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Venez faire le plein de guides (gratuits) au Salon Indépendant de la Copropriété - 24 et 25 octobre -

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L’ARC consulté par le Parlement sur la proposition de loi concernant la future tarification de l’électricité et du gaz

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L’ARC a été invité par la Commission des lois du Sénat à venir s’exprimer sur la proposition de loi concernant la tarification progressive du gaz et de électricité.

Rappelons rapidement en quoi consiste cette proposition de loi.

Seront fixés des consommations « moyennes » de référence par logement et familles (pavillons et logements avec chauffage individuel) ou immeuble (en cas de chauffage collectif).
Une tarification progressive sera appliquée : les premiers kWh seront moins chers, les derniers seront plus chers, tout cela pour inciter à consommer modérément.
Si la famille ou le syndicat des copropriétaires est en dessous de la consommation de référence, un BONUS sera appliqué ; dans la cas contraire (au dessus) un MALUS sera appliqué.

Nous sommes comme tout les gens responsables :

nous sommes favorables à tout ce qui peut inciter de nombreuses personnes à réduire leurs consommations excessives ;
nous sommes néanmoins très surpris par le détail de la proposition et avouons même être très intrigués par les aspects qui concernent les copropriétés avec chauffage collectif.

Nous avons donc rédigé un mémoire pour préciser ce qui - selon nous - ne va pas.

Parallèlement nous avons écrit au Député François BROTTES, auteur de la proposition de loi, afin d’échanger avec lui sur la complexité d’application du dispositif, voire - sur certains points - sur son impossibilité d’application, voire même sur l’inopportunité de certaines dispositions.

Voici plus précisément les réserves que nous formulons en ce qui concerne les copropriétés avec chauffage collectif et que nous avons adressées aux députés et sénateurs :

« I. Copropriété avec chauffage collectif

Le projet de loi dispose :

« Art. L. 230-3. – Il est attribué en outre, pour les immeubles collectifs à usage résidentiel pourvus d’un chauffage commun, au titulaire du contrat de fourniture d’énergie servant à son alimentation, des volumes de base au titre du chauffage ».

[A noter : l’idée du législateur est celle-ci : la loi va d’abord permettre de fixer par immeuble une consommation théorique raisonnable pour le chauffage. En fin de saison, on comparera la consommation réelle et la consommation de référence et on appliquera :

un bonus pour ceux qui seront au-dessous ;
un malus pour ceux qui seront au-dessus.

Or cela sera...impossible à appliquer.

Il faut, en effet, savoir que dans 50 % des cas au moins, la chaudière fonctionne pour le chauffage ET l’eau chaude sanitaire simultanément.

Donc, dans ce cas, la facture concernera les DEUX usages, alors que les volumes attribués ne concerneront QUE le chauffage.

Dans ces conditions se pose une question :

comment et qui ventilera la consommation finale en :
- chauffage ;
- et eau chaude sanitaire
le titulaire du contrat lui-même ? le fournisseur ? et sur quelles bases ?

Ces questions sont importantes, car la part « eau chaude » peut aller de 15 % de la consommation globale à 30 % voire plus encore !

On répondra qu’il « suffira » d’appliquer un pourcentage constant de la facture globale à l’eau chaude sanitaire, réponse non recevable, selon nous, car la situation est très différente d’une copropriété à l’autre :

la part « eau chaude sanitaire » dépend du niveau de consommation : il faudrait donc disposer du nombre de mètres cubes consommés pendant un an sur l’immeuble sur la même période que le chauffage (ce qui est très difficile à établir et surtout difficile à contrôler) ;
la part « eau chaude sanitaire » dépend aussi de l’installation et de la configuration des lieux : longueur des canalisations, calorifugeage, bouclage, etc.) ;
enfin cette part dépend aussi de l’isolation de l’immeuble.

On pourra aussi répondre qu’il « suffira » d’installer un compteur calorifique concernant l’eau chaude, ce qui induira des coûts et nécessitera un vote d’assemblée générale. On voit mal, cependant, l’instauration d’une obligation d’installation de compteurs calorifiques concernant l’eau chaude, ceci pour permettre la tarification progressive.

