8 à 10 ans. Pour tout savoir sur les contrats P3, consultez notre dossier « Contrats P3 : alerte aux dérives, ne ratez pas la négociation ! » www.arc-copro.com/ct1s.
D’un point de vue légal, ce type de contrat peut tout à fait contenir une clause de reconduction tacite, rien ne l’empêche… si ce n’est le bon sens : comme nous allons voir ci-dessous.
Pour chiffrer le montant du P3, le chauffagiste fait la liste du matériel en place et estime le taux d’usure du matériel afin d’évaluer le montant de la redevance P3. Ce montant est donc déterminé en fonction de l’usure du matériel au moment de la signature du contrat.
Si le contrat est reconduit dans les mêmes termes, cela voudrait dire que la chaufferie se trouve exactement dans le même état qu’au début du contrat : ce qui est impossible ! La redevance payée à partir du moment de la reconduction tacite n’a donc plus aucun sens et ne correspond plus à l’état du matériel présent en chaufferie. Si la copropriété souhaite renouveler son contrat, la redevance P3 doit donc être recalculée.
Afin d’éviter les mauvaises surprises, nous déconseillons donc très fortement d’accepter une clause de ce type dans un contrat P3. Nous conseillons d’ailleurs que la copropriété gère elle-même son propre P3.
Question :
« Je souhaite savoir ce qu’il est possible de faire en matière d’optimisation de l’éclairage d’un parking afin de réduire drastiquement le montant de la dépense d’électricité de ma copropriété qui dispose d’un éclairage permanent ».
Réponse :
Contexte réglementaire.
Concernant un parking qui ne relève pas d’un ERP (Établissement Recevant du Public), les prescriptions en vigueur sont les suivantes :
Points de vigilance
