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Lettre ouverte aux braves et aux moins braves syndics ou : pourquoi il ne faut pas jouer au loup

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ASSOCIATION des RESPONSABLES de COPROPRIETE
 
Lettre ouverte aux braves et aux moins braves syndics ou : pourquoi il ne faut pas jouer au loup
 
Chers syndics,
 
La semaine dernière a été mouvementée, comme vous le savez : suite à une alerte lancée par l’ARC et concernant des augmentations à l’évidence « concertées » des honoraires de syndic, un front associatif et médiatique s’est constitué et a permis de stopper l’offensive.
 
Que dit l’ARC (analyse reprise par tous) ? Ceci :
 
  1. Les syndics ont profité de la sortie de la loi ALUR et des assemblées générales 2014 pour tenter de mettre les copropriétaires devant le fait accompli : « Nos honoraires DOIVENT augmenter de 20 % en raison du surtravail imposé par la loi ALUR et l’arrivée des comptes bancaires séparés ».
 
  1. Or, en pratiquant ainsi les syndics abusent triplement de la situation :
 
  1. le vrai surtravail lié à la loi ALUR aura lieu (au mieux) dans un, deux ou même trois ans !
  2. de son côté, le compte bancaire séparé (copropriété de plus de 15 lots) ne se mettra en place que très progressivement ;
  3. si les syndics augmentent les honoraires de base sans baisser les honoraires supplémentaires (dont le coût abusif et souvent illégal devra être maîtrisé par un décret spécial) ils trompent les copropriétaires, puisque la loi ALUR a prévu une régulation des honoraires supplémentaires.
 
  1. En gros, chers syndics, vous prenez à la fois les copropriétaires pour des billes (ça, on savait), mais en plus vous les prenez en otage de la loi ALUR, ceci dans un seul sens.
 
Tout le monde - grâce à l’ARC et à des médias très mobilisés (une centaine de journaux, des sites à la pelle, huit radios et six télévisions) - l’a compris.
 
Une fois de plus de « braves » syndics ont été entraînés dans une aventure hasardeuse d’où ils ressortent avec -  attachée à la réputation de la profession déjà peu brillante - une casserole supplémentaire.
 
On leur avait pourtant dit à vos « patrons », les BUET (FNAIM), GINOT (UNIS), DAVY (PLURIENCE) : « Il faut discuter, mettre tout sur la table, arrêter de jouer au chat et à la souris ».
Mais voilà, ces messieurs sont impatients : ils ne pouvaient pas attendre, pas négocier avec des VRAIS représentants de VRAIS copropriétaires. Il fallait qu’ils passent à la hussarde sabre au clair, en regardant de haut ces pauvres copropriétaires.
 
Ce que nous disons aux « braves » syndics (il y en a par centaines ; ils nous connaissent, nous les connaissons) c’est ceci :
 
  • Nous savons que leur vie n’est pas toujours facile ni la rentabilité de leurs entreprises excessive.
  • Nous savons aussi que si les syndics (à 80 %) n’avaient pas joué (depuis des années) à baisser leur tarif de base pour mieux se concurrencer et ainsi mieux « attraper » les copropriétaires, nous n’en serions pas là.
  • Nous savons, par ailleurs, que si les syndics - au lieu de compter sur les intérêts générés par la trésorerie des copropriétés - avaient affiché (comme les syndics autrichiens, comme les syndics allemands) des prix normaux et des frais normaux - nous n’en serions pas là.
  • Nous savons enfin qu’ensemble - en discutant, en négociant, en respectant les copropriétaires et leurs représentants - nous pouvons revenir à la « normale », c’est-à-dire :
 
  • des honoraires normaux (dans tous les sens) pour un travail effectif ;
  • des gestionnaires normaux et normalement présents dans les copropriétés ;
  • des copropriétés normalement gérées et non pas vendues - avec les meubles - à des fonds de pension, etc. etc.
 