De toute façon, comme on l’a dit, le système pourra-t-il admettre que ce soit le titulaire du contrat qui indique quelle est la part de l’énergie de la facture globale qui concerne le seul chauffage ? Et si non, encore une fois, QUI le fera ? Certainement pas le fournisseur d’énergie.
Autre cas de figure encore plus compliqué : les immeubles où il y a un système de chauffage électrique avec une base collective plus un appoint individuel, système qui a été mis en place à grande échelle par EDF à un certain moment (bi-jonction).

On imagine la complexité, d’autant plus que la configuration est en fait :

chauffage collectif de base ;
plus eau chaude sanitaire ;
plus appoint individuel pour le chauffage.

II. Les consommations de référence

Le projet dispose aussi :

« Ces volumes (NB : les volumes de kWh attribués à chaque immeuble) sont calculés à partir d’un volume de référence modulé en fonction de la surface chauffée en commun et de la zone climatique dans laquelle est situé l’immeuble ».

Il faut d’abord savoir que très peu de copropriétés connaissent précisément la surface chauffée. Là encore fera-t-on confiance au titulaire du contrat, donc au « déclaratif » ? Obligera-t-on les copropriétés à procéder à des mesurages systématiques et coûteux ?

Il est ensuite curieux que la consommation de référence ne soit pas calculée à partir de la réalité de l’immeuble. Il s’agira donc de « moyennes » régionales.

Dès lors, seuls les immeubles vraiment mauvais seront pénalisés ; les immeubles simplement « médiocres » ne seront pas pénalisés ; par contre des immeubles au-dessus de la « moyenne » seront d’emblée favorisés.

Or les immeubles « mauvais » sont surtout les immeubles des années 1965-1977, habités par les propriétaires les plus modestes alors que les immeubles simplement « médiocres » (exemple : haussmanniens) sont souvent occupés par des couches plus aisées.

III. Locataire/bailleur en immeuble avec chauffage collectif ; application du « malus ».

Le projet dispose :

« Art. L. 230-9. – Lorsque le bonus-malus acquitté par un locataire dépasse un plafond fixé par voie réglementaire et que la performance énergétique de son logement est inférieure à un seuil fixé par voie réglementaire, le locataire peut déduire du montant du loyer un montant représentatif des surcoûts liés à la mauvaise performance énergétique du logement. Les modalités d’application du présent article sont définies par décret en Conseil d’État ».

Sans parler du fait que l’on voit mal comment un décret va pouvoir fixer un « seuil » crédible pour tous les logements, se pose le problème de savoir comment sera définie et par qui, la performance énergétique des logements pour le seul chauffage en cas de chauffage collectif ; en effet :

les DPE par logement ne concernent pas tous les logements et donnent souvent, quand ils sont faits, des chiffres approximatifs pour le chauffage ;
les DPE collectifs ne seront tous réalisés qu’au 1^er janvier 2017...
pour les immeubles d’avant 1948, les consommations de référence sont établies non en fonction de la performance, mais en fonction des factures ; elles correspondent donc aux consommations incluant les sur-consommations !
d’autre part, il y a prise en compte, très souvent, dans les calculs thermiques, non de la SHAB (surface habitable) mais de la SHON (Surface Hors Œuvre Nette) ;
autre problème : en cas de répartiteurs de frais de chauffage, le bonus et le malus seront-ils calculés « à l’immeuble » ou « au logement » ? Si c’est à l’immeuble, ce serait injuste : si c’est au logement, ce serait quasi-impossible ou très complexe.

Tous ces problèmes ne doivent pas être minimisés, car ils peuvent soit empêcher le système d’être mis en place une fois la loi votée, soit introduire des complexités inouïes, soit encore introduire des contestations importantes ainsi que des distorsions elles aussi très importantes (dans un sens comme dans un autre) de nature à neutraliser ou, pire, décrédibiliser un dispositif dont d’autres aspects seront sans doute déjà très complexes.

Dernière information : nous avons été, cette semaine, auditionnés par la Commission des lois du Sénat sur votre proposition de loi et serions heureux que vous puissiez également nous auditionner à ce sujet ».

Le Gouvernement veut-il enterrer le PTZ (Prêt à taux Zéro) collectif ?

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C’est en effet l’impression que les responsables de l’ARC ont eu lors de leur rencontre avec les membres du cabinet de Madame Delphine BATHO, Ministre de l’Écologie.

