Formations (107)

Réponse :

Les chauffagistes sont de plus en plus souvent réticents à laisser libre accès à la chaufferie. Pour se justifier, ils mettent en avant le fait que, dans le cadre d’un contrat de maintenance, la chaufferie est sous leur responsabilité.

On peut légitimement comprendre cette volonté de limiter l’accès à la chaufferie afin de ne pas se voir reprocher les conséquences d’actes réalisés par d’autres personnes.

Mais cet argument est aussi, pour le chauffagiste, un bon prétexte pour se soustraire au contrôle de ses prestations par le conseil syndical, le gardien ou un bureau d’études thermiques.

Aucun texte réglementaire ne vient préciser explicitement quelles catégories de personnes sont admises en chaufferie. En théorie, le règlement de copropriété peut prévoir des dispositions à ce sujet, mais cela est rare.

Il faut donc revenir à ce que dit la loi sur le rôle du conseil syndical : ce dernier est un organe de contrôle et d’assistance du syndic (article 21 de la loi de 1965). Dans le cadre de ses attributions, il peut donc être amené à accéder à la chaufferie, pour contrôler le bon fonctionnement des installations (ou le faire contrôler par un expert puisque le conseil syndical a le droit de recourir à l’appui d’un « sachant »), vérifier que la prestation est correctement réalisée grâce au livret de chaufferie, assurer la fourniture en fioul ou en consommables (sel des adoucisseurs par exemple), etc.

En pratique, nous vous conseillons de désigner un « référent » de confiance (membre du conseil syndical, gardien), et de lui confier, et à lui seul, un jeu de clés de la chaufferie. Cela répond aux deux enjeux principaux :

• Celui du contrôle du prestataire : vous pouvez contrôler le travail du chauffagiste.
• Celui de la responsabilité de la chaufferie : la responsabilité de la chaufferie reste du ressort du chauffagiste, car il n’y a plus de possibilité d’intervention extérieure.

Il faut donc trouver un accord avec le chauffagiste et les copropriétaires, en prévoyant :

• Un avenant au contrat d’exploitation et de maintenance des installations de chauffage précisant qui peut accéder à la chaufferie, qui possède la clé et dans quel cadre cette personne est autorisée à y accéder ;
• Validation de ces dispositions en assemblée générale ;
• Demander au syndic de produire un courrier autorisant le référent choisi à accéder à la chaufferie.

Rappelons que par sécurité, il est également conseillé de conserver une clé de secours dans un boitier spécifique pour permettre aux pompiers d’accéder à la chaufferie en cas d’urgence.

Réponse :

Non, en copropriété, il n’y a aucune obligation d’effectuer un tel diagnostic, voyons ensemble pourquoi.

La légionelle est une bactérie qui se développe dans les réseaux d’eau douce, et dans un milieu organique favorable à leur développement. Elle provoque une insuffisance respiratoire grave.

Les bactéries colonisent les installations sanitaires, au niveau des circuits d’eau chaude sanitaire. Ce sont les points d’usage pouvant produire des aérosols d’eau chaude sanitaire qui sont le plus à risque (douches, robinets).

Pour prévenir l’apparition de la légionelle, la seule « obligation » du syndic est de s’assurer auprès du chauffagiste :

• que ce dernier surveille la température de l’eau chaude :
• • au niveau de la sortie du ballon d’eau chaude lorsque le volume total de stockage est supérieur à 400 litres : température supérieure ou égale à 55°C ou élévation quotidienne suffisante de la température (par exemple : 60°C pendant 60 minutes seulement) conformément à l’arrêté du 30 novembre 2005 ;
  • au niveau du réseau de distribution lorsque le volume entre le point de mise en distribution et le point de puisage (robinet, douche…) le plus éloigné est supérieur à 3 litres : température supérieure ou égale à 50°C en tout point du système. Ces températures détruisent en effet la légionnelle.
• qu’il lutte contre la présence de tartre, propice au développement de la bactérie. Pour cela, il est recommandé de purger les ballons d’eau chaude sanitaire tous les mois et les détartrer régulièrement (tous les trois ans si l’eau est dure (très calcaire) (TH > 30) ou tous les cinq ans si elle ne l’est pas) ;
• qu’il évite la corrosion du réseau engendrant une présence plus importante de résidus métalliques, appréciés des légionnelles. Pour cela, le chauffagiste doit veiller à maintenir un pH de l’eau chaude sanitaire supérieur à 9.

S’il n’existe aucune obligation de diagnostic, le conseil syndical ou le syndic peuvent cependant demander au prestataire chargé de l’entretien des ballons d’eau chaude collectifs, de fournir une analyse du taux de légionnelles (devant être inférieur à 1 000 UFC – Unités Formant Colonies – par litre).

Le moyen le plus simple est de le saisir par lettre recommandée avec accusé de réception en lui demandant de :

• communiquer à la copropriété cette analyse s’il a fait procéder à celle-ci ;
• d’apporter la preuve que l’eau délivrée (sortie ballon) n’est pas contaminée s’il n’a effectué aucune analyse.

S’il ne répond pas, il est possible de procéder soi-même à une analyse. En fonction des résultats et si les analyses révèlent la présence de la bactérie dans les ballons, la prise en charge des frais doit être négociée avec le chauffagiste.

En cas de présence, il faut exiger du prestataire une explication et le traitement du problème à ses frais. Effectivement, comme indiqué précédemment, s’il y a des légionnelles, cela signifie certainement qu’il n’a pas entretenu le système comme il l’aurait dû (nettoyage régulier des ballons, par exemple).

Il faut éventuellement faire procéder à un diagnostic de l’installation pour rechercher les causes de la prolifération.

Dans l’attente, la température de l’eau chaude à la sortie des ballons doit être portée à 60°C  car à cette température les bactéries ne prolifèrent pas.

Dans le cas où il est nécessaire de procéder à un traitement, il faut faire appel à une entreprise spécialisée.