Monsieur BUET, monsieur GINOT, monsieur DAVY, nous le redisons : discutez avec les vrais représentants des copropriétaires animés d’une passion pour la bonne gestion ; facturez normalement toutes vos heures, mais ne facturez pas 5 fois le prix des photocopies ; arrêtez de financiariser la gestion des copropriétés et nous pourrons alors non seulement discuter, mais trouver des solutions qui permettront aux « braves » syndics de continuer à vivre correctement, même si - on vous l’accorde - le métier n’est pas toujours simple (au fait, savez-vous que nous avons comme adhérents plus de 3.000 syndics bénévoles ou coopératifs et que la gestion des copropriétés, nous savons un tout petit peu mieux que vos actionnaires ce dont il s’agit).
 
Allez, chers syndics, quittons-nous bons amis et rappelez-vous il ne faut jamais crier au loup, car quand le (vrai) loup survient, on se sent tout simplement… un peu « couillon ».
 
Pour l’ARC, Bruno DHONT
Directeur général.
 
 

L’ARC sur EUROPE1 dans l’émission : « Le grand direct des médias »

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L’ARC sur EUROPE1 dans l’émission :

« Le grand direct des médias »

La FNAIM et l’UNIS se dérobent

Suite à notre action concernant l’augmentation des honoraires de syndic à + 20 %, le 18 avril dernier, le directeur général de l’ARC, Bruno DHONT, était l’invité de l’émission de Jean-Marc MORANDINI  sur EUROPE 1:

« Buzz du jour: « Faîtes-vous confiance aux syndics ? »

« Les syndics vont-ils augmenter leurs tarifs ? Tout porte à le croire.

« L’Association des responsables de copropriété (ARC) a attiré l’attention des médias cette semaine contre les fortes hausses de tarifs annoncées par certains syndics qui pourraient atteindre 20 %.

« Si les syndics avaient menacé le gouvernement de hausses de tarifs pendant l’examen de la loi ALUR (portée par Cécile Duflot, sur l’accès au logement et un urbanisme rénové), ils sont sur le point de mettre leur menace à exécution.

« Plusieurs d’entre eux, parmi les plus importants (Fnaim, Nexity…), ont récemment réuni les présidents de conseils syndicaux pour les informer d’une future hausse de tarif de 20 %.

« L’association des responsables de copropriété (ARC) appelle les propriétaires à « protester et à refuser des hausses trop importantes ».

« Et vous qu’en pensez-vous ?

- « Êtes-vous satisfaits de votre syndic? Comprenez-vous cette hausse ?

- « Êtes-vous au contraire en conflit avec lui ?

« Pour en parler

- « Bruno Dhont -Directeur général de l’ARC ».

Le présentateur de l’émission avait naturellement invité des représentants des chambres syndicales qui - curieusement - se sont dérobés à cette confrontation médiatique.

Pas facile, en effet, d’avoir en face de soi le directeur général de l’ARC, association qui a dénoncé la tentative d’imposition par les syndics d’un « + 20 % » et mobilisé les médias sur ce thème sensible.

 

Plus facile d’envoyer des communiqués de Presse rageurs où la FNAIM et l’UNIS s’en prennent à ceux qui alertent les copropriétaires sur les abus et de tirer et turent sur les pompiers qui éteignent l’incendie.

 

 

Le PARTICULIER Immobilier et Copro-gaz.fr

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Le PARTICULIER Immobilier et Copro-gaz.fr

 

Le mensuel le PARTICULIER Immobilier du mois de mai 2014 a consacré un article à la négociation des tarifs du gaz et plus particulièrement à la suppression progressive des prix réglementés du gaz pour les chaufferies collectives des copropriétés.

 

Sans surprise, le PARTICULIER Immobilier fait la part belle à la seule initiative associative sur ce sujet, c’est-à-dire celle de l’ARC avec Copro-gaz.fr

 

Citation :

 

« Les copropriétés contraintes à « l’ouverture »

 

« Voilà qui promet de doper la part de marché des fournisseurs alternatifs: la loi n°2014-344 relative à la consommation, dite loi Hamon, impose la fin des tarifs réglementés de gaz pour les copropriétés consommant chaque année plus de 150000 kWh. Soit une large partie du parc, ce niveau correspondant à peu près aux immeubles d'une dizaine de logements.

 

Le texte, promulgué le 17 mars 2014, laisse jusqu'au 31 décembre 2015 aux copropriétés dont la consommation est comprise entre 150 000 et 200 000 kWh pour passer à la concurrence. Les plus grosses (plus de 200000 kwh/an) ne doivent pas perdre de temps : la loi ne leur accorde que jusqu'à la fin de cette année pour s'organiser.