Bien sûr nous souhaitons nous tromper, mais d’autres observateurs ont aussi eu cette impression...

Nous avons donc décidé de saisir la ministre ainsi que Philippe PELLETIER, reconduit dans sa fonction de Président du Plan Grenelle Bâtiment qui nous avait - il y a quelques mois - assuré que le décret concernant le PTZ collectif était prévu pour l’automne...

I. La lettre à Madame BATHO

« Ministère de l'Écologie, du Développement durable et de l'Énergie

Madame le Ministre Delphine BATHO

Hôtel de Roquelaure

246, boulevard Saint-Germain

75007 PARIS.

Paris, le 24 Septembre 2012

Objet : le prêt à taux zéro (PTZ)

Madame la Ministre,

Suite à une rencontre avec les membres de votre cabinet, nous avons appris :

que le Gouvernement n’envisageait pas d’augmenter l’enveloppe globale du PTZ
que par ailleurs le Gouvernement entendait inciter les propriétaires de maisons individuelles à utiliser PLUS le dispositif du prêt à taux zéro.

La conséquence semble être que le Gouvernement semble ainsi renoncer - sans le dire vraiment - au PTZ collectif pourtant obtenu de haute lutte par nos associations et l’ensemble des quatre-vingt associations membres du CLER (Comité de Liaison des Energies Renouvelables) fin 2011 (quatrième loi rectificative des finances).

Ceci semble se confirmer dans la mesure où aucun décret n’est envisagé pour permettre l’application réglementaire du PTZ collectif.

Nous avons dit à vos collaborateurs que nous estimions que cet abandon était regrettable, le PTZ collectif étant très attendu par de nombreux syndicats de copropriétaires, conseils syndicaux et syndics EIE, ALE, opérateurs.

Comme vous le savez, les « blocages » en copropriété sont nombreux et le PTZ collectif a été identifié comme UN dispositif adapté aux copropriétés propre à favoriser le déblocage (il existe heureusement un certain nombre de copropriétés qui sont « prêtes » à s’engager dans les travaux, ceci suite au travail approfondi mené par nos associations, les EIE, les ALE depuis trois ans), mais en attente du PTZ-collectif.

Plus généralement nous avons l’impression que la copropriété n’est plus une priorité, les efforts semblant devoir aller vers l’habitat individuel.

Si nous sommes bien placés pour savoir qu’il faut - pour entraîner toutes les copropriétés dans une dynamique de rénovation - modifier la loi de 1965.

Mais nous savons aussi qu’il faut pouvoir aider dès à présent par des dispositifs spécifiques tous ceux qui ont décidé de ne pas attendre les évolutions et qui représentent au moins 20 à 30 % des copropriétés concernées.

Nous espérons, Madame, la Ministre, que vous voudrez bien prendre en considération nos réactions et que vous pourrez envisager - comme le Plan Bâtiment Grenelle s’y est engagé - de mettre rapidement en place le PTZ collectif, tout en participant au travail collectif concernant les évolutions législatives du secteur de la copropriété.

Nous allons d’ailleurs informer l’ensemble de nos partenaires de notre déception et de nos réactions.

Vous remerciant de l’attention portée à ce courrier, nous nous prions, Madame la Ministre, de croire en l‘expression de notre haute considération.

Fernand CHAMPAVIER

Président de l’ARC ».

II. Lettre à Philippe PELLETIER

« Monsieur Philippe PELLETIER

Avocat.

136, avenue des Champs-Élysées

75008 PARIS

Paris, le 27 septembre 2012

Monsieur le Président,

Tout d'abord, veuillez recevoir nos félicitations pour votre reconduction à la présidence du Plan Grenelle Bâtiment.

Nous nous permettons de revenir vers vous au sujet du PTZ collectif pour lequel vous annonciez un décret pour l’automne.

Nous vous serions très reconnaissants de bien vouloir nous confirmer que ce décret va bien être publié, de nombreux adhérents collectifs à nos associations (ARC et UNARC), mais aussi d’autres partenaires associatifs étant en attente de la mise en place de ce dispositif.

Nous vous remercions de la suite donnée à notre demande et vous prions de recevoir, Monsieur le Président, l’assurance de nos salutations distinguées.

Fernand CHAMPAVIER Bruno DHONT

Président de l’ARC Directeur de l’ARC ».

