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Réponse :

Régulièrement des copropriétaires détenant des lots privatifs contigus souhaitent les réunir pour agrandir leur appartement. Pour cela, ils s’appuient sur la loi du 10 juillet 1965 qui précise : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives […] » (Article 9).

En effet, un copropriétaire est libre de réunir ses lots sans obtenir l’approbation préalable de l’assemblée générale « […] sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. »

Bien entendu, il est aussi nécessaire de respecter les dispositions particulières du règlement de copropriété. Les restrictions imposées doivent être justifiées pour ne pas être considérées par le juge comme non écrite.

C’est par un arrêt du 8 juillet 1980 que la Cour de Cassation confirme ce principe : les copropriétaires sont libres de réunir leurs lots sous conditions de respecter les tiers (syndicat des copropriétaires et autres copropriétaires) et le règlement de copropriété.

Si des travaux affectant les parties communes ou portant atteinte à leur aspect sont nécessaires lors de la réunion de ces parties privatives, ils doivent être autorisés en amont par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25-b, sur la base de documents présentant le projet de travaux (plans, rapport d’architecte, etc.)

A noter : Pour le copropriétaire souhaitant s’engager dans une réunion de lots privatifs touchant les parties communes de la copropriété, il convient de ne pas s’engager dans des travaux avant l’accord de l’assemblée générale. En effet, ni la loi, ni la jurisprudence ne prévoient de régularisation automatique a posteriori et le syndicat des copropriétaires est en droit de demander au copropriétaire une remise en état.

La réunion de lots privatifs pourra se traduire par une modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété.

L’assemblée générale qui prend acte de cette réunion de lots (disparition de ces lots anciens et création d’un nouveau), le fait à la majorité de l’article 24. Les tantièmes des parties communes générales des anciens lots s’additionnent sans la création de nouveaux.

Généralement, l’assemblée générale considère que c’est le copropriétaire demandeur qui doit prendre à sa charge ces frais de mise à jour.

Réponse :

Les services de l’ANAH, en charge de la gestion du registre, nous ont confirmé ce point.  

Oui, le syndicat principal et les syndicats secondaires doivent être immatriculés distinctement par le (ou les) syndics des différentes entités. Votre syndic devait donc obligatoirement immatriculer les deux si, du moins, il est le représentant légal de ces deux syndicats et à partir du moment où les deux sont à usage partiel ou total d’habitation. Par exemple, un syndicat secondaire constitué uniquement de parking ne devra pas être immatriculé.

En effet, l’article L711-1 du Code de la construction et de l’habitation indique qu’« il est institué un registre auquel sont immatriculés les syndicats de copropriétaires définis à l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, qui administrent des immeubles à destination partielle ou totale d'habitation. »

(Voir notre article : https://arc-copro.fr/documentation/immatriculation-des-coproprietes-une-copropriete-constituee-uniquement-de-places-du).

Dans le cadre de l’immatriculation, le syndic doit d’ailleurs renseigner le statut du syndicat et notamment s’il s’agit d’un syndicat principal ou secondaire au sens de l’article 27 de la loi de 1965 : « Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l'article 25, la constitution entre eux d'un syndicat, dit secondaire.

Ce syndicat a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de ce ou ces bâtiments, sous réserve des droits résultants pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. Cet objet peut être étendu avec l'accord de l'assemblée générale de l'ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l'article 24.

Le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile. Il fonctionne dans les conditions prévues par la présente loi. Il est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s'il en existe un. »

De plus, si le syndic procède à l’immatriculation d’un syndicat secondaire, il doit indiquer le numéro d’immatriculation du syndicat principal.

Il faut cependant éviter les abus tarifaires de certains syndics.

En l’occurrence, il faut bien vérifier que la facturation du syndic s’effectue en conformité avec le montant figurant sur le contrat type de syndic prévu au point 7.2.7. «  Autres prestations - L'immatriculation initiale du syndicat » sur la base duquel il a été mandaté distinctement sur chaque syndicat. 

Comment vérifier si votre copropriété a bien été immatriculée ?

Rien de plus simple. Rendez-vous sur le site de l’immatriculation (https://www.registre-coproprietes.gouv.fr/#/) et cliquez sur l’image suivante :

Il suffira ensuite d’indiquer l’adresse de la copropriété que vous recherchez. Si l’immatriculation a bien été effectuée, vous aurez accès à sa situation cadastrale et à son numéro d’immatriculation.

Syndics bénévoles, vous avez besoin d’aide pour immatriculer votre copropriété ?

Comme toujours l’ARC et sa coopérative COPROPRIETE-SERVICES ont développé une prestation d’assistance à l’immatriculation. Le syndic bénévole renseigne un cahier d’assistance à l’immatriculation et le transmet au service comptable de Copropriété-Services.

Pour plus d’information, contactez-nous au 01 40 30 42 82 ou par mail à l’adresse suivante : immatriculation@arc-copro.fr. 

Réponse

Votre syndic a tout à fait raison !

Le point 2 du contrat type réglementaire impose, d’une part, de préciser la durée de contrat de mandat qui ne peut excéder 36 mois (3 ans) et, d’autre part, de mentionner la date de début et de fin de mandat.

Cette disposition a été prévue afin d’éviter des contrats de mandat qui s’allonge dans le temps, surtout lorsqu’il était précisé la formule suivante : « Jusqu’à la prochaine assemblée générale qui approuve les comptes ».

Ceci étant, plusieurs remarques sont à faire :

• Il est important que le syndic dispose d’un mandat en cours de validité non pas lorsque l’assemblée générale se tient mais lorsqu’il la convoque. Ainsi, si vous constatez que le mandat de syndic arrive bientôt à échéance, il faudra lui demander de convoquer une assemblée générale, ne serait-ce que pour valider un nouveau contrat qui peut être présenté soit par celui en place, soit par un concurrent.
• Prévoir une durée de mandat de 18 mois plutôt que de 12 mois, laissant ainsi au syndic le temps de gérer la copropriété pendant un exercice et convoquer dans la foulée une assemblée générale.
• Si c’est le même syndic qui présente un nouveau contrat de mandat, faites en sorte que le nouveau contrat débute à la date de la fin du premier contrat. Cela évitera un chevauchement de contrat qui peut être source d’abus tarifaires, notamment avec un doublement de facturation : une première fois sur la base du premier contrat et une seconde fois sur la base du second contrat.

Comme on dit, gérer s’est prévoir !