 

Celles qui n'auront pas fait le nécessaire dans les temps se verront d'office proposer un tarif alternatif par GDF Suez, valable six mois. Sans réaction de leur part au-delà, « la fourniture de gaz naturel (ne sera) plus assurée », précise le texte. Pas de panique cependant, avec un peu de préparation, le risque de coupure est faible.

 

Selon Émile Hagège, directeur de la coopérative technique de l'Association des responsables de copropriétés (ARC), « le principal écueil réside dans le fait que le mécanisme de sélection des offres est incompatible avec le mode décisionnel des copropriétés ».

 

Le changement de fournisseur, voté à la majorité de l‘article 25 de la loi du 10 juillet 1965, doit en effet être inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale. Or, poursuit Émile Hagège, « il faut en général compter vingt et un jours au moins entre l'élaboration de la convocation et la tenue de I'AG, quand la durée de vie des offres de contrat des fournisseurs dépasse rarement une à deux semaines ».

 

Pour ne pas se retrouver dans l'impasse, I'ARC recommande donc aux copropriétaires de donner délégation au conseil syndical pour prendre en charge la mise en concurrence des différents fournisseurs, et sélectionner le mieux-disant après avoir pris soin de réactualiser les offres.

 

 

« Jusqu’à 18 % moins cher que le tarif RÉGLEMENTE [avec l’ARC]

 

Voilà pour l’aspect technique. « Le changement qu'impose la loi Hamon doit être l'occasion pour les copropriétés de faire baisser leurs charges en optant pour le fournisseur le moins cher du marché, ajoute Émile Hagège. II convient donc de s'assurer qu'on met en concurrence tous les opérateurs ».  

 

« À cette fin, I'ARC propose « Copro-gaz », service en ligne réservé aux adhérents de l'association et permettant de lancer un appel d'offres auprès de huit fournisseurs de gaz, lesquels se sont engagés à proposer chacun deux offres distinctes (une à tarif fixe, l'autre à tarif indexé), sur une période de un, deux ou trois ans.

 

Les premiers résultats sont encourageants: les copropriétés ayant utilisé le service ont obtenu de 16 % à 20 % de réduction par rapport au tarif réglementé. La plate-forme s'adresse également aux copropriétés consommant moins de 150 000 kWh par an. Si elles ne sont pas encore concernées par la fin des tarifs réglementés, la loi Hamon précise que leur cas « fait l'objet d'un réexamen régulier au regard de l'évolution des marchés, conduit conjointement par la Commission de régulation de l'énergie et par le gouvernement ». L'obligation de passer à la concurrence pourrait donc intervenir, à terme, pour elles aussi. « Autant ne pas perdre de temps et réaliser une économie substantielle si cela est possible », commente Émile Hagège.

 

Pour ceux qui ne souhaiteraient pas adhérer à l'ARC, le médiateur de l'énergie propose également un comparateur dédié sur le site http://offres-gaz.energie-info.fr/qui permet d'effectuer une demande d'appel d'offres en ligne, auprès de fournisseurs présents localement ».

 

Comme nos adhérents le savent, le « comparateur » du Médiateur de l’énergie n’a pas grand chose à voir avec le site copro-gaz.fr qui permet de faire de vrais appels d’offres…

 

À noter que le Médiateur de l’énergie nous a demandé de siéger dans la commission qui suit la « sortie des prix réglementés », ce que nous avons naturellement accepté avec enthousiasme.

 

Observatoire des syndics : Un constat qui manque vraiment d’ALUR !

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Observatoire des syndics :
Un constat qui manque vraiment d’ALUR !
 
Alors que s’ouvre la période des assemblées générales de copropriétés et que la loi ALUR prévoit de nouvelles obligations dont l’entrée en vigueur s’étale dans le temps, l’UFC-Que Choisir et l’ARC publient les résultats actualisés de leur observatoire des syndics. Sur la base de ce regrettable état des lieux, les deux associations publient à destination des copropriétaires  un vrai/faux pédagogique sur la loi ALUR et interpellent  les pouvoirs publics pour que les décrets d’application coupent définitivement court aux abus encore et toujours constatés.
 