Formations hebdomadaires gratuites pour les adhérents

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Nos formations hebdomadaires sont gratuites et ouvertes à tous nos adhérents, elles déroulent de 18h30 à 21h, sur inscriptions uniquement
Elles se dérounent dans les bureaux de l'ARC au 29 rue Joseph Python, 7502 Paris.

Nous vous remercions de vous inscrire en préciser vos coordonnées téléphoniques et votre numéro d’adhérent par écrit à
l'ARC - 29 Rue Joseph Python - 75020 PARIS - par courriel : unarcasso@claranet.fr, ou par fax : 01 40 30 12 63

ATTENTION : annulation en cas de grève des transports !

Thèmes	Animateurs	Dates
La fibre optique	Alain MOUSSARIE	JEUDI 6 SEPTEMBRE
La convention collective des gardiens et employés d’immeuble 1er temps (comment s’applique)	Samy AMAR	JEUDI 13 SEPTEMBRE
* L’assurance en copropriété, comment ça marche	Cabinet AIAC Bertrand VILAS	JEUDI 20 SEPTEMBRE Complet
Ascenseurs : Contrat d’entretien et application du décret du 7 févier 2012	Michel MISANDEAU	JEUDI 27 SEPTEMBRE Complet
Comment négocier son contrat de syndic ?	Nadia GUEBLI	JEUDI 4 OCTOBRE
La convention collective des gardiens et employés d’immeuble 2ème temps (Questions Réponses)	Samy AMAR	JEUDI 11 OCTOBRE
« LA COPROPRIETE DANS 25 ANS »	COLLOQUE	MERCREDI 17 OCTOBRE
Le changement de syndic et la reprise des comptes	Max MORTIER	JEUDI 18 OCTOBRE Complet
LE SALON DES COPROPRIETAIRES ET DE LA COPROPRIETE	SALON	MERCREDI 24 OCTOBRE JEUDI 25 OCTOBRE
Comment procéder au contrôle de compte en cours d'exercice	Emile HAGEGE	JEUDI 8 NOVEMBRE Complet
(x) L'assurance en copropriété, comment ça marche ?	Maurice OUDOT Cabinet OUDOT	JEUDI 15 NOVEMBRE
Comment bien sécuriser son immeuble ?	Frédéric SANTO	JEUDI 22 NOVEMBRE
La gestion de l'eau en copropriété	Renaud DHONT	JEUDI 29 NOVEMBRE
Copropriétés neuves : aspects juridiques et questions pratiques	Emmanuel JAUNNEAU	JEUDI 5 DECEMBRE
Comprendre les équipements de votre chaufferie	Julien ALLIX	JEUDI 13 DECEMBRE
Syndic bénévole : comment prévoir/programmer les travaux ?	Patrick POLLANTRU	MERCREDI 19 DECEMBRE
Année 2013
Comment et pourquoi modifier son règlement de copropriété	Nadia GUEBLI	JEUDI 3 JANVIER
Le contrôle d'accès (VIGIK, interphonie ...)	Frédéric SANTO	JEUDI 10 JANVIER
Assemblée Générale (ordre du jour, tenue/ déroulement, PV)	Véronique CHAUSSOY	JEUDI 17 JANVIER
(x) L'assurance en copropriété, comment ça marche ?	Renaud GUIBAL	JEUDI 24 JANVIER

(x) merci d'adresser vos questions par écrit, à l'attention de Madame DUCHAUSSOY, sous la référence " l'assurance en copropriété, comment ça marche ? ".

Formations spécifiques payantes pour les adhérents

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Régulièrement, l’ARC est amenée à mettre en place des formations pour ses adhérents sur des thèmes importants :

Comptabilité, lecture des annexes, etc.
Nouveautés législatives et règlementaires importantes ;
Formation à l’utilisation d’un nouvel outil ;
etc

Ces formations sont annoncées dans les actualités de l’association et dans nos articles.
Selon les thèmes abordés, elles peuvent être gratuites ou payantes, réservées aux syndics bénévoles, aux conseils syndicaux, etc.

Formations payantes longue durée « contrôleur aux comptes et de gestion »

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L’ARC met en place périodiquement des formations pour devenir contrôleur de comptes et de gestion. Ces formations sont ouvertes à tous, moyennant la prise en charge des frais de formation (autour de 2000 € pour environ 10 journées de formation, soit 200 € / jour de formation / personne).