 
 

ARC/UFC Que Choisir : une grande action commune (de deux grandes associations) qui repose sur trois piliers

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ARC/UFC Que Choisir :

une grande action commune (de deux grandes associations) qui repose sur trois piliers

 
 
Ce jeudi 15 mai 2014, l’ARC et l’UFC Que Choisir lancent une grande action commune concernant les contrats de syndic. Cette action repose sur trois piliers.
 
  1. La diffusion des résultats 2014 de l’Observatoire des contrats de syndics, résultats qui démontrent les abus persistants de la part des syndics et révèlent de nouveaux abus sous prétexte des nouveautés introduites par la loi ALUR (mars 2014).
 
  1. Une large information en direction des copropriétaires, à partir d’un document « vrai/faux » en dix questions de fond concernant les effets réels de la loi ALUR sur les contrats de syndic (et permettant de mieux s’opposer aux exigences des syndics)
 
  1. Le lancement d’une démarche commune en direction des deux ministères (Logement et Justice) concernés par les décrets relatifs aux contrats de syndic, avec propositions d’ouverture de négociation sur la base de textes mis au point par l’ARC et l’UFC Que Choisir.
 
Nous allons présenter le détail de ces trois grandes actions au service des copropriétaires dans les articles qui suivent
 
*
 

La collecte des déchets et le tri sélectif Comment ça se passe dans votre copropriété ?

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La collecte des déchets et le tri sélectif

 

Comment ça se passe dans votre copropriété ?

 
 
 
L’ARC va lancer du vendredi 16 mai au 13 juin une étude auprès de ses adhérents pour mieux connaître les éventuels problèmes que les copropriétés peuvent rencontrer pour la collecte des déchets et la mise en place du tri sélectif.
 
Cette étude est réalisée en partenariat avec Eco-emballages. La collaboration avec cet organisme, qui pilote le dispositif national de tri et de recyclage des emballages va permettre de faire remonter les résultats de l’étude directement auprès des pouvoir publics et des collectivités locales pour les aider à mieux comprendre les contraintes spécifiques des copropriétés en matière de collecte des déchets et de tri sélectif et mieux adapter les solutions proposées.
 
Votre témoignage est donc très important ! Le vendredi 16 mai, nous vous enverrons par e-mail un questionnaire très simple, auquel vous pourrez répondre en quelques minutes. Nous comptons sur votre participation !
 
Si vous n’avez pas communiqué ou actualisé votre adresse e-mail auprès du service adhésion, n’hésitez pas à nous contacter pour nous transmettre vos coordonnées électroniques.
 
 
 

Tous les guides gratuits de l’ARC pour ses adhérents collectifs

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Tous les guides gratuits de l’ARC pour ses adhérents collectifs

 

Nous venons de finir le tirage d’un très joli petit guide de 31 pages qui permet de connaître rapidement thème par thème :

 

  • quels sont les 52 guides gratuits disponibles pour les adhérents collectifs de l’ARC ;
  • quels sont les principaux dossiers très complets disponibles sur le site Internet.

 

Ce guide est téléchargeable sur le site à l’adresse suivante : www.unarc.fr/4jb4

 

À titre informatif, en voici le sommaire thématique et la présentation d’un double page :

 

 

 

 

 

LA COOPERATIVE TECHNIQUE ET LES ADHERENTS DE L’ARC

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LA COOPERATIVE TECHNIQUE ET LES ADHERENTS DE L’ARC

 

Les nouveaux adhérents collectifs de l’ARC sont toujours très étonnés de constater l’ensemble des services que propose la coopérative technique de l’ARC, notamment en matière de groupement d’achat. Ils s’interrogent sur la façon d’obtenir les bons de commande pour bénéficier des tarifs négociés ou encore la façon d’avoir accès au portail de l’adhérent qui regroupe 8 outils internet.