L’inscription à ces formations est soumise à une sélection des candidats, afin d’évaluer leurs compétences de base et de permettre une homogénéisation des groupes.

Elles permettent éventuellement à ceux qui valident leur cycle de formation (document de validation demandé en fin de formation) de postuler en tant que contrôleurs de comptes et de gestion à l’ARC.

Elles sont organisées en général une fois tous les deux ans.

Dernière formation organisée : novembre 2012 à juin 2013
Prochaine formation programmée : pas avant 2014

L’information sur ces formations est diffusée dans nos bulletins et sur notre site internet. Pour plus de renseignement, vous pouvez contacter notre institut de formation à l’adresse suivante :

Institut de formation professionnelle de l’ARC : formations@arc-copro.fr

Formations professionnelles : l’institut « Copropriété et Formation »

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L’ARC a créé un institut de formation professionnelle qui propose des formations spécifiques sur la copropriété à tous les professionnels intéressés :

Syndics, professionnels intervenants en copropriété ;
Agents de collectivités territoriales ;
Opérateurs d’OPAH et Plan de Sauvegarde ;

Pour plus d’informations, voir la présentation de notre institut de formations » sur la page « Copropriété et Formation ».

Formations de l’ARC décentralisées pour le compte des collectivités locales

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Les collectivités territoriales sont souvent sollicitées par les copropriétaires sur des questions relatives à la copropriété. Néanmoins, les services dédiés à l’habitat n’ont pas forcément vocation à répondre à ces demandes, ni les moyens humains nécessaires pour cela.

C’est la raison pour laquelle l’ARC met en place, pour le compte des collectivités locales (Villes, communauté d’agglomérations, etc.) des sessions thématiques et pratiques de formations en direction des copropriétaires, des conseils syndicaux mais également des syndics bénévoles et des responsables d’ASL.

Intérêts de ces cycles de formation pour les copropriétaires ou adhérents d’ASL :

Acquisition des nouvelles connaissances sur la copropriété, et de compétences permettant de mieux s’investir au sein de la copropriété ;
Moment d’échanges, de mise en relations, et de mutualisation de savoirs et d’expériences ;
Création d’une dynamique locale et d’un espace d’échange entre la collectivité et les copropriétaires.

Ces sessions se déroulent en soirée. Elles sont organisées en général par quartier, pour privilégier la proximité et s’adapter à la configuration des copropriétés (nouvelles copropriétés, grands ensembles avec beaucoup de services, petites copropriétés de centre-ville, etc.).

Pour plus de renseignements, nous contacter : formations@arc-copro.fr et consulter nos références « formations » sur la page « Copropriété et Formation »

Contrats de syndic : après notre rencontre avec le cabinet de Benoît HAMON

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Comme nous l’avions annoncé la semaine dernière nous avons rencontré le 23 octobre dernier le cabinet de Benoît HAMON, Ministre de la Consommation.

Nous avons parlé de beaucoup de choses, en particulier :

de la future loi sur les actions de groupe (nous y reviendrons la semaine prochaine) ;
de la réforme de l’arrêté NOVELLI sur les contrats de syndic.

Voici la lettre que nous avons adressée au cabinet, à la suite de cette rencontre, et qui résume nos analyses et demandes à ce sujet.

La semaine prochaine nous communiquerons sur nos autres démarches à ce sujet. Vous verrez, des démarches particulièrement intéressantes.

En attendant, voici la lettre adressée au Chef de cabinet de Benoît HAMON.

Ministère de l’Économie

et solidaire et de la Consommation

Cabinet de Monsieur Benoît HAMON

Monsieur Laurentino LAVEZZI

139, rue de Bercy

Télédoc 144

75572 PARIS CEDEX 12

Paris, le 26 Octobre 2012

Monsieur,

Nous vous remercions vivement de la réunion de travail que nous avons pu avoir le 23 octobre dernier.

Nous allons sans tarder mobiliser nos associations pour participer à la consultation concernant le projet de loi relatif aux actions de groupe.

Nous vous confirmons par ailleurs - même si ce problème peut vous apparaitre comme secondaire - que nous estimons indispensable - que deux ans et demi après la publication de l’arrêté NOVELLI sur les contrats de syndic, une amélioration de celui-ci soit engagée sans tarder.