 

Voici donc un tableau qui indique les liens internet permettant d’avoir accès aux informations ou aux sites :

 

BONS DE COMMANDE

GROUPEMENT D’ACHAT

SYNDIC BENEVOLE
 

SITES INTERNET

 

Rappelons que la coopérative technique, c’est aussi :

  • des consultations techniques ;
  • des entreprises référencées ;
  • une aide à la lecture des documents comptables ;
  • une assistance comptable pour les syndics bénévoles ;
  • une assistance à la mise en place de l’audit énergétique et l’audit global partagé ;
  • Etc.…

Voir ci-dessous les bons de commande

 

Retour sur la négociation des tarifs gaz. NEWSLETTER COPRO-GAZELEC du 27 juin 2014

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Retour sur la négociation des tarifs gaz.

NEWSLETTER COPRO-GAZELEC du 27 juin 2014

 

 

Cette newsletter (qui a été adressée à tous nos adhérents collectifs) a pour objectif d’alerter les adhérents de l’ARC sur les pratiques de certains fournisseurs de gaz et aussi d’électricité dans le cadre de la mise en œuvre du dispositif de sortie des tarifs réglementés.

  1. Alerte sur les pratiques de GDF/SUEZ  et de certains syndics

 

Plusieurs adhérents nous ont alertés sur les pratiques du fournisseur historique de gaz naturel, GDF/SUEZ, qui a transmis un courrier en avril et en mai aux syndics pour leur annoncer la politique de dérèglementation des tarifs du gaz prescrite par la Loi sur la Consommation du 17 mars 2014. Dans la foulée, ce fournisseur a transmis au syndic une offre avec un délai très court de réponse expliquant que les tarifs évoluant quotidiennement, il ne pouvait pas s’engager sur une longue durée (15 jours maximum).

 

Le syndic consulte alors le conseil syndical ou le syndic bénévole en lui demandant de répondre rapidement ce qui n’est pas du tout conforme avec le processus règlementaire d’approbation de ce type de contrat. En effet, pour le choix d’un nouveau contrat d’énergie, un vote en assemblée générale est nécessaire, ce qui n’est pas possible dans le contexte où il est demandé à la copropriété de prendre une décision en moins de 15 jours.

 

Si on examine rapidement la proposition reçue par un de nos adhérents (cf. ci-dessous), cette offre pourrait paraître intéressante du fait qu’elle conduit à une réduction des coûts actuels de 4,8%. Là où il y a problème, c’est qu’en lançant un appel d’offres via notre site COPRO-GAZ, la copropriété pourrait facilement obtenir entre 15 et 20 % de réduction par rapport aux tarifs règlementés. On comprend tout de suite quelle est la stratégie du fournisseur historique. En précipitant le mouvement de sortie des tarifs réglementés et avec l’aide, voire la complicité, de certains syndics, il espère conserver un maximum de copropriétés sans faire jouer une véritable concurrence au niveau des offres proposées.

 

Exemple évoqué ci-dessus

 

Courrier de GDF/SUEZ transmis au syndic

 

« Suite à notre échange téléphonique du Mercredi 28 Mai et comme prévu, veuillez trouver ci-dessous un résumé des différents points que j’ai pu aborder dans le mail de présentation de la nouvelle loi :

 

« Suite à une décision de la commission Européenne et du gouvernement français, les copropriétés consommant plus de 200Mwh par an devront passer du tarif réglementé actuel à un tarif de marché avant le 31 décembre 2014.

 

 

« Une fois proposé, un tarif de marché est « bloqué » par nos soins durant un certain nombre de jours ; au-delà, la proposition devient caduque et un nouveau tarif (à la hausse ou à la baisse, suivant l’évolution du marché) s’appliquera si une nouvelle proposition est formulée.

 

«  En cas de validation du tarif proposé, celui-ci reste fixe pour une durée de trois ans, quelle que soit l’évolution du marché.

« Si le contrat proposé est accepté, celui-ci entrera en vigueur le 1er juillet 2014. 

 

« Vous trouverez ci-dessous, comme convenu, les principaux éléments d’une simulation de tarif de marché pour la copropriété du …. Veuillez noter que ce dernier est TTC et qu’il a été calculé à partir de la Consommation  Annuelle de Référence (la C.A.R.), et non à partir des consommations réelles de la résidence : 

 

En TTC

Votre tarif actuel

Offre de marché

Prix fixe (3 ans)

Écart

Durée de validité de l’offre

Consommation

Annuelle de

Référence(CAR)

Budget

Annuel

 

Prix

Moyen

Mwh

Budget

Annuel

Prix Moyen

Mwh

En %

En €

En nombre de jours glissants

Date limite

537 Mwh

29 525 €

54,98 €

28 105 €

52,34 €

4,8%

1421 €

15

13 juin

 

« Le prix n’est pas un forfait. Vous ne payez que le nombre de kWh réellement consommés

 

        « Il n’y a aucun engagement de consommation. 

 

« Accès gratuit au compte en ligne avec possibilité d’historique de consommation sur 5 années glissantes et une relation commerciale privilégiée, avec notamment la mise à disposition d’une ligne directe de votre Responsable Commercial sur chacune de vos factures ».

 

Déjà épinglée par l’UFC Que Choisir pour ses pratiques anticoncurrentielles auprès de ses clients dans le cadre de la fin des tarifs réglementés de l’électricité, GDF/SUEZ met en œuvre également, pour la sortie des tarifs réglementés du gaz, des pratiques qui ont pour principal d’objectif de contrer les effets forcément favorables aux clients d’une véritable mise en concurrence des offres de marché du gaz.

 

  1. Que faire si vous êtes dans cette situation ?

 

Il convient surtout de prendre son temps et de dire au syndic qu’il est impératif de faire un appel d’offres auprès des fournisseurs référencés par l’ARC via le site COPRO-GAZ.

 

 

Il faut arrêter avec le syndic le processus d’approbation du nouveau contrat avant le 31 décembre 2014 (pour les copropriétés qui consomment plus de 200 000 kwh/an) ou le 31 décembre 2015 (pour celles qui consomment entre 150 000 et 200 000 kwh/an) à mettre en place en fonction du calendrier de votre assemblée générale ordinaire.

 

Les bonnes questions à se poser si votre copropriété est concernée par une des deux échéances :

 

Est-ce que le calendrier de la prochaine assemblée générale ordinaire est compatible avec l’échéance de sortie des tarifs réglementés?

 

       Faut-il organiser une assemblée générale exceptionnelle ?

 

Est-ce que la décision peut-être prise au niveau du conseil syndical, en accord avec le syndic, et l’approbation régularisée lors de l’assemblée générale ordinaire postérieure à l’échéance ?

  1. Que faire si vous avez été pris de court ?

 

Si votre syndic a déjà signé un contrat avec le fournisseur historique après avoir « arraché » un accord de votre part en vous mettant la pression pour des raisons de durée de validité de l’offre, n’hésitez pas à contester cette signature en insistant sur le non-respect du processus réglementaire d’approbation.

En procédant ainsi et grâce au soutien de l’ARC, une copropriété adhérente vient de faire « casser » le contrat signé par son syndic avec GDF.

L’autre alternative, c’est de faire « supporter » par le syndic l’écart des coûts « supportés » par la copropriété du fait de la faute professionnelle du syndic.

  1. Recommandation pour les copropriétés disposant d’un contrat P1

 

Les copropriétés disposant d’un contrat P1 passé avec un chauffagiste n’ont pas la possibilité de négocier directement leurs tarifs avec des fournisseurs de gaz. Plusieurs adhérents ont malgré tout réussi à « bousculer » leur chauffagiste afin d’obtenir des tarifs plus intéressants que ceux pratiqués actuellement malgré les réticences de certains fournisseurs.

 

Leur démarche a été très simple. Ils ont demandé à leur chauffagiste les caractéristiques de leur contrat : PCE, CAR (Consommation Annuelle de Référence), Profil, etc. Ils ont ensuite lancé un appel d’offres via la plateforme COPRO-GAZ, ce qui leur a permis de recueillir des devis proposant une réduction des tarifs de 15 à 20%. Il leur a suffi ensuite de demander au chauffagiste d’aligner son contrat P1 sur l’offre la mieux-disante. Certains ont même réussi à faire « casser » le contrat P1 afin de pouvoir négocier directement avec les fournisseurs de gaz. C’est simple et cela rapporte gros !

  1. Pour en savoir plus sur la sortie des tarifs réglementés du gaz et de l’électricité ?

 

Des fiches sur la sortie des tarifs réglementés pour les copropriétés sont en ligne sur le site Energie-Info du Médiateur National de l' Energie.

 

 

 

 

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