Cette amélioration s’impose pour au moins deux séries de raisons :

L’arrêté a fait l’objet d’une interprétation tant par la Commission des Clauses Abusives que par la Cour d’Appel de Grenoble, ce qui appelle que ce texte puisse être précisé sur divers points pour éviter que ne prospèrent les nombreuses clauses illégales ou « abusives relevées ».

Par ailleurs - comme le constatent tous les observateurs, au-delà des juges et de la Cour de Cassation - cet arrêté s’avère imprécis, incomplet, voire en contradiction avec des textes de niveaux supérieurs (décret), ce qui appelle aussi des corrections rapides.

Rien à nos yeux ne peut justifier que ces nécessaires corrections et clarifications de l’arrêté du 20 mars 2010 ne puissent être engagées sans attendre.

C’est pourquoi nous vous renouvelons notre demande pressante d’organisation rapide d’une réunion des organisations représentatives pour déterminer les modifications urgentes à apporter à l’arrêté, demande qui est partagée par l’ensemble des organisations de copropriétaires ou de consommateurs avec qui nous sommes en relation, sachant que nous envisageons une démarche commune avec certaines d’entre elles.

Dans l’attente, comme nous vous l’avons dit le 23 octobre, d’une réponse claire sur ce point, dont nous vous remercions, nous vous prions de recevoir, Monsieur, l’assurance de nos salutations distinguées.

Ketty EVEN Fernand Champavier

Présidente de l’UNARC Le Président de l’ARC ».

DOSSIER DU MOIS DE NOVEMBRE 2012 : La réforme de la loi sur la Copropriété en HUIT points et DEUX propositions concrètes immédiates

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Dans le dossier qui suit, nous présentons :

huit propositions où séries de propositions pour modifier la loi sur la copropriété.

TROIS propositions immédiates que nous faisons aux professionnels.

I. L’idée d’un Ordre a fait long feu : passons vite à autre chose

Bien que les dirigeants de l’UPSI (Union des Professionnels de Services Immobiliers) - cette curieuse association de lobbyistes, voir abus numéro 3174 - y croient encore, plus personne de sérieux ne considère que l’idée « d’Ordre des professions immobilières » est une bonne réponse au discrédit de plus en plus profond qui touche la profession de syndic.

L’idée d’un Ordre est un dispositif protectionniste qui laisse les professionnels assurer seuls une régulation est une discipline qu’ils s’avèrent incapables depuis trente ans de garantir au sein même de leur chambre professionnelle.

L’Ordre recueille pour cela l’opposition non seulement de toutes les organisations de copropriétaires et de consommateurs (sauf l’UNPI, très liée aux professionnels) mais aussi d’une partie des professionnels (dont le SNPI) et, enfin, des trois ministères concernés, Justice, Logement, Économie.

II. Ne nous laissons pas entraîner

L’UPSI voudrait nous entraîner dans des discussions interminables sur l’Ordre, une manière de gagner du temps et d’empêcher qu’on parle d’autre chose.

C’est pourquoi nous avons donc décidé de relancer le débat au sujet de la régulation des syndics avec des propositions opératoires et réalistes qui rompent avec l’idée d’un « ordre » et d’aborder en plus la réforme de la loi de 1965.

III. Les propositions de l’ARC

Comme indiqué en introduction, nous faisons deux séries de propositions :

une série qui concerne la réforme de la loi (travail très lent, comme on sait qui nécessite le vote d’une loi spécifique puis la publication de décrets d’application, longs à élaborer) ;
une série qui concerne deux propositions très concrètes et immédiates adressées aux professionnels pour faire avancer les bonnes solutions sans attendre.

Voyons cela.

A. Réforme : nos huit séries de propositions (résumé)

Propositions concernant la mise en place d’un Conseil National de la Copropriété (multipartite)

_ Mise au point concertée d’un Code de déontologie

_ Définition des compétences requises pour les syndics professionnels

_ Suivi des commissions décentralisées (voir point 2)

Propositions concernant les syndics

_ Instituer des commissions départementales paritaires de conciliation

_ Instituer des commissions régionales paritaires disciplinaires présidées par un magistrat

_ Instaurer des dispositions nouvelles et adaptées concernant les contrats et honoraires de syndic

_ Introduire des dispositions favorisant la concurrence entre syndics et la mise en concurrence des syndics

_ Introduire des dispositions empêchant les conflits d’intérêts chez les syndics

Proposition sur le conseil syndical

_ Introduire la possibilité de délégation de pouvoir élargie

Proposition sur la gestion financière

_ Imposer le compte séparé sans dérogation possible

Proposition concernant les gros travaux

_ Introduire les fonds travaux obligatoires et les plans pluriannuels de travaux

Propositions concernant le recouvrement des impayés

_ Améliorer le privilège spécial

_ Améliorer la procédure d’alerte

Propositions concernant l’adaptation des règles de fonctionnement

_ Adapter les obligations de la loi à la taille des copropriétés avec un régime particulier pour :

les très petites copropriétés ;
les grandes copropriétés

_ Repréciser les limites et les droits concernant les parties privatives et les parties communes

Propositions concernant l’assemblée générale

_ Améliorer la loi de 1965 sur les points suivants :

règles de convocation
règles de majorité
limitation des droits des absents non représentés

Il s’agit là des mesures essentielles : d’autres mesures plus techniques et ciblées pourront être proposées.

Revenons sur ces mesures pour préciser certains points.

1. Mise en place au niveau national d’un Conseil National de la Copropriété

Il s’agit tout simplement d’accroître les missions et les pouvoirs de l’actuelle Commission Relative à la Copropriété qui n’est pas l’instant qu’une instance consultative. Cette Commission serait composée de représentants des ministères concernés, des professionnels (syndics, notaires, avocats, géomètres-experts), des copropriétaires.

Nous proposons dans un premier temps que le Conseil National de la Copropriété :

élabore un Code de déontologie concernant les syndics ;
détermine les compétences requises pour les syndics professionnels et fixe les exigences en matière de formation (initiale et continue).

Dans un deuxième temps le Conseil pourra participer à la mise en place d’un dispositif de contrôle du respect des obligations en matières déontologiques et en matière de formation ainsi qu’à la mise en place d’un dispositif disciplinaire paritaire (voir point 2.2).

2. Propositions concernant les syndics

2.1 Mettre en place des Commissions départementales de conciliation

Chacun est conscient que l’absence totale de sanctions dont jouissent les syndics induit des dérives préjudiciables à tous, y compris aux professionnels rigoureux et respectueux des dispositions en vigueur.

Il faut donc mettre en place un dispositif efficace, paritaire et très décentralisé pour traiter le maximum de situations.

Il s’agit de permettre aux copropriétaires qui sont victimes de pratiques non légales ou contraires à la déontologie de saisir une commission paritaire départementale aux fins d’examen rapide du litige et du traitement efficace de celui-ci.

Notre proposition est que ces commissions soient départementales, se dotent de règles simples de saisine et de règlement et puissent renvoyer les problèmes qui nécessitent des sanctions à une commission disciplinaire.

2.2 Mettre en place de commissions disciplinaires

Au-delà du simple traitement des litiges, il faut mettre en place un véritable traitement disciplinaire, là aussi rapide, efficace, décentralisé.

Comme on l’a dit, la régulation de la profession se fera uniquement quand des sanctions rapides et adaptées pourront s’appliquer en cas de manquement aux lois, règlements et code de déontologie.

Nous proposons tout simplement de reprendre le projet que le Ministère de la Justice avait mis au point en 2010, à savoir des commissions disciplinaires régionales paritaires présidées par un magistrat.

2.3 Prévoir des dispositions concernant les contrats de syndic et empêchant :

les clauses abusives ;
les dérives tarifaires via la multiplication des honoraires supplémentaires.

L’ARC et l’UNARC font depuis longtemps des propositions simples à ce sujet qui reposent sur la mise au point d’une liste limitative des prestations particulières et d’une tarification des prestations privatives obligatoires.

2.4 Introduire des dispositions favorisant la concurrence entre syndics

La vraie concurrence entre syndics est un autre moyen puisant de régulation des professionnels.

Il s’agit d’améliorer la concurrence entre syndics et de faciliter la mise en concurrence des syndics par les copropriétaires. En particulier :

Il faut pouvoir - lors de la première assemblée générale - mettre le syndic de promotion en concurrence, ce qui n’est souvent pas possible aujourd’hui, le syndic provisoire convoquant l’assemblée générale en mettant sa seule candidature à l’ordre du jour.
Il faut prévoir que l’élection d’un nouveau syndic vaut révocation du mandat du syndic en place, ceci pour éviter que le syndic en place ne facture ses honoraires jusqu’à la fin de son mandat théorique, façon de dissuader les copropriétaires de le remplacer, donc de faire jouer la concurrence.

2.5 Introduire dans la loi des dispositions empêchant les conflits d’intérêts

Il s’agit-là de traiter le problème des conflits d’intérêts nés du fait que de plus en plus de syndics font travailler des filiales à eux (ou des sociétés dans lesquelles ils ont des intérêts). A noter qu’il peut s’agir aussi de sociétés qui sont actionnaires principales des cabinets de syndic.

Il faut, dans un cas comme dans l’autre, introduire des dispositions adaptées empêchant le mélange des genres préjudiciables aux copropriétés et aux copropriétaires.

3. Conseil syndical : introduire la possibilité de délégation de pouvoir élargie pour le conseil syndical sous contrôle de l’assemblée générale

Certains voudraient transformer les conseils syndicaux en Conseil d’Administration, ce qui n’est pas - selon nous - souhaitable (ceux qui le veulent peuvent passer en syndicat coopératif...).

Par contre il est nécessaire :

de permettre que des délégations de pouvoir élargies puissent être confiées par l’assemblée générale, et sous son contrôle, aux conseils syndicaux et copropriétés qui le souhaitent.

4. Gestion financière : imposer le compte bancaire séparé sans dérogation possible

Le compte bancaire séparé sans dérogation, c’est le seul moyen :

de rétablir la transparence financière ;
de rétablir la confiance dans les syndics ;
de mettre en place des règles de gouvernance nouvelle.

5. Gros travaux : introduire l’obligation d’un fonds travaux et des plans pluriannuels de travaux

L’introduction dans la loi d’un fonds travaux obligatoire attaché aux lots est le seul moyen :

de préparer sereinement l’avenir et d’entretenir les immeubles ;
d’aider les copropriétés à mettre en place des plans travaux ;
d’aider les plus modestes à faire face aux dépenses et donc de maîtriser les impayés.

Bien sûr, en contrepartie de cette obligation vertueuse, il faut :

le compte séparé obligatoire ;
une sécurisation des fonds ;
un meilleur contrôle des syndics.

6. Améliorer le recouvrement des impayés

Nous faisons à cet égard deux propositions (non limitatives) :

élargir le privilège spécial dont bénéficient déjà les copropriétés (élargir à toutes les sommes dues par un copropriétaire et élargir dans la durée) ;
améliorer la mise en place et la procédure d’alerte instaurée par les articles 29-1-A et 29-1-B de la loi de 1965.

7. Adapter les règles de fonctionnement des copropriétés

7.1 . Adaptation à la taille

Est-il normal qu’une copropriété de 2 logements soit gérée comme une copropriété de 3 000 logements et qu’une copropriété de 3 000 logements le soit comme une copropriété de 50 ?

Non ; il faut donc se mettre autour de la table et faire avancer de façon concertée le droit de la copropriété à ce sujet.

7.2. Adaptation aux évolutions concernant les parties privatives et les parties communes

Là encore il faut adapter la loi aux évolutions actuelles et - par exemple - mieux définir les droits sur parties privatives et sur parties communes.

Il nous semble que sur ce genre de sujet un consensus doit être trouvé entre toutes les parties prenantes pour adapter la loi.

8. Améliorer la convocation et la tenue des assemblées générales

Qu’il s’agisse des délais et forme de convocation, des règles de majorité, de la tenue des assemblées générales, des droits des absents non représentés, il est nécessaire - là encore de façon consensuelle - de faire évoluer la loi en fonction des évolutions constatées ces dernières années.

B. DEUX propositions concrètes

Nos DEUX propositions concrètes sont les suivantes :

Mettre en place un groupe de travail paritaire pour proposer un Code de déontologie des syndics.

Mettre en place à titre expérimental sur un ou deux Départements une Commission paritaire des litiges associant représentants des syndics et représentants des copropriétaires.